房價不斷攀升，一線城市新一輪調控政策應聲出臺。一線樓市房價上漲的背後原因是什麼？本輪收緊政策是否對症？未來市場走勢如何？剛需、改善、投資等不同需求的買房人眼下該如何出手？

　　□新聞背景

　　一線樓市調控靴子落地

　　今年春節之後，伴隨系列寬鬆政策刺激，一線城市樓市率先反彈。到3月底，已呈現全面爆發的局勢。

　　國家統計局數據顯示，1月房價同比上漲城市數量增至25個，佔比超30%，漲幅最高的仍是領漲全國房價14個月的深圳，同比上漲52.7%，上海和北京分別以21.4%和11.3%的漲幅緊隨其後。到了2月，暴漲的態勢更加明顯。進入3月，樓市則全面井噴。

　　二手房市場表現與新房市場類似。中原監測的21個城市數據顯示，3月的周均成交水準較去年“3·30新政”後的周均值上升62%。

　　3月底，上海、深圳等熱點城市出臺收縮性樓市政策，上週末，一線城市市場的先導指標集體下滑。儘管個別城市由於政策從緊出現成交量下滑，但是上周的各地新房市場整體依然表現較好。中原監測的40個城市數據顯示，上周（剔除清明影響）新建住宅成交面積較3月的周均值上升10%，較去年的周均值（剔除春節影響）上升55%。

　　最受市場關注的滬深兩地，在新政出臺後，上周市場均出現顯著回落（均較3月周均值下降28%），然而與歷年的周均水準相比，上海上周的成交水準仍屬平穩，深圳相對而言則成交下滑明顯。其他一些政策收緊的城市，如蘇州、南京、武漢等地，其成交水準均未受影響，依然處於市場高位。

　　□熱點問答

　　多因素促使一線城市房價上漲

　　京華時報：一線樓市房價上漲的背後，有哪些深層次原因？

　　沈力男：中國樓市的政策市特徵非常明顯。從去年初開始，持續的貨幣政策放鬆及房地産去庫存，讓全國樓市“陽光普照”，而一線城市的反彈和升溫往往要比其他城市更快。就像水和油的沸點不同一樣，在遇熱之後，不同城市的反應也是不同的。

　　基於貨幣和人口因素，再加上城市資源、産業等助推，一線城市在持續政策刺激效應之下，很快便達到了“沸點”。

　　楊現領：高房價可以用經濟學中的供需矛盾來解釋。需求部分：一線城市人口基數大，對商品房需求量十分巨大遠遠超過供給量，在這種情況下房子成為了高價奢侈品。供給部分：首先是新房方面，一線城市可供應土地日益減少，拿地成本的持續走高推高了新房房價；其次是二手房方面，存量房流通不充分，市場上行期供需矛盾更為加深。在這種供需長期失衡的狀態下遇上寬鬆貨幣政策，價格上漲成為了必然。

　　嚴躍進：一線城市房價上漲，恰是遇到了六個週期交匯的時期。第一個是信貸週期，信貸從2015年開始持續寬鬆，到了2016年第一季度，各類寬鬆效應疊加，釋放大規模的流動性。第二是投資週期，現在基本處於投資節奏持續放緩的底部，進而使得潛在的供應量顯得不足。第三個是去庫存週期，到2016年第一季度，去庫存週期遠遠低於12個月的水準。第四個是金融創新週期，2013年開始的各類金融創新在2016年第一季度出現了一個高潮，各類金融創新工具非常多。第五個是財政政策的寬鬆期，通過各類財稅手段的持續寬鬆化，使得購房市場的稅費成本非常低，改善型購房需求積極釋放。第六個是房價上漲的成熟期，2015年一線城市房價開始上漲，到了2016年初，房價上漲的趨勢非常明確，進而促使看漲預期持續增加。

　　短期內市場會出現調整

　　京華時報：本輪收緊政策的出臺，是否做到了對症下藥？能否有效抑制房價？

　　沈力男：應該説這輪政策是對症的。對於過熱的樓市來説，限購是最管用、見效最快的政策，與其他提高購買門檻的限制性政策相比，限購直接將眾多購買力“摁”在門外。以北京市場為例，在這輪上漲通道裏，北京之所以漲幅明顯低於滬深，就是因為北京一直在執行最嚴格的限購政策。再加上提高首付比例等輔助手段，購房的成本被進一步抬高。這些政策出臺之後，會給這一波行情降降溫，對短期投機客的離場，作用尤其明顯。

