在總體高庫存壓力下,當前房地産的整體政策基調趨向寬鬆。而一線城市房價漲幅過高,政策收緊的可能性最大。從市場層面看,不同城市之間的分化仍然明顯。一線城市市場的活躍性仍然較強,供不應求,而大部分二、三線城市,供應大於需求,去化週期較長。此外,房地産對於GDP的貢獻率見頂回落,成為短期內中國投資下行的一個壓力來源。

　　從2015年四季度開始,中國房地産市場在多項政策的推動下呈現出逐步回暖的態勢,一線城市和個別二線城市出現量價齊漲的格局。過去兩個月,這種趨勢開始放大,特別是在深圳、上海和北京,房市升溫的速度在加快。那麼,這一趨勢形成的原因是什麼?這一輪中國房地産市場的升溫有何不同特點?

　　房地産新政對一線城市房價間接起到一定刺激作用

　　2016年出臺的首付比例降低以及“2·19”稅費優惠政策,均將一線城市排除在外,但這種寬鬆的市場信號,間接地對一線城市起到一定的鼓舞作用,具體表現為:一是客源的入市速度加快;二是業主對房價預期樂觀。

　　客源的入市速度加快。2016年第8周北京鏈家日均新增客源量較節前大幅上漲40%,供需比為1:5.2,與節前的1:4.7相比,供需矛盾進一步增加。2月19日三部委聯合發文調整契稅、營業稅,主要針對非一線城市大戶型改善需求。從根本上來看,因本次未涉及個稅,契稅、營業稅的調整幅度有限,但是對盤活存量房市場將起到一定的作用,同時向市場傳遞了寬鬆的政策信號。儘管此次政策對一線城市的影響較小,但是客觀評估看,仍對一線城市預期起到一定的鼓舞作用,需求加速入市非常明顯。

　　業主心理價位有所提升,議價空間不斷收窄。從議價空間看,2016年2月份,北京仲介成交案例議價空間為1.7%,較上月下滑0.3個百分點,達到2012年以來最低。2月份新增房源掛牌均價為41407元/平方米,較上月上漲0.5%,業主心理價位上升使得未來房價繼續上升的概率進一步增大。

　　當前市場需求的新特點

　　與以往不同週期比較,本輪升溫呈現出一些新的特點:

　　首先,改善性需求增加,在一定時間內將成為房地産新增需求的主要力量。

　　其一是居民自身需求的驅動。2000年-2015年中國出售的商品住宅面積約佔城鎮存量住宅面積的44%。也就是説,有5成以上的住房為老舊房屋,這部分居民的改善願望也很迫切。根據北京房地産市場近期的一份調研數據顯示,在當前的成交中改善性需求佔比高達74%,較年初上升10個百分點。

　　其二是政策的支援。此輪房地産寬鬆政策的調整始於2014年下半年,為支援剛需以及改善型需求的合理釋放,房地産政策持續加碼,包括全面寬鬆的信貸政策、降低首付與首套認定標準的“9·30”、“3·30”新政,以及盤活存量的“5改2”營業稅稅費優惠,以及2016年的降低首付比例與“2·19”稅費優惠政策等。當前第二套住房的首付比例為3成,為2010年限購以來最低。根據鏈家的統計,2015年北京二套房貸的平均利率也達到了13年以來最低,僅為6.3%,購房者還貸壓力大為減輕。加上“單獨二孩”政策的放開,也將催生一批改善性需求入市。

　　其三是新房供應高端化帶動改善性需求。以北京為例,2016年(1-2月)3居及以上的大戶型成交佔比65.7%,較2015年上漲8.6個百分點,較2009年上漲30個百分點,加上中國全面放開“單獨二孩”政策,預計3居室及以上的改善性需求將進一步增加。

