13年內三度啟動回A 首創置業欲分羹軌道+物業

　　

　　入局保利周浦地王大戲，或已加入A股排隊大軍

　　回到上海周浦新晉地王暫態出爐那一幕，時間指針定格在今年5月18日這一天。

　　30億元、35億元、38億元、40億元、47億元……半個多小時密集加價後，保利地産以54.5億元逼退其餘36家競買房企，最終將上海浦東周浦鎮西社區PDP0-1001單元A-03-11地塊收入囊中，折合樓板價43607元/平方米，溢價率近300%。

　　與保利地産對手戲的一長串名單中，首創置業赫然在列、虎視眈眈。40天后，劇情反轉，雙方聯姻大戲拉開帷幕。6月27日，首創置業公告稱，將以27.8億元代價入股保利上海周浦地王項目，持股51%。

　　記者從首創置業總部了解到，其以27.8億元代價獲得了上海周浦地王項目的並表及聯合操盤權利。

　　在近年上海一場場地王遊戲中，都能依稀看到首創置業的身影。就在牽手保利地産的兩天后，首創置業與中糧地産有了一次較量。最終，中糧地産以24.4億元絕殺首創置業問鼎上海浦東新晉地王。

　　在地産行業以轉型為基調的時候，首創置業選擇了規模擴張和聚焦一線城市，其中京、滬重鎮更是下了“軍令狀”，要求衝刺當地“百億＋”規模和一線陣營。

　　首創置業董事局對未來的生長路線，設置得美好卻嚴苛—保持複合增長率30%，這是一個屬於地産“黃金時代”的增長率。重新啟動“回A”計劃，成為首創置業融資造血，並衝刺2018年600億元銷售額的重要基礎。據記者了解，若按照計劃，在今年6月底完成材料提交和申報後，首創置業會正式加入A股上市排隊大軍中。

　　屯兵略地掘金上海

　　首創置業入局，一舉擊破了保利地産退地的喧囂傳聞。

　　截至目前，上海周浦地王項目的開發時間表及具體方案尚未出爐。如何算好這本地王帳單，擺到了首創置業和保利地産面前。

　　按“扣除5%保障房與15%自持面積”出讓要求計算，上海周浦地王項目實際可售面積樓板價已高達54500元／平方米。市場吹風，項目未來保本售價要達到8萬元／平方米。

　　目前，周浦新房均價在33000元／平方米至48000元／平方米之間。上海周浦地王項目周邊尚缺乏配套支撐，收回成本難題需要思量和解決方案。

　　此外，首創置業與保利地産將如何在上海開始一場“租房”試驗？作為上海乃至全國首個“購租並舉”試驗地塊，上海周浦地王項目附有嚴苛的出讓條件，如15%自持住宅面積70年不能出售，不能成立獨立的商業公司，另5%面積作為保障房無償移交給政府等，這留給市場一個巨大操盤問號。

　　在上海中原地産研究諮詢部高級經理盧文曦看來，與首創置業合作，應該是保利地産綜合測算後的判斷，“單個項目不能佔用太多資金，這也是一種平衡術”。

　　首創置業也借此獲得了耕耘上海市場的又一張門票，它篤信周浦區域的增值潛力，並用了一個詞叫“想像空間”。

　　“周浦鎮位於浦東新區中心腹地，是浦東的幾何中心，一直也是浦東地區經濟最為發達、人口最為密集的鎮區，”在回復記者的採訪提綱中，首創置業總部稱，他們認為該區域未來有較強的産業支撐，産品需求、價格漲幅等想像空間均具備，希望能長期深耕。

　　事實上，首創置業在周浦鎮有業務基礎，他們計劃在片區內形成産品互動互補。今年1月，首創置業已與周浦鎮簽訂戰略合作協議，進行周浦鎮範圍內共6個地塊的土地一級開發、産業園升級改造、保障房建設等所有開發建設協議。

　　距離北京1400公里之外的上海，儼然已成為首創置業“新五年計劃”中的拓展重鎮。2013年底自松江落腳後，首創置業至今已在上海佈局7個項目，並有繼續佈局的計劃。

　　加碼上海，已為首創置業的財務指標帶來實質性正向影響。首創置業2015年年報數據顯示，去年，上海區域簽約均價為公司聚焦的五大核心城中最高，達到23197元/平方米。公司2015年簽約銷售均價也直接拉高17%至11664元/平方米。

　　據記者了解，首創置業給上海公司總經理李旭華立下的“軍令狀”，是劍指上海市場TOP10排位，在未來3年內實現70億-80億元銷售規模。

　　600億元規模與利潤平衡術

　　成立於2002年的首創置業，可謂是“根正苗紅”的京派房企，大股東是北京市國資委旗下首創集團。

　　依託國企資源，首創置業贏得了大量廉價土儲，早年甚至有“北京地主”的綽號。伴隨黃金時代土地飛速增值，首創置業亦很快崛起，並擬定了全國化戰略。

　　前幾年，青島、無錫、煙臺、江陰、鎮江等諸多二、三線城市皆被首創置業納入其版圖，並一度佔據其近半規模土儲。但隨著樓市調控深入，昔日全國版圖變為鉗制首創置業前進的“累贅”，煙臺、西安等首創置業一度土儲佔比過重的城市，去化週期過長，並嚴重拖累了其業績、利潤等指標。

