數據顯示，上周（3月7日-3月13日）深圳商品住宅成交1044套，均價50986元/平方米。與房價高企相對的，是商品房存量的回落。截止至3月13日，深圳商品住宅可售套數為34386套，環比減少2.91%，可售面積為372.3萬平方米，環比減少3.02%。

　　供不應求的現狀，讓深圳樓市持續火熱。無論新房二手房，購房者在置業中難免會遇到迷局。

　　今天，我們蒐羅這一年以來，發生在樓市交易中一些問題，希望置業者們能引以為鑒。

　　仲介設迷局

　　隱蔽吃差價

　　李先生看上南山區桃園路麗都花園的一套二手房，仲介説業主實收405萬元，一分錢都不能少，於是以405萬成交，按行規李先生需支付給仲介3%的佣金，仲介主動給予了李先生5折的佣金優惠，即實付1.5%的佣金。李先生買到了心儀的房子，佣金還打了折，滿心歡喜，不料合同簽訂後從賣家處得知對方的心理價只有399萬元。所以，該交易中賣高的6萬元最後被仲介以“佣金”方式隱蔽地“吃”掉差價讓李先生驚覺上當了。

　　小編點評

　　二手房交易繁雜冗長，交易風險更是不容忽視，因為仲介有可能在業主和買方都不知情的情況下，隱瞞真實的房屋交易資訊，採取低價收進高價賣出房屋賺取中間差價。

　　置業提醒

　　中國指數研究院深圳分院研究總監程玉：買賣雙方應當選擇值得信賴的仲介公司，以防被“吃差價”，另外在簽訂服務協議時，要看清仲介服務協議內容，其次在商談房價時最好做到買賣雙方都在場，以免發生資訊不對稱等問題，給仲介空子鑽。

　　家家順行銷副總裁張國庫：在買房時要選擇服務有保障、有相應風控措施的仲介機構，這樣才可以更好的規避交易中可能存在的安全隱患。

　　美聯物業深圳及惠州區董事總經理江少傑：一些仲介公司的員工“吃差價”的現象偶有發生，但不是普遍現象，如若碰到相關狀況，仲介都會採取措施進行監管。

　　概念“高大上”

　　“撿便宜”還是“大忽悠”？

　　情景回顧

　　市民周先生告訴筆者，他曾經跟隨看房團走龍華線看房，一開始看的兩個樓盤價格太高，就沒有考慮，負責人説接下來看的樓盤均價不到3萬，周先生興趣不增。沒想到車子開了很久，而且越開越遠，不一會兒，手機顯示歡迎來到東莞。讓他更感無語的是，該項目號稱“享大前海區位優勢”。

　　用同樣遭遇的市民趙先生也表示：“龍崗布吉號稱‘新羅湖’就算了，連鳳崗都敢説是‘深圳中心鑽石’，文案一定是地理成績不好。”

　　小編點評

　　在新房行銷中，開發商為了銷售量，會採用各種各樣的宣傳方式，有時甚至涉及虛假宣傳。區位上的偷換概念是最容易識別的一類，但對於“不夠專業”的置業者來説，往往有可能會掉進開發商精心佈置的“美好陷阱”中去。

　　另外，除了區位上的偷換概念，“距市中心XX分鐘”、“離地鐵站XX分鐘”、“開車XX分鐘到達某風景區”等等位置上的“距離陷阱”也是房地産廣告比較常見的。新的廣告法雖然明令禁止此類虛假廣告詞的出現，但總避免不了有些項目會偷換概念。

　　置業提醒

　　業內人士：置業者買房之前可以自己先做一些準備工作，對選擇購房的區域最好有相對清晰定位，其次去到售樓部也會看到一些預售文件，很容易判斷樓盤的屬於哪個區域。

　　資訊不完整

　　誤導沒商量

　　情景回顧

　　家住布吉的王先生看中了一套82平方米的房子，可美中不足是嫌該套房子臨近馬路，有點吵，於是對仲介説再考慮一下。仲介見王先生猶豫，於是跟王先生推薦了同一小區隔壁棟的房子，由於離馬路遠一些，所以安靜許多。仲介還表示隔壁棟的房子跟王先生看中的房子的戶型和結構完全一模一樣，並帶著王先生看了另一套房子，王先生一看戶型確實跟之前那套戶型一致，於是付了定金，可是在簽合同時才發現，它的面積只有80平方米，比之前的房子整整少了2個平方米，王先生想要退定金，可是仲介稱這是王先生自己自願簽的，而且戶型和結構確實跟之前看的房子一模一樣，自己並不存在欺詐的行為，不同意退定金。

　　小編點評

　　在買房的過程當中，仲介公司告知購房者的資訊未必都是真實、完整的，有時候仲介會模糊概念或者言語中帶有一定的誘導性行為，使得買方上當。

　　置業提醒

　　深圳市房地産經紀行業協會發展研究總監徐楓：去年，深圳市房地産經紀行業協會發佈了《看樓確認書》和《二手房交易賣方重要事項告知書》，其中規定作為二手房交易的賣方，在委託出售房屋時有義務提供房地産經紀業務所必需的材料，並對所提供材料的真實性和合法性負責。而作為房地産經紀方，也有跟買方説明服務項目、內容、流程和完成標準；介紹房源資訊編碼的作用，或現場告知房源資訊；説明房屋的市場參考價格和交易過程中涉及的稅費等義務。所以在看房之前，買賣雙方需要知道有這“兩書”的存在，並主動簽署“兩書”，來減少資訊不對稱，保障交易安全。

