截止到上月底全國超過15億元的105宗高總價地塊中有52宗被國企獲得
高價地頻現背後的地産央企
統計數據顯示，截止到5月31日，全國超過15億元的合計有105宗高總價地塊，其中有52宗地被國企獲得。同時，今年以來，信達、魯能等央企共製造出15幅“高價地”。對此，分析人士指出，央企在房地産市場的擴張緣于“不差錢”。另外，央企整合地産業務，部分央企為避免被整合而在短期內快速做大地産板塊，催生高價地。
“去庫存”本來應該是今年房地産市場的主角，但風頭卻被頻繁製造的“高價地”奪走，土地市場火爆超出了市場人士的預期，“不差錢”的房企在土地市場一擲千金，房地産市場仍一騎絕塵。而宏觀經濟尚在尋底，“L型”走勢將持續較長的時間。統計發現，製造“高價地”的房企大都是“央企”，其“不計成本”高價拿地的邏輯在哪？蘊含著哪些風險？
現象
央企掀起“高價地潮”
6月1日，有7家央企參與競拍的上海寶山顧村地塊，最終被隸屬財政部的信達地産以總價58.5億元競得，樓面價37118元/平方米，溢價率303%。這也是該公司一年內造的第七個“高價地”。此前的5月28日，杭州濱江區奧體單元地塊的拍賣被眾多人關注，最終，萬科信達聯合體以123.18億元總價、樓面價21575.78元/平方米拔得頭籌，溢價率為95.95%，刷新2016年單地塊全國總價紀錄。由於競拍價格超過了萬科的授權總價，萬科隨後宣佈退出。
2015年7月至今，信達地産多次打破長三角的區域地價紀錄，拿地手法“兇悍”。信達地産通過公開招拍挂新增10宗地塊，其中7宗是高價地，分別是廣州天河、合肥濱湖、上海新江灣城、深圳坪山杭州南星橋、杭州濱江奧體地鐵以及上海顧村。
6月2日下午，備受關注的深圳龍華上塘商住地加冕新一代“高價地”，經過現場直接報價投標，最終被央企中國電建集團和廣州方榮房地産有限公司聯合以82.9億元的高價拿下，地面價高達56781元/平方米。
此次沒有採取現場拍賣方式，而是投標，由價高者得。深圳規土委主任親自主持競拍，他甚至在現場引述《人民日報》的一篇報道內容稱：“樹不能漲到天上去，房價也一樣。”顯然，深圳市政府方面顯然不希望這塊地拍出高價，而是希望通過某種方式引導土地市場降溫。
但實際上的成交結果超出了深圳規土委的預料，也超出了此前業內預期的60億元成交價。現場共收到18份標書，包括中海、萬科、招商、中洲、龍光等深圳本地企業，以及泰禾、信達、碧桂園等十多家外地房企。最終，央企中國電建聯合廣州方榮以報價82.89億元收入囊中，方榮背後是金茂地産，即此前的方興地産。從現場報價來看，央企、國企報價顯著高於深圳本土民企。
在此前的5月份，央企保利地産豪奪的上海周浦“高價地”。繼2009年之後，兇猛的“央企高價地”再次成群涌現。
中原地産研究部統計數據顯示：2016年截止到5月31日，全國土地市場“高價地”頻繁出現，其中按照總價計算，超過15億元的合計有105宗高總價地塊，其中國企比例明顯處於歷史高位。整體看，105宗地塊合計成交總價為3288.2億元，其中有52宗地被國企獲得，合計成交金額達到了1785.8億，佔成交總金額的54%。其中，廈門唯一成交的一宗地塊由國企拿下，北京的國企購地佔比也高達86%。
今年以來，信達、華僑城、招商、中國電建、魯能集團、葛洲壩、保利、中鐵、中冶等央企共製造出15幅“高價地”。其中以魯能的速度較為驚人，截至5月，魯能今年已在土地市場砸下超過100億元重金，2015年光在南京、蘇州、福州三地高價搶下的4幅高價地總耗資便可達112.4億元，全年新增土儲近500萬平方米，總價超過230億元，再加上原有海南、北京等地的地塊，當前的土地儲備總量超過1000萬平方米，其十分明確地傳遞出地産規模擴張的信號。
分析
央企頻頻拿地緣于“不差錢”