　　其次,房地産政策推動一線城市投資需求抬頭。房地産兼有投資與消費兩重功能,在投資者預期房價會上漲、能獲取投資收益時,投資需求會相應上升。而在當下,一線城市的房地産在過去的一年,表現出了其較高的保值與增值功能。根據中國國家統計局公佈數據計算,一線城市2015年(3-12月)房價分別累計上漲:北京(11.6%),上海(21.6%),廣州(10.2%),深圳(51.5%)。2016年1月份深圳的新房與二手房房價漲幅分別為4.1%與5.7%,二手房的漲幅更高,已明顯超過2013年。同時,2016年與往年不同的是,以往房價高漲的年份均會頻出收縮性政策,而在目前政策寬鬆下,一線城市的房價上漲目前還沒有受到相關政策的抑制,從而更加促使了一線城市　中房地産　投資需求的抬頭。

　　下一階段的趨勢觀察

　　政策層面:大環境寬鬆,一線城市存在收緊可能性。

　　在總體高庫存壓力下,當前房地産的整體政策基調趨向寬鬆。如果近期出臺的降低首付比、契稅、營業稅優惠政策效果不明顯,市場預期其他相關房産優惠政策還會繼續出臺,比如個稅的調整尚未涉及、個人房貸利息抵個稅、營業稅與契稅政策仍有可調空間(比如由滿2年改為滿1年)等等。但是由於三、四線城市本身的産業與資源問題,以及當前的人流向中心城市集中的趨勢,很難在短期內成功實現去庫存,至少需要1-2年,甚至更長,因此,面向整個全國的相對寬鬆的房産政策持續時間或將較長。

　　而一線城市房價漲幅過高,尤其春節假期後,漲幅明顯較年前升高。深圳、上海等地房價跳漲,政策收緊的可能性最大,其次是北京等漲幅趨於上升的一線城市。

　　市場層面:2016年三線城市開局良好,但不同城市之間的分化仍然明顯。

　　從近期的市場成交來看,部分三線城市的市場表現較好,比如揚州等城市,1月份的成交出現小幅的增長,這一方面與前期成交回落基數偏低有關,另一方面也與返鄉置業需求在春節假期前夕集中釋放有關。預計在國家關於去庫存各項政策多管齊下的大環境下,部分二、三線城市的市場成交有望繼續好轉。

　　整體來看,一線城市市場的活躍性仍然較強,供不應求,導致庫存規模持續下滑,去化週期不斷走低,這也是近期一線城市房價持續上漲的主要原因。而大部分二、三線城市,供應大於需求,庫存不斷上升,去化週期較長,去化任務仍然較重。

　　房地産對於GDP的貢獻率見頂回落,成為短期內中國投資下行的一個壓力來源。

　　在中國城鎮化快速推進的過程中,中國經濟的增長具有明顯的投資驅動型特徵,房地産在其中發揮了重要的推動作用。過去的十幾年裏,在中國經濟的三駕馬車中,投資一直是重點,房地産投資更是佔據了投資的近兩成,其對經濟的貢獻率大約在8%左右,年平均拉動GDP增長0.5-1.5個百分點。

　　但是近兩年以來,房地産投資額增幅不斷下滑拖累經濟增長,2015年四季度房地産對GDP增速拉動僅為0.2個百分點,仍處於偏低水準。2015年全國房地産住宅開發投資額增速滑落至0.4%,較2015年下滑了近9個點,一方面透露出房企對預期的不樂觀,投資的積極性降低,整個房地産行業開始進入見頂回落的趨勢中;另一方面,投資下滑造成對宏觀經濟的拉動作用減弱。

　　每一個産業都有它的“産業發展生命週期”,中國房地産業也不例外,經歷了10　多年的高速發展。但隨著中國人口結構的變化、宏觀經濟增長方式的調整,房地産市場在整體上將步入見頂回落之後的“下半場”,其對投資的拉動作用也將弱化,而且房地産行業在短期內的回落也會成為中國經濟當前回落的壓力來源之一,這也成為宏觀政策關注房地産市場的直接原因。(作者係香港交易所首席中國經濟學家,中國銀行業協會首席經濟學家。楊現領博士協助整理了文中部分數據和資料)