■ 一家之言

　　購房者借助轉按揭、眾籌、P2P等“加杠桿”手段，使得限購政策、銀行差別化信貸政策等控制過度杠桿的“防火牆”輕易被突破。

　　真是佩服一些網際網路金融平臺的“創新能力和智慧”。

　　去年創造出的P2P、眾籌等場外配資高杠桿産品，將中國股市拖入震蕩之局後，目前網際網路金融平臺把眼睛又盯向了房市。又是瞄準了投機炒作，又是放大房市資金杠桿，竟然又出現了房市高杠桿場外配資。這次瞄準的是央行一降再降的房貸首付款。

　　據媒體報道，目前已有多家網際網路金融平臺推出了首付貸産品，甚至有平臺月成交額達數百套。首付貸類産品的放貸端通常會把這些債權打包成理財産品，放到P2P線上平臺讓普通投資者購買從而賺取利差，這就好比在去年股市好的時候，很多金融機構和P2P平臺推出股票配資的業務一樣。在前年曾經有網際網路金融企業推出眾籌買房産品。這是此類産品的變種，或者説其風險更大。

　　首付貸風險非常之大。購房者借助轉按揭、眾籌、P2P等“加杠桿”手段，使得限購政策、銀行差別化信貸政策等控制過度杠桿的“防火牆”輕易被突破。目前，已經有嚴查此類加杠桿的監管傳聞。這種加杠桿行為，很容易被發現和查處。這必將使得眾籌、P2P平臺等“加杠桿”首付貸産品面臨較大政策監管風險。基本可以肯定的是，針對房市瘋狂加杠桿，特別是場外首付貸之類的配資活動，監管部門肯定很快就會出手的。購買首付貸産品的投資者必將承擔最後一棒的風險。

　　首付貸産品面臨根本性風險在於畸高杠桿帶來的巨大風險。這一産品使得購房者零首付就可以購房甚至投機投資炒房。這個前提是房價必須一直上漲，一旦房價下跌，購房者特別是投機性購房者的資金鏈條立馬斷裂，風險即刻爆發。最後承擔風險的是最終債權人的銀行和購買首付貸産品的投資者。

　　此外，其面臨的利率風險更不可忽視。房貸衍生品與股市不一樣。股市一個特性是變現能力強，而房貸週期長、變現能力差，在長達幾十年的房貸月供週期中，肯定會遭遇利率上調等變動風險。首付貸使得購房人零首付就可以買房，但同時購房款全部是需要還本付息的債務性借貸資金。其購房後接下來的負擔之重可想而知。利息一旦上調或者購房人收入一旦不穩定，那麼，就可能出現斷供風險。這些風險最終還是貸款的銀行與購買首付貸産品的投資者買單。

　　目前，一些銀行的購房貸款首付已經從原來的40%降到30%，有些已經降到20%，如果房産商或者仲介或者P2P平臺，再給買房的人提供10%到20%的首付貸，實際上就使得買房的人變成零首付或者5%到10%的首付——當年美國次貸危機的源頭就是零首付，房價也就沒頭沒腦地一兩個月之後隨即掉頭向下，引爆了全球性的金融危機。這和去年股市高杠桿造成的3000點到5000點的後果是一樣的。

　　因此，對於廣大投資者來説，投資此類P2P都要謹慎再謹慎，圍繞房市高杠桿投機炒作包裝出來的諸如眾籌、P2P等首付貸産品風險都非常大，千萬不要染指。

　　□余豐慧（財經評論人）