“蛇口模式”異地複製加速

　　招商蛇口“去地産化”進行時

　　時代週報記者 麥斯 發自廣州

　　以“城市綜合開發和運營服務商”的全新身份重回A股資本市場近4個月後，3月28日晚間，招商蛇口（001979.SZ）公佈了重組上市後的首個年報。

　　2015年，招商蛇口全年實現營收492.99億元，凈利潤68.93億元，實現了掛牌時“2015年凈利潤不低於62.4億元”的承諾。

　　從招商地産到招商蛇口，從000024到001979，這艘有著“招商血脈，蛇口基因”的千億級航母的目標清晰且堅定，即再次以開發蛇口工業區為起點，實現二次轉型。在這個過程中，加大園區和遊輪業務的發展、實現“去地産化”將成為橫亙在招商蛇口面前的首要命題。

　　招商蛇口董事兼總經理許永軍曾表示，在未來的三五年內，招商蛇口將以傳統的地産為基礎，把地産的收入從70%左右降低到60%，園區則從目前的20%左右提升到30%-40%，遊輪産業從3%-5%提升到10%。“園區這三年發展好了以後會為未來的七八年創造巨大的財富，遊輪則能帶動各種人氣，帶動商旅、城市。”

　　園區開發成利潤主引擎

　　年報顯示，招商蛇口2015年實現營業收入492.22億元，同比增長8.21%，主要受住宅銷售和園區運營利潤大增的影響。

　　2015年，招商地産啟動重大無先例重組，由招商蛇口發行A股換股吸收合併招商地産並向8個特定對象，以鎖定價格方式發行股份以募集配套資金118億元，重組之後於深交所掛牌上市。重組完成後的招商蛇口不局限于房地産業務，而是成為一家以“産、網、融、城一體化”為運營模式的綜合城市運營服務商，同時將業務劃分為社區開發與運營、園區開發與運營以及郵輪産業建設與運營三大業務板塊。

　　報告期內，三大板塊營業收入佔比分別為85.18%、14.15%、0.67%。其中，以房地産開發銷售業務為主的“社區開發與運營”板塊，仍是招商蛇口目前的主要收入來源。根據招商蛇口公告，社區開發與運營板塊的收入為419.26億元，佔總營業收入的85.18%，同比去年增長2.09%。得益於此前招商地産的發展，招商蛇口現階段已佈局全國33個城市，開發項目近200個。

　　招商蛇口財務總監黃均隆在3月29日的2015年度業績説明會上透露，營改增實施對公司社區開發銷售業務板塊的利潤影響在2016年、2017年甚至是2018年實質是利好，因為項目開發週期一般需要兩年或以上(只有別墅類産品的開發週期低於兩年，但該類産品很少)，因此，2016年、2017年前利潤結轉項目肯定需要在2016年4月30日前已經取得了施工許可證，公司有選擇簡易徵收的權利。

　　作為整體上市後的業務新重點，園區開發與運營板塊的收入同比增長了69.62%，收入為69.64億元。雖然佔營業收入比重僅14.15%，但值得注意的是，招商蛇口的利潤增長正是主要得益於園區開發業務的拉動。招商蛇口園區運營毛利率為47.04%，同比上升27.55%，是社區運營（毛利率23.57%）的兩倍。

　　在招商蛇口董事長孫承銘看來，園區開發之後的産業運營非常重要，是核心能力的體現。隨著“去地産化”的進行，園區開發在2016年或將擁有更大比重。

　　招商蛇口在公告中提及，目前主要在深圳蛇口、前海、光明科技園和青島網谷等地區開展業務，其中最成熟的是蛇口區域，2015年收入的增長主要來源於該區域經營性物業銷售收入及配套業務收入的增加。接下來，招商蛇口將在城市轉型升級的大背景下加快“蛇口模式”的異地複製，以進一步加快園區開發業務的發展。

　　撬動前海

　　按照招商蛇口的五年規劃，預計公司2017年凈利潤可能突破100億元。孫承銘曾在接受媒體採訪時表示，釋放土地資源儲備是達到利潤目標的一個重要手段。

　　年報顯示，目前招商蛇口在前海蛇口擁有500多萬平方米的土地儲備，其中蛇口片區已開發建設面積為204.11萬平方米，在建面積5.59萬平方米，尚未開發建設面積30.44萬平方米；此外，太子灣和前海片區分別有46.28萬平方米和242.86萬平方米的面積尚未進行開發。

　　另一方面，整體併入招商局的中國外運長航集團有限公司（以下簡稱“中外運”），在全國有約1300萬平方米的倉儲用地，大多位於一、二線城市的核心地段。

　　據統計，招商蛇口合計在手的土儲規模超過2800萬平方米，土地資源評估價值8900億元。

　　集深港合作、“一帶一路”、自貿試驗區三大國家戰略于一身的前海蛇口自貿區，是招商蛇口實現二次轉型的起點。許永軍表示，未來公司會加快前海項目的開發與建設，做好産品規劃，提高總體價值。

　　2015年，招商蛇口啟動了前海媽灣片區第一個大規模城市綜合體項目—前海自由貿易中心一期的建設。據介紹，公司2016年的工作重點是完成前海土地整備的談判，以加速該項目的建設。隨著整合的推進，公司深圳區域最強的團隊已全面負責該項目，擬將其建成以新型貿易、創新金融和供應鏈管理為核心的國際化自由貿易及展示交易中心、産城融合示範區和深港聯動示範基地。

　　招商蛇口2016年的另一個工作重點是，推進太子灣啟動區一期的建設，實現太子灣郵輪母港在2016年底順利開埠。作為招商蛇口的潛力開發板塊，郵輪運營板塊現階段主要為蛇口客運碼頭及迅隆船務的業務收入。

　　按照規劃，招商蛇口將2016年全年房地産的銷售目標定格在650億元，計劃新開工面積410萬平米、竣工面積450萬平方米。這意味著，傳統房地産開發業務在短時間內仍將佔主導位置，而招商蛇口在實現社區開發、園區開發和郵輪均衡發展的最理想狀態還有很長一段路要走。