華僑城躺槍“被撤地”事件 上海蘇河灣地塊出讓迷局

　　從出讓前、出讓中到現在的出讓後，匹配“蘇河灣”“華僑城”這兩大關鍵詞的地塊註定不缺故事。

　　故事的主角華僑城集團(以下簡稱華僑城)旗下的地産平臺— 華僑城A (000069.SZ)和華僑城亞洲(03366.HK)，也因這幅上海蘇河灣地區的“皇冠明珠”，一次又一次陷入多事的沼澤地。

　　這一次，源起于1月20日出讓的上海新靜安區蘇河灣新年首塊土地。當然，如果進展順利，華僑城在這一區域的土地儲備有望從原先的7.1萬平方米躍升至13.6萬平方米。而69.28億元的起始底價，有望最終百億元成交，成為上海土地市場新一個“興奮劑”。

　　眼下，成交價是69.32億元，只高出400萬元，意外遇冷。伴隨著的劇情是，拿地方—華僑城華潤聯合體或將“被退地”。是觸及了怎樣的“紅線”引致成交無法落定？這背後是否預示著燥熱的土地市場走向沒落？亦或是可能蘊藏著的錯綜複雜的政商關係需要被重新定義？

　　拿地無效？

　　從一開始，這就是一場頗有意思的土拍。

　　進入拍賣的地塊一共分成4部分，土地性質集辦公、商業、住宅、街巷于一體，總面積6.57萬平方米，地上地下總建築面積32.13萬平方米。

　　時代週報記者在地塊現場看到，目前該地塊被作為停車場使用，周邊為進入蘇河灣舊區改造待拆遷的房屋。

　　本次交易若達成，意味著蘇河灣核心東區沿河地塊全部出讓完畢。

　　儘管周邊還是破敗，但這裡已經成為中心豪宅聚集地。參照房天下的數據，華僑城蘇河灣行政公館均價最低6萬元/平方米，中糧天悅壹號均價9.4萬元/平方米，華僑城蘇河灣塔尖住宅均價16萬元/平方米。

　　本次交易的地塊有著嚴苛的出讓條件。這被認為是最後只有三家參與競拍的一大因素之一。

　　參照規劃，本次出讓的地塊肩負重要使命。未來這裡將會被打造成32萬平的超大城市綜合體，建設以國際商務為主，兼顧文化、休閒、居住功能的中央活力區。預計項目將建有200米高的標誌性辦公建築、至少163套住宅以及統一運營的各類商業等。

　　11家參與申領，3家最終競拍。在金地開啟首輪叫價之後，華僑城華潤聯合體出價69.32億，隨後便再無人繼續舉牌。

　　宣佈休息15分鐘後再繼續的主持人，在消失近一個小時候後返場宣佈，現場競價結束，最終出讓結果將在網上公佈。

　　坊間對此戲稱為“土地熔斷”，儘管這樣的“中途暫停”並不多見，但按照慣常的招拍挂出讓流程，該地塊本該為華僑城華潤聯合體的囊中之物。

　　但，當晚事情峰迴路轉。

　　按照上海土地市場官網顯示，原先的公示資訊被撤回—從“交易結果公示”變為“發佈答疑紀要，掛牌”。此外，地塊並未表明成交對象，價格也恢復至起始價的69.28億元。截至時代週報記者發稿，該地塊交易進度依舊顯示為“發佈答疑紀要，掛牌”。

　　上海市土地市場相關工作人員並未給出撤回交易結果的具體原因，電話中回復時代週報記者稱“出讓人正在核查之中，目前沒有進一步資訊可以披露”。

　　土地吸金王遇阻

　　眼下，本次撤地的主導因素指向了成交價低。

　　根據上海鏈家研究部提供的監控數據，在與靜安區並區前，現金地塊所在的閘北區為2015年土地市場的大地主和吸金王。總出讓金額上，閘北以246.62億元總額成為當之無愧的老大。

　　而比被 金融街 以88.15億元拍下的原閘北區上海火車站以北地塊，珠海華發聯合華潤以87.95億元拍得的原閘北區 市北高新 技術服務業園區N070501單元09-03地塊和70.52億總價的原閘北區市北高新技術服務業園區N070501單元10-03地塊，本次69.32億元的價格著實較低。

　　對此部分市場分析人士的解讀為，與近年來閘北土地供應過剩有關。上海中原研究諮詢部高級經理龔敏認為此次蘇河灣地塊競標過程頗為理性，此外地價在90億元左右還算比較合理。

