多位專家均表示，逾百個城市用不同手段積極去庫存，部分二線城市房價或將上漲

　　■本報記者 王麗新

　　昨日起，除“北上廣深”外，全國各地實施房地産交易環節契稅、營業稅優惠新政，即首套房契稅最低減按1%的稅率徵收，二套房最高減按2%的稅率徵收契稅;個人購買2年以上的住房對外銷售免征營業稅。

　　事實上，在房地産交易環節，這輪稅費新政稅率已接近探底，甚至很多城市還可以減免、抵扣。而2014年下半年以來，多地都在密集出臺寬鬆的房地産政策。

　　多位專家均表示，逾百個城市用不同手段積極去庫存，部分二線城市房價或將上漲。但另有業內人士認為，非一線城市樓市供需基本平衡，“330”新政以來需求已經被大量釋放，房企不應捂盤惜售，要借政策“窗口期”加速推盤提升業績，以免在市場變化之時陷入被動局面。

　　寬鬆政策頻出

　　去年以來，中央連續出臺推進“去庫存”政策，包括山東、江西、甘肅、海南等20多個省份的100多個城市密集出招，從供需兩端入手出臺“去庫存”政策。

　　總結來看，從購房者消費需求來看，從首付比例、房貸利率、公積金杠桿等多方面放鬆政策出臺;從開發商融資層面來看，2014年初即放開房企融資平臺，公司債融資利率已屢創新低，2014年全年，房企發行公司債3000億元，同比漲18倍，更重要的是，甚至部分地區開發商可以申請改變土地用途。

　　在房貸利率方面，央行六次降息，房貸利率已經降至10年來最低水準;在購房資格方面，二、三線城市全面取消限購;在首付款方面，從“330新政”再到連續下調房貸首付比例，首套房最低首付比例已降至20%;在公積金杠桿方面，推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“標配”。

　　值得注意的是，在房地産供給側方面，山東、寧夏將鼓勵企業利用存量房發展旅遊、養老、創業等地産，開展多元化經營。如山東、海南等省份已探索將空置海景房、山景房改造為分時度假酒店、養老養生地産、家居式短租賓舍等持有型物業;將符合條件的非住宅庫存改造為中小學和幼兒園、電商用房、都市型工業地産等。

　　此外，根據福建省最新相關政策，部分商業辦公用地，可轉商住用地，優化開發用地供應。對非住宅庫存特別是商業辦公庫存明顯供過於求的市、縣，要暫停商業辦公用地供應。2015年12月31日前簽訂土地出讓合同、未構成閒置土地，且已全部繳清土地出讓金的商業辦公用地，可轉型為商品住宅用地。

　　事實上，《證券日報》記者此前在採訪中就曾獲悉，福建省個別地區商業辦公項目庫存過量，難以消化，已建起的高樓大片空置，因此政府早有變“商業用地”為“住宅用地”的想法。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，福建省新政策力度較大，特別是針對商辦用地可以改住宅，政策力度超前，有利於化解目前部分城市的商業地産過剩現象。

　　降稅後買房將省約3萬元

　　昨日起，除“北上廣深”外，根據國務院有關部署，調整房地産交易環節契稅、營業稅優惠政策。

　　契稅方面，對個人購買家庭唯一住房(家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。

　　在營業稅方面，通知中明確，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業稅。

　　據中國指數研究院報告顯示，二套房契稅下調降低購房成本，進一步刺激改善需求釋放。針對新房，90平方米以上的房屋契稅普遍下調，將增加對大戶型房屋的需求，同時二套房契稅調整幅度較大，改善性需求得到進一步的鼓勵。

　　以一套套總價200萬元(假設計稅依據為房屋成交價格)的房屋為例，若為購買的首套房，且戶型面積在144平方米以上，則繳納契稅減少3萬元。對購買首套房的剛需群體來説，購置房屋面積越大，節省稅費越多，更傾向於鼓勵購房者一步到位滿足需求。

　　仍以價值200萬元的房屋為例，若購買的為二套房，契稅之前按 3%計算。此次調整後，若戶型面積為90平方米以下，則繳納契稅較之前減少4萬元，若戶型面積在90平方米以上，則繳納契稅減少2萬元。可見，契稅稅率的下調對購房者的直接影響是購房成本明顯降低，並進一步影響市場預期，推動成交回升。

　　針對二手房，此次政策調整，將進一步活躍各城市二手房交易，加快促進改善需求釋放。政策調整前，一套滿2年的200平方米大戶型二手房，若以差價20萬元徵收營業稅額為1.12萬元，調整後免征營業稅，對二手房買賣雙方都減輕了負擔，在一定程度上促進大戶型二手房交易，而這部分賣房者其後又將進入市場，産生更大的購買力，有效刺激各地樓市去化。

　　房企應加快推盤

　　而本次稅費新規，其中適用於北京的僅契稅第一條，即“對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。”從這條表述來看，以往“普通住房”的説法已不復存在，取而代之的是更大範圍的“住房”一詞。

　　亞豪機構市場總監郭毅表示，以總價500萬元購置家庭唯一一套住房為例，在新政前如果被判定為非普通住房，則需繳納15萬元契稅，而執行新標準後，只需按照面積段來劃分，90平米以內契稅為5萬元，90平米以上契稅為7.5萬元。這一契稅徵收範圍表述的變更，在已全城豪宅化的北京住宅市場來説，對於“賣一買一”的改善型家庭來説作用相對更大，因此將刺激中端改善型項目入市。

　　更重要的是，據中國指數研究院報告顯示，此次稅費調整，將對近期市場熱度持續攀升的部分二線城市帶來較大影響，特別是之前房價較高、市場供求關係緊張的南京、廈門、杭州、合肥、蘇州等城市，有望在政策影響下樓市量價持續創出新高。

　　相對於其他二線城市和三、四線城市，這些熱點城市房價水準高、單套成交套總價也較高，政策調整後購置新房和二手房稅費降低的絕對值較大，更易刺激購房者加快進入市場，而這些城市本身的庫存水準又較低，供求關係偏緊，在此背景下樓市繼續維持高熱度將成必然。而對西安、長沙、瀋陽等房價偏低、庫存又大的城市來説，此次政策調整的邊際刺激作用相對有限。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉則認為，契稅新政有利於盤活非一線城市市場流通與銷售環節。

　　對於房企來講，首先應積極調整推盤節奏，把控好契稅新政、六次降息五次降準等政策面給予的跑量去庫存的“窗口期”，增加2016年上半年銷售業績在全年的比例，防止市場環境在下半年出現變化而導致企業被動推盤的局面。

　　同時，張宏偉向記者強調，對於非一線城市來講，調整並優化庫存結構，積極去庫存，無論是90平方米以下的首套房，還是90平方米以上的首次改善項目或置換型項目，不要戀戰，不要期待房價再次快速大幅上漲，或繼續博弈市場，即使市場具備漲價條件也不要捂盤惜售，而是想方設法儘快實現銷售業績回升。在市場需求已基本得到滿足的市場環境下，捂盤惜售的結果只能是錯過放量的“窗口期”，錯過企業扭轉局面的機會。如果企業沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那麼，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，資金面也會因此遇到問題。