招商蛇口 重組後首現人事震蕩 千億規模激進擴張存憂

　　5月9日，招商蛇口發佈公告，宣佈兩位公司副總經理辭任。這是招商蛇口在去年重組後的首次重大人事調整。

　　招商蛇口在公告中表示，該公司近日收到副總經理孟才、王晞提交的辭職報告，孟才和王晞因個人原因辭任公司副總經理職務。孟才和王晞的辭任申請自送達公司董事會之日起生效，辭任後不再擔任公司其他職務，前述兩人的辭任不會影響公司正常的經營管理。

　　在業界看來，招商蛇口近來提出的躋身一線房企行列、千億規模等口號，某種程度上對公司發展提出了更高的要求。而公司同時要面臨高溢價拿地帶來的後期入市風險。

　　對此，《中國經營報》記者致函致電招商蛇口方面，其董事會秘書劉寧在接通記者採訪電話後表示，針對公司高管離職的情況説明，此前已經公開闡明過。其他沒有需要再澄清的內容。

　　日前，劉寧在接受媒體採訪時回應稱，孟才等人大概在去年底已提出辭職事宜，公司內部也已安排好新的接任者，只不過目前還未正式公佈。“招商蛇口的人才梯隊完備，孟才、王晞的辭任不會影響公司正常的經營管理。”

　　業內人士認為，從公司公告措辭來看，近日招商蛇口兩位高管的人事變動，與去年9月招商地産原總經理林少斌、賀建亞兩人倒臺發生的巨大高層人事震蕩不同。公告稱，任職期間，孟才和王晞勤勉敬業，恪盡職守，為公司發展做出了突出貢獻。

　　克而瑞資訊集團研究中心研究經理朱一鳴分析認為，招商蛇口此前經歷了兩家公司重組，重組後的招商蛇口董事會成員均不是 招商地産 的原班人馬，地産屬性進一步淡化，一朝天子一朝臣，有人離開也是必然的。

　　幹將離職 人事陣痛

　　2015年12月30日，招商蛇口重組上市並正式聘請公司經營管理層，在任命許永軍為總經理的同時，孟才、王晞被任命為副總經理。此外，擔任副總經理/常務副總經理一職的還有劉偉、朱文凱、楊志光、閆承大、張林、趙軍、龔鐳、何飛等人，他們根據個人特長和成長履歷分管公司業務。

　　業界提起孟才、王晞，往往都用“公司重臣”來形容。孟才歷任南山開發公司房地産部副經理、經理，深圳市南山開發實業公司總經理、深圳招商房地産有限公司及招商蛇口副總經理、招商地産副總經理等職務，是招商蛇口華北區域的第一責任人。至2015年年末，孟才作為高管，持股招商蛇口17.37萬股。

　　孟才在招商內部被視為“拿地幹將”，以激進著稱。2003年，孟才升任招商地産副總經理，主管發展和産品中心。此後經歷兩次跳槽後，他于2010年底重新回歸招商地産任副總裁，並分管華北區，主抓拿地和産品設計。

　　在他回歸後，招商地産的佈局城市從十幾個擴大至逾30個。其中在華北地區，招商地産于2012年迅速聯合華潤、九龍倉及平安聯合在北京拿地，結束多年未在此擴張的尷尬。據了解，孟才激進、果斷、行動力強，曾被寄予開拓華北戰場、收復失地的希望。

　　5月5日，前招商蛇口副總經理、兼華北區董事長孟才還出現在北京，當日北京開拍3宗土地。招商蛇口以總價62億元拿下2宗位於昌平區南邵鎮的住宅地塊。據悉，拿地當天，除了招商蛇口北京公司總經理親自到場外，孟才也在背後督戰，完成其在華北區域的最後一次佈局。

　　5月10日，嘉年華國際控股有限公司正式宣佈，前招商蛇口（001979）副總經理孟才獲任為公司執行董事，並自公告當日起生效。同時，孟才將獲得公司5000萬份購股權。

　　與孟才同一時間選擇離開招商蛇口的還有一位公司高管，消息顯示，該高管為招商蛇口副總經理，兼華東區域總經理王晞，招商蛇口整合之前其職務為招商地産副總經理。王晞操盤經驗豐富，已完成20個城市、40多個項目的開發管理工作，被業內稱為“最懂開發的建築師及最懂建築的開發商”。目前，王晞的去向暫時未定。

　　據悉，招商蛇口分為華南區域、華東區域、華中區域、華北區域和深圳區域。孟才分管的華北區域包括北京、天津和東北的瀋陽、哈爾濱、山東的大連、日照、青島、煙臺等城市。至於華東區域中，目前已進入上海、南京、蘇州、杭州、鎮江、常州、常熟、寧波、太倉。

　　對此，業界有分析人士稱，兩位高管在任職期未滿提前離職，可能與負責板塊業績相關。2015年，孟才負責的華北區域營收同比減少7.87%，毛利率同比下跌13.24%；王晞負責的華東區域去年毛利率卻僅為16.61%，低於華北、華南區域。