　　2014年，首創置業原董事長劉曉光放棄了“攤大餅”模式，定調公司“重新回歸一線城市”，並提出“新五年計劃”，要求2018年時銷售規模達到600億元。

　　首創置業總部提供給時代週報記者的數據顯示，今年上半年，公司完成簽約銷售163.1億元，簽約面積90.8萬平方米，簽約均價17961元／平方米。

　　“上半年是小荷才露尖尖角，按照計劃安排，下半年將是公司的銷售發力期，年目標400億元。”在採訪回復中，首創置業總部方面如是回復。

　　在地産行業以轉型為基調的時候，首創置業選擇了規模擴張和聚焦一線城市，並提出了“857”戰略，即5個月開工、7個月開盤、去化率80%。這中間，規模和利潤如何平衡？

　　“公司轉型中的重要關鍵詞‘聚首再創’，即聚焦核心城市，聚焦核心産品。”首創置業設計行銷中心總經理高廣漢對記者稱，2014年起，公司進行産品線升級，其中在住宅領域推出“天閱”係等高端産品線，定位做城市引領型核心産品。

　　據了解，今年，京滬兩地將有天閱西山、天閱濱江等“10萬＋”産品入市，是首創置業今年的重頭戲所在，這兩個項目的年度銷售任務分別為30億元和10億元。

　　反映到北京公司的任務單上，首創置業給北京公司的年度要求是，要做到“百億＋”規模，進入一線陣營，衝刺北京市場前三。

　　高廣漢稱，首創置業目前已確立三大産品線，其中高端住宅領域包括TOP係、“禧瑞”係、“天閱”係等，商業領域奧特萊斯，及城市綜合體首創中心。

　　截至目前，全國有10個城市覆蓋了首創奧特萊斯，北京、湖州、昆山及萬寧四個城市的奧特萊斯項目已正式運營。首創置業方面已提出5年要做20個奧特萊斯的拓展計劃。

　　未來業務佈局上，首創置業會集中在北京、上海、深圳、天津、成都、重慶這六大核心城市，其中深圳為新增城市。首創置業深圳公司已經組建並安營紮寨，據其透露，“我們今年會進入深圳，參與招拍挂，也會考慮部分舊改項目。”

　　除剛需産品外，首創置業在部分城市（主要是一線）還會涉及養老、地鐵上蓋等物業。

　　今年，萬科聯合深鐵的曲折脈絡，卻將“軌道＋物業”時代推向臺前，擁有此概念的房企被資本關注。首創集團的四大核心業務之一，即基礎設施，是已經運作的北京地鐵4號線、14號線和建設中的16號線的重要投資者。首創置業能否成為“軌道+物業”黃金時代的分羹者，需要時間驗證。

　　“回A”再進一步

　　高速前進中的首創置業，迫切需要一個功率更大的馬達。

　　今年3月18日，首創置業拋出方案，擬發行3.7億股A股募資38億元投向北京、上海、天津等地5個項目，這被視為其正式啟動第三次回A行動。

　　13年前，首創置業是北京首家登上香港資本列車的房企，但這一身份卻未對其日後發展壯大有所助益。國企身份難增發，內房股低估值等因素疊加，首創置業很難從資本市場獲得“彈藥”。

　　“2003年上市至今，公司一共利用香港平臺融資20億港元左右，”首創置業管理層在今年5月13日臨時股東大會上倒苦水，“我們的分紅早超過這個數字了。”

　　與北京市國資委旗下首開、北京城建等在A股上市的兄弟單位相比，首創置業流通股少，買賣不活躍，股價、市盈率表現也一直欠佳。

　　以截至今年7月4日收盤數據來看，首創置業股價僅2.9港元，總市值87.81億港元，市盈率3.62；首開股份股價11.19元，總市值288.65億元，市盈率12.82；北京城建股價12.73元，總市值199.48億元，市盈率28.93。

　　對首創置業來説，香港資本市場已形同雞肋。

　　要終結“小馬達拉大車”模式，首創置業一直在尋找新融資平臺為拓展“輸血”，而回歸A股恰好提供了一種可能和方向。

　　事實上，首創置業一直醞釀著回歸A股，最早甚至可以追溯到2004年，但至今尚未成行。按照首創置業管理層的總結，第一次衝刺A股失利，緣于公司所採用的境外會計準則引發爭議，在過審時被否決；第二次回A，趕上2007年政策監管嚴格期，房企IPO希望渺茫，最終在2011年實在看不到希望撤回資料。

　　現在，回A仍舊是首創置業內部一號工作計劃。在此之前，證監會窗口指導房企IPO發行股價上限是不超過23倍市盈率，經過一輪輪股市暴跌後，也有15倍左右，遠高於首創置業目前不到4倍的港股市盈率。

　　據時代週報記者了解，5月13日這一天，國資委的批復文件已送到了這家國企位於北京廣寧伯大街金澤大廈的辦公樓下。

　　漫漫回A長征路再度出發，首創集團為首創置業準備了“大禮包”，在6月初啟動了資産注入。後者僅以42億元就獲得了大股東北京、重慶、瀋陽等地的項目。

　　按照計劃，在今年6月底完成材料提交和申報後，首創置業會正式加入A股上市排隊大軍中。

　　首創置業管理層也沒有盲目樂觀，“目前有700多家在排隊，有的都排了七八年了，從盈利排到了虧損”。

　　首創置業能做的，也只有等待，“我們諮詢過券商，無論是通過什麼樣的手段，勸退也好，加速審批也好，證監會兩年左右會清除這些存量。”

　　這當中，政策依舊是最大變數。

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