中原地産研究部分析師認為，高價地頻出的大背景是信貸寬鬆，房企資金充裕，但樓市表現好的城市有限，地塊資源更少，大量資金追逐少數土地，造成高價地。另外，央企整合地産業務，部分央企為避免被整合而在短期內快速做大地産板塊，催生高價地。
在此輪央企製造高價地的風潮中，信達地産是個典型。其關於地産金融的運作模式也引起了市場的廣泛關注和質疑。
公開資料顯示，信達是財政部控股的中國信達旗下的房地産開發上市公司，是信達集團唯一的房地産開發業務運作平臺。中國信達集團通過直接借貸或提供資信、質押、擔保等方式給予地産資金支援。信達的特色是金融地産模式，通過夾層拿地基金的方式獲取項目。
華泰地産的研究報告表示，金融地産的核心，是中國信達借用信達地産的地産運作經驗，將信達地産嵌入到不良資産處置環節中，以附重組條件的地産項目收購模式進行操作。該模式有兩大核心優勢，一是僅佔用少量資本金，資金消耗業務主要留在控股股東方，以很高的杠桿輕資産式地撬動項目；二是賦予了公司天然的逆週期操作模式，能夠保證公司在地産景氣度下行時，擁有逆市擴張資本。
此外，信達自身的上市公司身份也為再融資打通了渠道，2015年，信達地産發行了5年期中期票據30億元，30億元公開發行公司債券和80億元非公開發行公司債券均通過監管機構審批。
在融資渠道方面，作為上市公司的信達可謂是央企地産寬裕來源的一個範本。克而瑞最新研報顯示，2015年，其監測的108家典型房企融資總規模達13600億元人民幣，融資規模為2014年同期兩倍。而上市房企的發債規模更為驚人，數據顯示，2015年上市房企發行公司債約3000億元，同比增長18倍。中原地産研究部的數據顯示，在今年以來105宗總價“高價地”中，上市公司比例明顯佔絕對多數，105宗“高價地”，89宗為上市公司獲得，合計金額為2760億，佔比達84%。
融資規模暴增的主要原因，一是國內融資環境改善，市場發債標準放寬，公司債利率走低；二是房地産銷售回暖帶來融資信心。克而瑞研報指出，目前房企公司債成本的普遍水準在4%-7%之間，發債就相當於賺錢。如中海地産、保利地産兩家央企發行的公司債利率水準僅3.4%，萬科3.5%，金茂3.55%等，其成本之低甚至接近了“國債”的水準。
種種跡象表明，央企在房地産市場的擴張緣于“不差錢”。有房地産業內人士指出，央企頻頻出手在全國熱點城市搶“高價地”，這與2009年4萬億後央企四處製造“高價地”相似，寬裕的流動性再次集中流向房地産行業，銀行熱衷於向央企國企和大房企授信，低廉的融資成本以及充裕的資金，促使不差錢的房企們不惜血本搶地。
追問
被市場遺忘的央企“限房令”
在央企頻頻在房地産市場上掀起“高價地潮”的時候，一度被市場遺忘的央企“限房令”也被重新提起。
2009年房價暴漲後，2010年的央企和今天的央企一樣，在全國城市各地拿“高價地”，為了顯示中央調控房地産的決心，2010年3月18日，國資委專門召開新聞發佈會，宣佈不以房地産為主業的央企，應該退出房地産業務。2010年5月份，《人民日報》刊發當時國資委相關負責人的文章，強調非地産主業的央企在房地産領域“該退出的要堅決退出，集中精力做強主業”。
北青報記者了解到，當年國資委要求除名單中21家以外的78家央企迅速退出房地産領域。2010年初，房地産市場高價地頻出，據統計當時有超過70%的央企涉足房地産。時任國資委主任李榮融認為房地産散亂差，市場秩序差，行業結構存在問題，央企是整個房地産行業的骨幹和中堅，如果沒有它們來帶動，房地産業不可能整治好。
知名財經微網志“曹山石”發文稱，為何國資委2010年要求央企清退房地産業務，六年過去，卻未能改觀？央企抬高麵粉價，麵包豈能便宜？北青報記者查詢相關資料獲悉，目前在市場上高價拿地的央企幾乎都在保留的21家央企名單之內，而國資委也並未對這些房企在拿地方面作出限制。但央企在土地市場的瘋狂引發了市場對央企“限房令”的記憶，以及對瘋狂土地市場的質疑。
預期
未來房價是否會大幅上漲疑問很多
