杭州賣地溢價率53%創新高 濱江集團與平安不動産聯合體成新地王

　　■本報記者 王麗新

　　杭州又見地王！6月13日，濱江集團與平安不動産組成的聯合體，以48.3億元拿下杭州上城區新晉地王，樓面價3.95萬元/平方米。

　　據了解，千米之外是今年1月份信達地産摘得的南星地王地塊，樓面價3.67萬元/平方米。表面看來，接近3000元/平方米的樓面價之差，信達地産持有的舊地王存在被濱江集團與平安不動産的聯合體所拿新地王解套的可能性，但競品之爭，尚難以預見。

　　值得一提的是，今年以來，杭州是“地王潮”中激進的一員，高溢價、高單價、高總價地塊頻繁出現。據《證券日報》記者從易居研究院智庫中心獲得的統計數據顯示，2016年至今，杭州賣地收入接近700億元，平均溢價率高達53%，創歷史新高。

　　深陷“地王潮”

　　事實上，一個城市出現地王並不稀奇，房地産市場雖波動前行，甚至不再是黃金時代，但紅海中依然是有藍海項目的。不過，當市場接受了一線城市麵粉貴過麵包後，令行業內外吃驚的是，地價超過房價，甚至數倍超過房價開始蔓延至二線城市，而杭州則是其中頗為激進的一個。梳理今年杭州的賣地情況來看，每平方米動輒3萬元、4萬元已不再是一線城市的“專利”。

　　1月6日，杭州南星單元B-02宅地經36輪競價，由信達房産以33.9億元競得，溢價率65.6%，折合樓面價36680元/平方米，為新晉地王。

　　3月23日，杭州綠城集團以37.35億元競得潮鳴地塊，溢價率109%，折合樓面價45368元/平方米，刷新杭州宅地樓面價紀錄，但與周邊房價基本持平。

　　5月5日，位於杭州蕭山區的奧體07、09地塊被景瑞地産、陽光城集團分別以14.11億元、13.85億元競得，樓面價19634元/平方米、19846元/平方米，蕭山區宅地樓面價記錄一天被刷新兩次。

　　5月12日，招商地産以13.8億元、溢價106%摘得杭州鐵路北站地塊，樓面價15268元/平方米，其毗鄰的桃源板塊今年的住宅成交均價為14600元/平方米。

　　5月20日，杭州拱墅區慶隆單元熱電廠地塊被融信集團以23.61億元競得，溢價率高達89.56%，樓面價31404元/平方米，創拱墅區新高。值得對比的是，同在申花板塊，今年1月初，天陽的拿地樓面價為19695元/平方米，時隔不足5個月，樓面價已漲了約11700元/平方米。

　　5月27日，杭州奧體單元地塊由信達地産競得，樓面價21575.8元/平方米，總價123.18億元，為杭州土地市場“總價地王”。

　　6月3日，杭州土地市場出讓慶隆地塊，最終金茂首開聯合體以總價64.1億元奪魁，溢價高達93.02%，成交樓板價為33105元/平方米，刷新此前融信拿下熱電廠地塊時創下了31404元/平方米的單價地王紀錄。

　　直至6月13日，濱江集團與平安不動産組成的聯合體，以48.3億元拿下杭州上城區新晉地王，樓面價3.95萬元/平方米。

　　入市銷售待考

　　兩年前，記者在杭州調查採訪時，當地一家開發商曾向記者笑談，“在杭州買房是幸福的，因為選擇性太多了”。彼時，杭州因2013年以來出讓了大量高溢價地，庫存量極大，而且市場非常蕭條，蕭山區房價每平方米曾一度暴跌6000元，幾乎可稱為房價“腰斬”。直至2015年下半年，杭州樓市才開始真正步入回暖通道，跌下去的房價回來了。不過半年光景，杭州開始拍出高溢價地王，直到現在，有業內稱，已步入“瘋狂”通道。

　　據易居研究院智庫中心統計數據顯示，2016年至今，杭州出讓119宗地，成交建築面積833萬平方米，成交總價698.4億元，平均樓面價每平方米8381.8元，平均溢價率53%。而2015年全年，杭州出讓197宗地塊，成交建築面積1311萬平方米(遠高於2016年至今出讓的833萬平方米)，成交總價不足665億元（低於2016年不足半年的土地出讓金），平均樓面價每平方米5067.7元，平均溢價率不足19%。

　　與2015年全年相比，2016年至今，杭州土地市場樓面價每平方米上漲了3314元，上漲幅度為65%，平均溢價率則上漲了逾34個百分點。

　　據中投證券一份研究報告顯示，近期土地招拍挂結果顯示，受2015年以來地産行業回暖影響，當前新拍土地成本攀升非常明顯，部分地塊甚至出現土地成本和周邊售價倒挂的情形。“因城施策”的大背景下，預計房地産價格大幅調升的可能性將逐步減小，而地價成本攀升，存量低價土地減少，未來2年-3年，房地産行業毛利率將有可能出現明顯調整，過去30%左右的毛利率水準可能大幅下滑。

　　按照中原地産首席分析師張大偉的分析，二線城市此輪産生的溢價率超過100%的百宗地塊，未來入市房價至少要上漲80%-100%，即使按照標桿房企拿地的平均價格，也需要未來兩年一、二線城市房價上漲50%以上。然而，市場真的會如此嗎？

　　“縱觀這幾年杭州高溢價地塊的分佈情況和入市節奏來著，有新高價地和政策利好為之解套的地塊，入市相對較快，銷售情況也比較理想，其持有者也多是大型上市房企，有資金實力和市場運作能力。”某熟悉杭州市場人士向本報記者表示，一般一個項目從拿地到清盤不足5年時間，雖然高端項目銷售週期長，但更多的高溢價地入市節奏非常慢，加之開發企業資本運作能力不流暢，産品力差，一塊高價地就可能為企業帶來乃至生存問題的重壓。