當地産大佬萬科開始擁抱深圳地鐵集團，想要開創“軌道+物業”模式，背後涉及的2015年度商戰大劇，寶能與萬科之爭的“腥風血雨”也逐漸浮出水面。

　　然而隨著時間的推移，劇情變得更加複雜。在3月17日的萬科臨時股東大會上，投贊成票的寶能和發出“反對”聲音的華潤雙雙亮相，這場戰爭似乎越來越讓人覺得匪夷所思。自古江湖“合久必分、分久必合”，接下來的故事又該怎樣發展？

　　在跟長江商報記者談及此事時，亞太經濟學家、財經意見領袖謝逸楓提出了“寶能有可能在暗中積蓄力量，做最後的博弈”的猜想，但同時也強調，“實際上最好的解決辦法是萬科寶能雙方共贏合作”。

　　另一方面，樓市觀察家、易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，華潤突然發出質疑某種程度上會對萬科造成一定的約束性，進而對其後續投資者引入形成一定的干預效果。

　　那麼，萬科是否能披荊斬棘走出一條康莊大道？嚴躍進坦言，萬科需要在合作模式方面不斷探索，“不斷擴充合作夥伴，和全國各地的軌道交通公司進行合作，是項目成功運營的關鍵所在。”

　　毋庸置疑，想要稱霸一方，萬科還需要在多方面佈局發力。

　　萬科引入新合作者

　　最近的萬科在地産界掀起巨浪。

　　萬科先是在3月13日下午在深交所發公告宣佈了與深圳市地鐵集團有限公司(下稱深圳地鐵集團)的合作，同日晚間萬科發佈2015年年報，繼而3月14日上午又在深圳總部舉行萬科2015年度業績推介會；並且在同日公佈了2015年度分紅派息預案，將提交股東大會審議。

　　可是讓人覺得匪夷所思的是，原定於3月14日上午在萬科總部舉行的“深圳地鐵集團與萬科集團戰略合作媒體見面會”突然取消，僅僅以一句“時間倉促”草草收場，讓媒體朋友和相關人士“丈二和尚摸不著頭腦”。

　　值得注意的是，寶能卻一直在這場“風暴”中默不作聲，讓人越發覺得疑惑；然而正所謂“一波未平，一波又起”，3月17日15點，萬科召開臨時股東大會，審議《關於申請 萬科A 股股票繼續停牌的議案》。

　　萬科高級副總裁譚華傑在會上談到與深圳地鐵合作事宜時表示，交易未來可能會進行，有可能不會進行，要取得監管部門許可和雙方股東投票，目前還只是初步意向。

　　與此同時，當日下午4時，萬科A股股票申請繼續停牌的投票結果已出，而在股東大會的投票環節，寶能係代表投了贊成票。參與投票表決的總股份為87億多股，其中同意的為84億多股，佔比97.13271%，萬科繼續停牌已成定局。謝逸楓笑談，“沒有永遠的敵人，只有永遠的利益。”

　　無獨有偶，雖然寶能投下了贊成票，可華潤的態度卻讓一切展開了新的戰局。

　　股東大會剛剛結束，向來支援萬科的華潤突然“臉色”一變，説萬科和深圳地鐵集團的合作事宜並沒有經過董事會的討論及決議通過，正所謂“一石激起千層浪”，華潤的表態讓萬科的股權戰爭陷入更加激烈的廝殺。

　　二者聯姻，或許是緣于天然的互補性。經濟學家宋清輝認為，萬科和深圳地鐵集團的牽手能夠促使沿線物業增值，有效地轉化成為軌道交通企業的內部效益，形成可持續發展良好機制。

　　萬科的品牌知名度有助於深圳地鐵集團實現土地價值的最大化，深圳地鐵集團和萬科集團都具有較強的互補性，通過“軌道+物業”模式，雙方都能夠將自身的專業優勢發揮出來。宋清輝的言下之意是，隨著“大地鐵”時代的來臨，地鐵和房地産業合作空間巨大，這種模式亦值得地産行業借鑒。