　　中原地産上海研究諮詢部高級經理盧文曦則認為，依照土地市場是樓市風向標這一準則。此次土拍有可能會演變成黑天鵝事件，須警惕交易情緒波動從而影響後續地塊的交易。

　　但顯然，這些並不能讓人完全信服。

　　據時代週報記者了解，目前，市場上還存在著“串標”“圍標”以致于被撤地的看法。

　　相似的撤地事件在去年曾經上演。

　　彼時引發爭端的是長寧區華陽街道28街坊J1-3地塊。網上顯示地塊領取申請書11人，交納保證金有3人，但實際競標僅1人，另外2家陪標嫌疑明顯。此後，長寧區土地局首次罕見地以“為切實維護公平公正的市場交易環境和規範有序的交易秩序”為由終止出讓。

　　而本次土拍的三家中，金地舉牌一次，龍湖甚至並未舉牌。

　　華僑城A品牌部相關人士對時代週報記者表示，當日土拍按照正常流程手續進行並無違規之處，目前上海公司方面正在與當地政府協商中。

　　華僑城蘇河灣迷局

　　華僑城對於蘇河灣地塊的勢在必得並不意外。

　　以創造“曲江模式”而聞名的段先念擔任華僑城A董事長後，曾表示過，2015年將加快佈局，北上廣深等一線城市仍然是首選。

　　華僑城對蘇河灣特別鍾情：2010年2月11日，華僑城經過百輪競價以70.2億元奪得蘇河灣1街坊地塊，溢價率49%，樓面價高達5.28萬元/平方米，一舉創造了當時的全國單價地王。當年7月23日，華僑城又以17.91億元拿下了蘇河灣41、42街坊地塊，樓面價約1.45萬元/平方米。拿下的這兩宗地塊，讓蘇河灣項目成為華僑城成立以來投資最大的單體項目。

　　在8月份發佈的2015年半年報裏，華僑城蘇河灣項目是華僑城亞洲(03366.HK)的優質資産—佔地面積7.1萬平方米，地理位置優越，景觀資源稀缺。華僑城方面對它寄予厚望，財報中的表述是，“隨著項目的成熟將有力提升周邊區域的整體價值，並帶動蘇河灣片區逐漸升級成為上海市中心豪宅聚集地。”

　　基於早已有佈局的優勢，不難發現，此次再拿下蘇河灣地塊有望形成片區開發態勢。但事實上，華僑城蘇河灣項目本身的開發並不輕鬆。

　　從2012年9月14日首次開盤以來，頭頂地王光環的華僑城蘇河灣就身陷價格與銷量的雙重輿論漩渦中。在此之前的2011年3月，為了解決資金問題，華僑城A曾向母公司華僑城集團申請委託借款130億元，意在向蘇河灣等項目輸血。其後，拋售該項目以回流資金的傳聞不斷。

　　不願將利益拱手讓人的華僑城A在2012年引入兄弟公司華僑城亞洲。至此，華僑城亞洲在蘇河灣項目上佔股比例達到50.5%，從而正式控股該項目，並主導項目未來的戰略、預算、開發進度和成本支出以及資産和重要的人事安排。

　　入世後，即便華僑城蘇河灣選擇5字頭低開，依然未交出一份光鮮的成績。按照財報數據，2013年和2014年分別錄得合約銷售18億元和14億元。

　　情況在2015年有了好轉。按照按照華僑城亞洲(3366.HK)截至2015年6月 30日，上海蘇河灣項目實現合約銷售面積和金額分別為1.51萬平方米和13.5億元，合約銷售金額較去年同期大幅增加約434.8%。

　　但值得注意的是，本次拿地的是深圳華僑城房地産有限公司。與華僑城亞洲一樣，是華僑城A的子公司。如果地塊成功拿下，會否同樣注入進華僑城亞洲的資産包。

　　這裡還有一個頗具玩味的地方。值得注意的是，這不是華僑城華潤聯合體的第一次拿地，但詭異地陷入將“退地”的相同命運。

　　2015年11月2日，華潤華僑城招商聯合體經過80輪激烈交鋒後，曾以總價83.4億元奪得北京豐臺地塊，溢價率50%，折合樓面價5.6萬元/平方米。不過，在拿地不久，華潤、招商因成交價超出額定授權價格被傳退出開發，該地塊由華僑城獨自“承包”。

　　如果地塊最終通過政府這道關卡，“立即拆夥”的戲碼又是否會同步上演？同時華僑城又是否有獨自開發的底氣？