　　楊現領：本輪收緊政策一定程度上抑制了購房需求，大量投資性購房被擋在門外的同時，也有大批剛需和改善難以進入市場。不符合購房資格且處在購房流程但尚未網簽的購房者被大量退房，價格上漲趨勢受到抑制。但要注意的是限購政策對市場的影響——需求並沒有減少只是暫時被遏制，北京早在2011年就開始五年限購，但其間房價也有過多次反彈。

　　嚴躍進：應該説近期房價方面低調多了，“低調”是指各類盲目定高價的現象已經消除了，但由於一線城市庫存規模實際上還在減弱，所以根據目前的供求關係，其實價格繼續上漲依然是有充分的理由。

　　北京預計不會出臺新政策

　　京華時報：若調控無明顯成效，下一步還會有哪些政策出臺？北京會不會出臺新政？

　　沈力男：預計這輪收緊政策會在未來相當一段時間內對過熱的市場形成打壓。由於全國各地的市場表現不同，因此未來政策也會呈現明顯的分化，過熱時進行適度收緊，過冷時繼續注資去庫存，因城施策、穩健發展，是政策的初衷和目標。由於北京的房價漲幅在過去一段時間之內並不十分突出，而且已經在執行最嚴格的限購，因此預計未來不會再有特別的新政策出臺。

　　嚴躍進：事實上，一線城市也有比較明顯的區域差異，部分郊區市場也有高庫存的壓力。建議未來通過差別化、分區的調控政策來抑制房地産市場的價格波動，以及實現去庫存的目的。

　　買房人根據自身特點順勢而為

　　京華時報：對於剛需、改善、投資等各種需求的買房人來説，現在應該怎麼辦？

　　沈力男：對於各種需求的買房人來説，最好的建議就是根據自身的特點，順勢而為、順其自然。對於剛需來説，只要有購買力，就可以隨時出手，而且剛需的選擇面很廣，現在二手房的交易非常活躍，地鐵的通達也足以考慮各個區域的新房項目。對於投資者來説，只要有購買資格，目前在一線城市買房是沒有問題的。改善型購房需求更是沒有窮盡的，只要是家庭人口需要、有資金實力，就可以擇機入市。

　　楊現領：對於剛需來説，如果現階段可以借助杠桿有能力進入市場，不需要太過猶豫，因為從長期趨勢上看，房價是上漲的。對於賣一買一的改善型需求來説，要注意換房的時間以及交易過程的順滑。對於投資性購房需求來説，一線城市限購嚴格，杠桿收緊，對於熱衷於房産投資的人來説，可以選擇其他有升值價值的區域，或者轉向其他類型的房産投資形式，比如資管方面。

　　嚴躍進：對於剛需購房者來説，若有條件購房，那麼應該積極入市，不需要太考慮價格的因素，而需要考慮信貸等層面的因素。對於改善型購房者來説，在換房的時候一定要警惕政策調整的風險。而對於投資客來説，後續租賃市場應該是比較熱的，尤其是購房市場政策比較緊的時候更是如此。

　　>>各地政策一覽

　　上海：自購房之日前連續繳納滿5年及以上，企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上；再次購買普通自住房的，其首付款比例不低於50%，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買非普通自住房的，其首付款比例不低於70%，禁止首付貸款。

　　深圳：自購房之日前3年及以上在本市連續繳納個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；對購房人家庭名下在本市無房且近2年內無住房貸款記錄的，貸款首付比例仍繼續執行最低三成，對購房人家庭名下在本市無房但近2年內有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結清相應住房貸款的，貸款首付比例執行最低四成。

　　北京：北京市國土局挂出兩宗昌平區南邵鎮的宅地，掛牌文件中明確規定：本次掛牌出讓宗地除建設保障性住房外的剩餘居住規模中，套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重需達到70%以上。（京華時報記者潘秀林京華時報漫畫謝瑤）