　　另一方面，近來深圳不斷飆升的地價著實為手握土地的深圳地鐵打開了增值空間。

　　在宋清輝看來，地鐵聯通“深穗港莞惠”計劃也已被列入廣東政府規劃，未來萬科與深圳地鐵集團的合作不限于深圳當地，而是整個廣東，未來二者的形式合作、合作的深度廣度等方面，將會更進一步，兩者將會建立更加緊密的戰略合作關係，之後會以此為切口繼續在其他城市開疆擴土。

　　自稱“歷史最好一年”

　　萬科稱，這是“歷史上最好的一年”，無論銷售金額還是市場佔有率，都創造了行業紀錄。但值得注意的是，萬科的凈利潤率和結算毛利率已經連續多年下滑，萬科看似一帆風順的發展之路上還存在哪些瓶頸？

　　從萬科2015年財報業績報告公開的資訊可以看到四個危機信號，“一是負債率開始提高，二是毛利逐漸下降，三是高管年薪降低，四是土地儲備面積降低。這預示著萬科需要注入新鮮的血液，加強和相關企業的合作，因而萬科最近發生的一系列動作更是情理之中，不言自明。”謝逸楓坦言，高增長的負債率預示著房企高負債會是新常態，未來開發風險取決於現金流。2015年度中期及期末萬科近幾年來凈利率首次跌入10%以下，在某種程度上，也暗示了房企利潤高速增長轉入中高速增長時代，未來會繼續下降。顯然，銷售及營收大步前進的背後，萬科仍然擺脫不了毛利率及凈利率持續下滑的局面。

　　“此類指標下滑，和行業整體發展格局變化有關係。中國房地産市場的發展正面臨一個轉型的壓力，如果不加快轉型，各類盈利空間會收窄。”嚴躍進進一步分析。

　　另一方面，萬科在對外發聲時，一再強調自身是“轉型城市配套服務商”，似乎是一種行業的創新。

　　有意思的是，謝逸楓卻提出了新的觀點，“這次的合作並不能算是嚴格意義上的創新，更多的只是促進多元化業務發展的戰略佈局。”

　　在謝逸楓看來，“萬科轉型仍處於摸索試水階段。”按照萬科2015年財報看，2015年萬科主營業務包括房地産和物業兩部分，其 中房地産 業務佔2015年營業收入的97.27%。“實質上目前中國根本就沒有一家房企真正轉型，依然是幹著拿地建房賣房子的房地産業。”進一步思考，房地産業緣何依然是主要營業與利潤收入來源？謝逸楓的答覆是，“相較于其他産品，房地産更具有市場需求與數量規模及價值性。”

　　不發聲不代表無抗衡之策

　　而當前房地産江湖一片硝煙瀰漫，即便是作為房産界大佬的萬科，也難免面臨著股權結構分散，管理層持股較少的問題，為了隨時應對“野蠻人”的威脅，萬科“混合所有制+事業合夥人制”模式應運而生，宋清輝認為這一模式具有高度市場化、靈活高效的優勢，同時萬科的管理層也能在一定程度上保持著公司的控制力。

　　至於另一方的寶能係為何遲遲不肯發聲的疑問，宋清輝的解讀是，“沒有發聲不代表寶能係沒有抗衡之策。”

　　“只要有可能，寶能係會想盡一切辦法繼續強行奪權，不到最後一刻它們不會停止入駐萬科。但是，目前的情況有些微妙，若萬科、華潤、深圳地鐵集團三方達成一致行動人，寶能係就不可能奪回萬科第一大股東席位。這時，寶能係一定會見好就收，這是由資本貪婪和多變的性質決定的。”

　　宋清輝則認為，若華潤、深圳地鐵站在萬科一邊，寶能係奪權成功的可能性就很小了。此外，宋清輝認為，即使最終退出股權大戰，寶能係也達到了一些目的。“通過舉牌增強自己的市場影響力，為旗下保險産品做了很好的宣傳。”

　　本以為拿到“寶能係”的贊成票就能“萬事大吉”，可是就在股東大會結束之後，華潤派出的股東代表單獨會見媒體表示，萬科與深圳地鐵合作公告，沒有經過董事會的討論及決議通過，是萬科管理層自己做的決定。