　　對此，朱一鳴表示，招商蛇口兩位高管的離職，從另一方面也説明職業經理人在央企內部遇到的“天花板”。 此前接近招商蛇口的人士也對媒體表示，作為央企，公司內部的職位屬“一個蘿蔔一個坑”，這也導致了部分人才流失。招商蛇口提出躋身一線房企行列、千億規模等目標，而激進拿地成了規模擴張的主要途徑之一，各區域負責人亦肩負著較大壓力。

　　在朱一鳴看來，重組後的招商蛇口董事會成員均不是招商地産的原班人馬，地産屬性進一步淡化，城市運營、園區開發和物流板塊才是業務重點，而孟才和王晞都是原來招商地産的高管。從合併重組後的招商蛇口來看，原招商地産的管理層人馬從數量上已經無法和招商局蛇口工業區控股股份有限公司（以下簡稱蛇“口工業區”）一方抗衡。最新的招商蛇口董事會7位成員中，無一人來自招商地産原班人馬。

　　千億規模擴張存憂

　　根據招商蛇口最新發佈的2016年4月銷售及拿地公告顯示，4月份公司實現銷售面積38.13萬平方米，同比增長68.97%，環比下降1.39%，銷售金額56.49億元，同比增長104.01%，銷售均價14800元/平方米，同比增長20.74%；此外，公司4月份于北京、廣州共獲取3個項目。公司4月份銷售環比總體趨緩，可能由部分城市政策收緊所致。而另據招商蛇口一季報顯示，因房地産銷售結轉量減少，實現營業收入同比減少29.68%至45.24億元。

　　與此同時，近期引起業界關注的還有傳聞中的 中糧地産 將逐步剝離地産業務由招商蛇口接盤。對此，劉寧表示並不知悉高層是否有和中糧集團洽談（接盤），但作為上市公司若要進行資産並購，需要對標的資産進行嚴格的審核。

　　梳理資料顯示，過去多年以來，招商地産作為招商局集團地産板塊唯一的上市平臺，在規模和地位上仍處於第二梯隊。在2015年重組的草案中，招商蛇口指出，原有的招商地産“與集團對地産業務的目標定位不符”。實際上，早幾年就已經提出千億規模的招商地産這幾年的擴張之路頗為激進。

　　其中僅2015年，招商蛇口在拿地擴張方面表現的非常積極甚至激進，拿地金額接近400億元，約佔全年銷售額（575.80億元）比重的65%以上。

　　聯繫到深圳前海蛇口自貿區亟待開發的背景，一系列因素推動了招商蛇口吸收合併招商地産並重新上市。在合併後，招商蛇口截至2015年底合計在手的土儲規模超過2800萬平方米。

　　通過資産整合，招商蛇口已獲得太子灣、蛇口及前海土地資源約536萬平方米，其中已辦理或正在辦理使用權證的土地面積僅211萬方，且主要集中在前海的工業用地。在深圳市場商住用地供需極度失衡的情況下，這些存量資源被認為是公司“釋放空間進一步超市場預期的所在”。

　　易居智庫中心研究總監嚴躍進分析表示：“儘管公司目前有較多的工業用地等，但實際上由於土地轉性以及地方政府城市更新思路不明確，所以也會增加轉性的壓力或成本的。前海、蛇口等區域土地未來存在土地轉性（工改商，工改住等），推進阻力依然是存在的。”

　　目前，招商蛇口明確將社區運營、園區運營、郵輪運營三大板塊列為未來的發展方向，但從業績來看，以房地産開發銷售為核心的社區運營仍是最重要部分。在去年業績中，社區運營佔總收入492.22億元的85.18%（2014年佔90.29%）。也正因為如此，規模化擴張，激進拿地成為過去招商地産發展的重要策略。

　　而在公司2015年年報中也明確指出了發展中將要面臨的風險。在園區運營方面，園區開發屬於資源依賴型、資金密集型行業，土地、資金等主要資源的供給受各類政策影響較大。若未來經濟及政策産生波動，可能引起公司所開發的園區面臨出租率下降、租金下跌、配套服務需求萎縮等風險。此外，公司就前海土地整備與相關部門正在緊鑼密鼓的協商中，但由於資産量大、方案複雜，且公司努力爭取利益最大化，因此取得最終談判結果的時間有一定的不確定性。

　　而目前在經歷資産重組後，招商蛇口受深圳蛇口、前海的土地價值轉性及容積率調整遲遲未有明確時間表等影響，股價較上市之初已折讓30%以上。相比公司上市當日股價截至5月12日收盤跌幅已經達到45%。

　　與此同時，業界觀察人士認為公司此前的激進擴張存在隱憂，而對於公司以“激進拿地”的幹將離職，是否意味著未來公司發展過程拿地風格轉向以及公司高溢價拿地承壓等問題，記者數度聯繫招商蛇口相關負責人，但截至記者發稿時，未收到回復。

　　嚴躍進表示：“對於招商蛇口此次的人士變動，很大程度上與公司追求規模效應有關。而公司此前激進拿地面臨的後期入市風險依然不容小覷。”