□本報記者 徐學成

　　“新春感恩特惠額外85折，抄底首付2萬起，即可買到一套精裝豪宅！少買一個包包，少帶一塊手錶，就能換套精裝豪宅。最佳購房時機已經到來，快拿著你的年終獎搶房吧。”連日以來，某房地産公司員工在其微信朋友圈發佈的這則消息，幾乎刷爆了記者的朋友圈。這則消息還在該公司多個員工朋友圈之間轉發，眼睛所到之處，皆是“首付2萬起”的誘人字眼。

　　按照目前首套房30%的首付比例，2萬元的首付款意味著全部購房款不到7萬，哪來的這麼便宜的房子？

　　好奇之下，記者找到這位員工了解了實際情況。據其透露，所謂的“首付2萬起”僅僅只是針對個別區域的個別單位，與“特價房”概念相似。之所以拋出“首付2萬起”的概念，是為了吸引購房者的關注。該員工向記者表示：“你所在的大深圳就不用想了。”

　　確實，哪怕按照深圳龍華區域3萬/平方米的價格保守估計，這樣的條件何止是誘人，簡直是“逆天”，但歸根結底這也只是開發商炒作的噱頭而已，不能盡信。

　　房地産行業經歷限購、限價、限貸等深度調控以來，樓市陷入低迷，銷售不振已是眾所週知。在這輪調控週期中，開發商祭出的行銷手法堪稱眼花繚亂，目不暇接。

　　如前幾年盛行的“團購”，找一個平臺，拉一幫潛在客戶，只要人數達到一定規模，即可享受一定的折扣。這一招意在積蓄人氣，在正式開盤之前就做好蓄客的工作，以保證開盤當天的去化率。一旦去化率達到一定水準，抑或是出現所謂的“日光碟”，等到下一期開盤的時候，開發商又有了更多的行銷噱頭。

　　再如分期首付。以總價200萬的房子為例，如果購房者短期內承擔不起60萬的首付，開發商可出面做擔保，將這60萬首付款分為3期，只要購房者每年還清20萬，可不用計算利息。這在信貸政策和利息尚未調整之前很管用，分擔了購房者首付款的短期壓力。據記者了解，目前一些網際網路金融平臺也在做針對首付款的小額貸款業務，看來這是一個空間頗為廣闊的市場。

　　前述房地産公司採取的是類似“特價單位”的做法。以一套或者數套特價房為“誘餌”，吸引潛在客戶的注意力。這類行銷手法可正可反，既可推“特價單位”，吸引的是剛需群體；也可推“天價單位”，吸引的則是“土豪們”。香港曾經就有一處樓盤推出單價超過20萬/平方米的單位，以“亞洲最貴豪宅”之名一炮而紅。

　　根據一些業內人士的看法，行銷手法的花樣百齣暗含著市場不再景氣、銷售壓力加劇的內在邏輯。“在那些市場好的年頭，只要是個房子，就賣得出去，價格上還真的沒商量，誰還會費盡心思去想怎麼做廣告、怎麼吸引買房的人。”有人分析道。

　　2014年全國商品房銷售面積120649萬平方米，比上年下降7.6%，同期商品房銷售額76292億元，下降6.3%。在這樣的形勢下，如何“賣”房子引起了前所未有的重視，以至於開發商竭盡全力開發自身的行銷潛能。

　　這也折射出房地産行業正在經歷從“賣方市場”到“買方市場”的轉變。對於開發商來説，如何深入地了解購房者的需求，如何在功能、服務和定價上考慮市場的感受將是值得思考的問題。雖然現在是“酒香也怕巷子深”，但“酒香”依然是前提，而不能僅僅製造更多的行銷噱頭。