　　業內人士：消費者不能輕信仲介人員的口頭保證或者居間合同，要主動調查、了解房源真實情況，例如向鄰居、居委會詢問房屋的歷史情況、周邊環境，向相關政府機構(如房管部門)核實房屋權屬狀態等。

　　牽手洋物管

　　只是宣傳語

　　情景回顧

　　市民葉小姐反映，在鹽田某項目看盤時，行銷人員透露他們的物管是和世邦魏理仕有合作的，在某房地産網站上該項目的物管也顯示是“世邦魏理仕”。她覺得很奇怪，世邦魏理仕不是做寫字樓的物業嗎？當她帶著問題第二次去詢問時，行銷人員卻回復含糊。

　　葉小姐表示：“雖然我也不是很在意是哪家物業公司，但他們這樣遮遮掩掩總覺得不靠譜，誰知道在什麼地方又會挖個坑等我呢？”

　　小編點評

　　一些項目銷售人員會以誇大情況來吸引客戶，存在誤導的成分。置業者們如果不清楚，很容易就當真了。

　　置業提醒

　　世邦魏理仕的相關負責人：“我們公司基本上做的是商業地産的物業，從全國範圍看做住宅物業的都很少，在深圳根本就沒有。住宅物業也不是我們的業務範圍。但有些項目其實是我們的顧問服務項目，作為駐場顧問的我們會有駐場員工對項目進行指導，指導的內容主要是前期行銷階段的銷售配合服務，包括賣場的現場茶水、客戶迎送服務和樣板間管理等。後期的物業管理就由項目開發商管理了。”

　　美聯物業全國研究中心經理何倩茹：一手合同不一定會提到關於物管、景觀等方面的內容，如果是比較介意這些的業主，可以跟開發商詳細溝通好，最好做書面的確認。

　　情景回顧

　　開發商“畫大餅” 置業者吃悶虧

　　最近龍華某項目的業主們收到消息，自己家的項目並不被位於家附近的學校列入招生區域。有業主表示：“看房的時候，是介紹説該片區將會劃分到這個小學才選的，就是為了小孩上學，要是不能上學那還不如我租一輩子房子。”

　　對此官方回應稱：“ 學校目前在建，只有學校建成交付使用時才會開始啟動學區劃分工作，目前無法給出答覆。”

　　準備置業的張小姐也抱怨道：“上次去橫崗一個項目看房，仲介説項目旁邊要建小學，到時候小孩上學會多麼多麼方便。我問他現在不是學區房嗎？他又説是項目引進的學校，肯定會滿足業主的需求。沒想到後來我聽旁邊的另一個仲介跟人介紹這裡要建幼兒園。當時我就奇怪了，再去問售樓小姐，説是教育用地，還不清楚要建什麼！”

　　小編點評

　　“別讓你的孩子輸在起跑線上”一句話被多少家長奉為圭臬，教育一直都是房屋升值的最佳助燃劑之一。雖然現在深圳新房實行學區房劃分，但一些項目尤其是名校附近的項目還是會拿教育做宣傳。對此，置業者們要多留意。

　　置業提醒

　　當我們在買房的時候，在學位劃分問題上，一些學校還沒有建設投入使用，自己購買的小區是否會劃入該校，這個最終都是由相關教育部門做出決定的，如果置業者對學位有特別的要求，應儘量購買一些已經現有學校，或者已經明確規定了學區範圍的樓盤。

　　“喝茶費”藏風險

　　假折扣真牟利

　　情景回顧

　　買房的市民陳先生曾經遇到過這樣一件事，當時他看中了觀瀾某個項目，而在項目開盤的前一天，他收到某位銷售人員打來的電話，電話聲稱只要在行銷中心現場先交3萬“定金”就可以提前選房。但是，這3萬“定金”不會算到買房後的總價裏，而是開具另外的收據單，在買房後用折扣優惠的方式補償。他懷疑自己是遇到收“喝茶費”的人了。

　　小編點評

　　“喝茶費”是某些銷售人員和行銷仲介變相牟利的渠道，有些置業者為了買到心儀的房子，咬咬牙就掏了。但其實，這裡潛藏著巨大的風險。

　　置業提醒

　　美聯物業全國研究中心經理何倩茹：這種不算入房款的收費嚴格來説不算是正規收費，因為它屬於非房款，這就存在一個風險，萬一購房者不買房了，錢能不能退？而且交了喝茶費，也不一定能買到房子。所以除了購房款，不建議置業者支付其他費用。

　　先下手為強？

　　買到低價“死角房”