央企製造出的高價地，對市場會帶來什麼影響？對此，業內人士表示，直接的影響就是抬高地價，尤其是熱點城市的地價。同時，調控大環境下，高價地影響市場心理預期，深圳就是典型例子，調控後二手房價格只跌了一個月，5月份又重新上漲了。但其中的風險依然很大，這波行情比2010年更危險。
中原地産首席分析師張大偉分析認為：高價地頻繁出現，是資金潮下的資産荒。在過去一年，房地産政策寬鬆，上市企業融資成本大幅下調，也導致了很多企業敢於拿地，國企在土地市場也表現得更加激進。房企高價搶地開始從國企蔓延到民企，預計下半年房企競爭土地會越來越激烈。
另外，樓面價超過房價已經成為常態。但未來一年房價是不是會出現這麼大幅度的上漲疑問很多，這些高價地入市的難度有多大，將成為2016-2017年最大的疑問。特別是北京的平均商品房住宅樓面價已經全面超過3.7萬元，未來豪宅化的趨勢難以避免，房企運營的難度越來越大。
從整體市場看，北京、上海出讓的多宗住宅用地，要求按照“70/90”政策用地，但這一政策並沒有抑制住高價地出現。按照目前地價超過房價的趨勢，需要未來2年房價上漲100%以上，這些高價地才有望順利入市。“開發商基本上是在豪賭。”
同策諮詢研究部總監張宏偉則認為，待本輪市場需求在上半年集中釋放完畢之後，再加上調控政策收緊、貨幣政策轉向等因素，一線城市、熱點二三線城市樓市下半年進入調整期也是勢在必行。如果企業沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那麼房企就有可能會因此陷入被動的局面。
觀察
“高價地潮”後房地産市場會如何走？
對於中國經濟以及房地産問題，5月9日，“權威人士”在《人民日報》頭版轉二版刊登了《開局首季問大勢》，指出我國經濟運作不可能是U型，更不可能是V型，而是L型的走勢。值得指出的是，此次“權威人士”首提房地産存在泡沫風險。並提出，房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮化“去庫存”，而不應通過加杠桿“去庫存”，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調控政策。
近日，人民日報、新華社也在努力灑水滅火。從人民日報《樹不能長到天上房價也一樣》，再到新華社《地價泡沫如皇帝新裝》，接著又是人民日報《土地拍賣該降降溫了》。
在此背景下，雖然地方政府依舊無法擺脫“土地財政”的束縛，但為了控制“高價地”的發生，地方政府絞盡腦汁，拍地形式限制嚴格。
繼蘇州之後，南京近日也出臺了土地限價令，規定在熱點區域的住宅用地出讓時，由南京市政府設定地塊的土地出讓最高限價，對競買人報價超過最高限價的，終止土地出讓，競價結果無效。此後，蘇州多宗土地由於競拍超過限價而流拍。
5月17日，蘇州市國土資源局網站上挂出補充公告，規定暫緩3號公告中5宗地塊的出讓，很巧合的是，這些地恰好是此次公告中，起拍樓面價最高的那些。此舉，直接抹殺了這些地塊成為高價地的可能。
其中，合肥為了不産生“高價地”，原定於5月27日下午3時舉行的土地拍賣會，調整到5月30日(下星期一)下午3時舉行。分7個教室同時競拍、遮罩手機網路信號、合肥國土局局長親自督戰，但這些史無前例的措施並沒有妨礙合肥迎來“高價地”的誕生。5月30日，最終合肥出讓12宗地，拍得96.34億元，且每宗地塊都有保利、信達等央企在內的超10家房企參與競買。
北青報記者了解到，上一次大規模的“高價地潮”發生在2009年下半年至2010年之間，房企“不計成本”拿地，結果迎來2011年房地産市場的回調。今年的“高價地潮”之後，房地産市場會如何走？多名業內人士都表示難以預測，唯一可以肯定的是，2016年的宏觀經濟形勢跟2009年相比，已經不是一個時代了。文/本報記者朱開雲
(責任編輯：羅伯特)
