招商蛇口業績持續惡化凈利預降80% 引入中國平安或存不確定性

　　屋漏偏逢連夜雨，對於招商蛇口(18.670, -0.10, -0.53%)(001979. SZ)而言，事情一件接著一件。

　　除3·15被點名、深交所問詢外，還有暴跌的凈利潤。

　　業績持續惡化

　　上半年凈利預減80%

　　7月13日晚間，招商蛇口發佈業績預告，預計2020年上半年歸屬凈利潤為8億-10億元，較上年同比下降79.59%-83.67%。

圖片來源：招商蛇口2020年半年度業績預告

　　需要注意的是，從預告來看，招商蛇口的業績情況較2020年一季度無好轉反而有惡化跡象。

　　2020年一季度，招商蛇口實現歸屬凈利潤5.39億元。半年報業績預告數據可以看出，即便按照凈利潤上限10億元計算，進入二季度業績可以説是越來越差。

　　在業績預告中招商蛇口稱，歸屬凈利潤下降較多主要一個原因是新冠疫情影響，公司採取了減租免租、暫緩開工等措施，經營業務受到不同程度的影響，營業收入和投資收益較預期減少。

　　同時，業績同比下降較多的原因為2019年同期其通過增資擴股轉讓子公司股權産生稅後凈收益22.26億元。

　　不過，2019年上半年招商蛇口實現歸屬凈利潤48.98億元，若剔除22.26億元轉讓股權的凈收益，仍為26.72億元，2020年上半年業績下滑十分明顯。

　　在業績預告中，招商蛇口還指出，房地産業務結轉規模同比增長，但受結轉項目地區結構影響，毛利率同比下降，可以體現在2020年一季度營業收入同比增長171.17%，而凈利潤卻出現下滑。

　　對於結轉規模及結構影響的陳述，同樣出現在2019年年報中。2019年，招商蛇口合併報表範圍內結轉收入合計894.36億元。

　　值得注意的是，雖然2019年招商蛇口銷售額突破2000億元，但營業收入、凈利增速均呈逐年放緩趨勢。

　　2017年-2019年，招商蛇口營業收入增速分別為18.02%、16.25%、10.64%，歸屬凈利潤增速分別為28.06%、20.42%、5.20%，放緩趨勢早已顯現。

　　而在2019年，招商蛇口的扣非凈利潤便已出現負增長，同比下降14.55%。

　　《全球財説》瀏覽年報後發現，2019年招商蛇口三費支出均呈上漲趨勢，銷售費用增速格外明顯，同比增長42.01%至22.07億元。

　　銷售數據方面，2020年1-6月，招商蛇口累計實現簽約銷售面積497.30萬平方米，同比減少3.48%；累計實現簽約銷售金額1107.13億元，同比增加9.41%，完成年度2500億銷售目標的44%。

　　雖然業績愈發不明朗，但招商蛇口並沒有放緩擴張速度。

　　據相關券商研報顯示，2020年上半年，招商蛇口總拿地金額為641億元，同比增長61.5%，拿地額佔同期銷售額的57.9%。

　　以上海虹口宅地為例，招商蛇口便為此溢價近30%。逆勢而為，究竟是撿到了便宜，還是對自身資金的消耗？

　　激進擴張也致使招商蛇口負債逐步攀升。2020年一季度，其三費較2019年再度攀升。其中財務費用較上年同比增長178.86%，至7.32億元。

　　Wind數據顯示，進入2020年，招商蛇口已發行6次短期融資券，合計金額96.5億元；發行2次中期票據，合計金額20億元。

　　擬引中國平安(80.760, -2.04, -2.46%)入局

　　深交所問詢 尚存不確定性

　　7月12日下午，中國平安和招商蛇口共同公告購買資産的草案。

　　公告披露，招商蛇口擬向深圳國資委旗下深圳市投資控股(簡稱“深投控”)非公開發行股份、可轉換公司債及支付現金，以購買其所持有的南油集團24%股權，該筆交易總對價為70.35億元。

　　其中，以發行股份方式支付的對價為1.76億元，以發行可轉換公司債券方式支付的對價為33.42億元，以現金方式支付的對價為35.17億元，分別佔本次交易對價的2.5%、47.5%、50%。

　　股權資訊顯示，交易前招商蛇口持有南油集團76%股權，深投控持有另外24%股權。交易完成後，南油集團將成為招商蛇口的全資子公司。

　　此次交易的關鍵在於，招商蛇口將憑藉本次收購，引入新的股東。

　　6月7日，招商蛇口宣佈購買南油集團24%股權的同時，將就此向中國平安(601318. SH)旗下的平安資管定增募資。

　　而深投控也正是中國平安第二大股東，持股佔比5.27%。

　　該項交易引起深交所關注。7月17日，深交所向招商蛇口下發重組問詢函，共計6個問題。

　　其中重中之重是關於標的作價的合理性。

　　問詢函顯示，南油集團的股東全部權益評估值為293.14億元，較其賬面價值增值64.36%。

　　南油集團的主要資産為下屬公司前海自貿投資持有的前海自貿區內土地資源，該土地資源主要由招商蛇口與深圳市前海開發投資控股有限公司于2019年12月以各自持有的招商馳迪與前海鴻昱100%股權共同增資注入。

　　深交所要求招商蛇口説明招商馳迪、前海鴻昱是否構成交易標的具有重大影響的下屬企業。

　　此外，招商蛇口需對比此次交易標的資産評估情況與去年12月增資前海自貿投資的評估過程，並進一步分析此次評估結果的合理性。

　　同時，問詢函中顯示，南油集團原部分地塊被調整為公共配套用地，存在被政府收回的風險；南油集團下屬公司持有部分地塊到期後能否進行續期存不確定性。深交所要求詳細説明未來經營影響及風險因素是否合理。

　　深交所的第三個問題，同樣是重點，可轉債。

　　重組預案顯示，經招商蛇口與深投控協商，購買資産的股份發行價格為上市公司重組定價基準日前20個交易日的交易均價，即16.58元/股，可轉換債券初始轉股價格則在定增價格基礎上上浮5%。

　　剔除2019年利潤分配影響後，此次發行股份及可轉換債券初始轉股價格分別為15.77元/股、16.60元/股。

　　深交所要求招商蛇口結合當前股價情況，分析説明前述參考價格的主要考慮，本次交易未設置發行價格、轉股價格調整機制的合理性，是否有利於維護公司利益及中小股東的合法權益。

　　雖然，中國平安表示，本次關聯交易不構成《上市公司重大資産重組管理辦法》規定的重大資産重組。過去12個月內，中國平安與深投控的關聯交易未達到本公司最近一期經審計凈資産絕對值5%。

　　但介於中國平安、深投控、招商蛇口三者之間的關係，各方對此次交易也格外審慎，一定程度上可以説，本次交易仍存在不確定性。

　　7月20日，招商蛇口報收18.77元/股，總市值為1487.02億元。對於後續發展，《全球財説》將持續關注。