　　情景回顧

　　蘇先生是龍崗某盤開盤的首批業主，項目首次開盤便以“良心價”開售，形成了熱銷局面。可是蘇先生不久後發現，項目加推的房源每平方米的價格比之前開盤貴了接近2000元。蘇先生表示，當時許多業主都慶倖上車比較早，才過兩個月房價就漲了2000，覺得很值。可是蘇先生自己卻發現，該樓盤後期加推的房子不論是從景觀、還是朝向等方面都要優於之前項目開盤的房子，於是感覺自己有種被忽悠的感覺。

　　小編點評

　　“低開高走”策略是在房地産預售時，開發商為了吸引顧客，首先將樓盤以較低價格開售，用以聚集人氣，並形成熱銷局面，隨後再根據施工進度和銷售情況把售價提高以達到預期銷售目的。尤其不少開發商以稍差的“死角房”低價開盤，形成轟動效應，將好房留在最後推高價位，為將來的銷售形成高價定勢。

　　置業提醒

　　深圳中原區域經理范賓：“低開高走”是開發商慣用的行銷手段之一，其實是開發商把好一點的房源留到了後期銷售，人為製造房子升值潛力，讓置業者誤以為此項目迅速升值，而購房者則處於“買漲不買落”的心理跟風買房。而開發商後期銷售的房源價格原本就是事先定好的，並不存在太多的升值。

　　口頭承諾無保障

　　貨不對板引糾紛

　　情景回顧

　　深圳仁恒巒山美地的業主表示，在簽訂購房合同前，該樓盤銷售人員表示該戶型樓盤沒有樣板房，帶他看另一戶型樣板間，並告知所看到的樣板間與所購買的戶型一致，且其公攤面積實際比樣板間要小，所以可使用面積大於樣板間面積。業主在裝修時卻發現，自己所買的戶型不方正，其中一個房間多了一個凸出來的外墻拐角，使得窗戶僅有樣版房的1/3大小。業主表示：“現在整個房間橫豎都擺不下一個最小號的床，嚴重影響了這個房間的使用。”

　　該戶型部分業主就拐角問題與仁恒開發商第一次約談，銷售總監馬某在第二次約談時承認這個拐角一開始就存在，且表示拐角已成事實，由於消防的原因，無法整改，仁恒銷售對未在購買前告知有這個柱子僅做出口頭道歉，強調一切以購房時簽訂的合同為準。

　　小編點評

　　購房前誤信了行銷人員的口徑，造成了“貨不對板”的情況發生。開發商五花八門的行銷手段，一不留神就很容易上當。當然，置業者也免不了有疏忽大意的原因，買房的戶型還是應該認真確認。

　　置業提醒

　　深圳鏈家相關從業人士：買賣新房二手房時，一些口頭説辭，一開始看似很有説服力，但是到了最後可能都是很難取證的，所以把想到問題疑問儘量形成書面形式。就是購房者在簽署合同簽，把不確定的東西可以寫進去，比如銷售人員説的要求以書面的形式記錄。畢竟口頭的東西在今後的糾紛中不能不具有強力的説服力。

　　美聯深圳住宅法務部副總監王麗輝：對於合同尤其是文字方面的東西要尤為注意，在溝通方面也要有所取證。

　　“便秘式”開盤

　　製造虛假搶購

　　情景回顧

　　深圳置業者張先生表示，自己認籌了龍華白石龍地鐵站附近一項目，然而開發商認籌了幾百個之後便只拿出了百八十套房源來賣，開盤當日大家看到如此火爆的場面便稀裏糊塗就買了。後來沒想到該盤總是“便秘式開盤”，每次拿個幾十套房源出來，然後對外宣稱售罄，下次再慢慢賣。張先生對此表示十分懊惱，“當時若不是看在場面如此火爆，就不會這麼匆忙下決定買了自己不中意的樓層。早知道如此，我還不如再多看看，儘量買到合自己心意的房子。”

　　小編點評

　　冒雨搶房、日光碟頻現、開盤售罄……深圳樓市種種驚心動魄的奇觀，給人營造了一種“再不買就搶不到”的直觀感覺。其實，這種現象不僅僅是因為深圳買房需求旺盛，還與開發商人為的製造火爆假像，忽悠置業者恐慌性入市、人為推高房價有關。內部知情人員表示，不少開發商為了營造火爆的銷售氣氛，通過“捂盤惜售”、“分批推”等種種行銷手段進一步推高成交量與房價。

　　置業提醒

　　鏈家二手房研究院總經理肖小平：由於目前樓市消息聲音嘈雜，傳播渠道多樣化，因此要判斷樓盤開盤的真實情況，還應當選擇聽信一些權威機構所發佈的消息。此外，置業者應當量力而行，不能被開發商所製造的“假像”而蒙蔽了雙眼，甚至是恐慌性入市。購房者應謹慎面對開盤現場過熱的局面，資金方面有壓力的話，可以適當調低所購樓盤的檔位，甚至暫緩購房計劃都是可行的，一定要注意資金來源的到位時間，做好充足的資金準備。

　　深圳中原地産董事總經理鄭叔倫：面對“搶房”假像，置業者一定要冷靜處理，不能恐慌性入市，以至於買到違背自己“初心”的房子。