　　而華潤意見的突然“逆轉”，的確讓人覺得有些匪夷所思。嚴躍進在複雜的劇情中發出了一系列的感嘆，“華潤此次表態認為萬科和深圳地鐵合作不合規，也反映了華潤的利益訴求，即不甘心其第一大股東地位的削弱。”

　　“從實際情況看，華潤本身一直對萬科有較好的支援作用，所以也可能是萬科在此類重組方案方面沒有經過一個嚴格的彙報，這可能讓華潤感覺其股東的地位被忽視了。”嚴躍進坦言。

　　“至於此前華潤投贊成票的目的，實際上還是希望萬科股票停牌期間有更大的時間和餘地進行協調。”嚴躍進進一步分析。

　　萬科轉型模式前路漫漫

　　誠然，在某種意義上，萬科此次和深圳地鐵集團的合作，似乎是想要開啟“地産+物流+軌道”的創新模式，在未來的戰略佈局上大有作為，但是其中也存在一些問題，“國內的軌道建設、運營主體與物業開發、管理主體都是各自為政的，在前期的規劃中，有一些問題很難統一，例如在協調成本方面，在整個建設過程當中會存在一些安全方面的隱患。”宋清輝表示。

　　“萬科近幾年也面臨樓盤品質遭投訴等問題。”嚴躍進分析，“從企業管理的角度看，隨著公司組織架構更加趨於複雜化，轉型背後的各類矛盾也會凸顯。後續在供應鏈條延長的情況下，如何強化品質管控體系顯得比較重要；同時，在商業項目和城市運營項目的開發方面，也需要有一個較好的商業模式構建。但實際上，從近期的輿論宣傳等角度看，此類動作影響力還不夠大。”

　　“萬科市場佔有份額和企業規模在不斷擴大，不過盈利水準的下滑會使得部分高管離職現象的增加。”在嚴躍進看來，這也是需要警惕的風險。“當一些中型房企願意提供更好的薪酬水準和晉陞通道，以及業務創新思路更為靈活，這些都會對萬科本身的經營和企業管理形成衝擊。”嚴躍進補充。

　　萬科股權爭奪戰

　　2015年7月10日

　　前海人壽(寶能係)買入萬科A約5.5億股，佔萬科A總股本的約5%。

　　2015年7月24日

　　前海人壽及其一致行動人鉅盛華對萬科二度舉牌，持有萬科股份15.04%，超越大股東華潤，成萬科最大股東。

　　2015年9月4日

　　港交所披露，華潤耗資4.97億元，分別於8月31日和9月1日兩次增持，重新奪回萬科的大股東之位。截至11月20日，華潤共持有萬科A股15.29%股份。

　　2015年11月27日-12月4日

　　鉅盛華買入萬科5.49億股，合計持有萬科A股股票約22.1億股，佔總股本的20.008%，取代華潤成為萬科第一大股東。

　　2015年12月10日

　　深交所對鉅盛華及一致行動人前海人壽成萬科第一大股東一事發表關注函。之後鉅盛華回復問詢稱，鉅盛華資金來源合法、資訊披露合規。

　　2015年12月16日

　　香港聯交所數據顯示，“寶能係”在12月10日和11日繼續增持萬科，持股比例已達到22.45%。

　　2015年12月17日

　　萬科董事長王石用“不歡迎”三個字表達對“寶能係”欲控股萬科的態度。

　　2015年12月18日

　　萬科午間發公告稱，因正在籌劃股份發行用於重大資産重組及收購資産，股票從下午開市起停牌。

　　2015年12月20日

　　萬科發公告稱，將於2016年1月18日前披露重大資産重組資訊，公司A股股票最晚于2016年1月18日恢復交易。前海人壽發表聲明否認洗錢。

　　2016年1月15日

　　萬科公告稱，重大資産重組難以在1月18日前完成，申請繼續停牌。

　　2016年3月13日

　　萬科宣佈引入深圳地鐵集團。

　　2016年3月17日

　　萬科召開臨時股東大會，審議《關於申請萬科A股股票繼續停牌的議案》，寶能係代表投贊成票，而大會剛剛結束，向來支援萬科的華潤稱地鐵合作項目不合規。