■本報記者 趙翰露 本報實習生 張帥

　　上海的房地産仲介市場，從沒有像現在這般熱鬧過。

　　比如以前鮮有房産仲介投廣告，而現在，除了鋪天蓋地的鏈家廣告，仲介們還在廣播廣告裏前赴後繼，幾乎打架，“買房子別拐彎直接找業主”、“佣金只收一個點，為人民服務多一點！”大量投放廣告的背後，是慘烈的競爭。鏈家與德佑2015年3月合併，同年8月更名“上海鏈家”，如今市場份額已經超過多年老大中原地産。也是在2015年，從零起步的愛屋吉屋一舉衝到前三；搜房網、Q房網等緊隨其後，把一眾本土老牌仲介甩在身後。

　　火藥味還反映在薪水上。愛屋吉屋給經紀人開出高薪，鏈家則以無責任底薪5000元還擊。與此同時，還有佣金的比拼，愛屋吉屋推出“1%佣金”，搜房網旋即推出“0.5%”，緊接著房多多又鼓吹起“零佣金”、“直接找業主”。

　　都説網際網路會衝擊實體店，但這個推論在仲介行業似乎並不靈驗，“城頭變幻大王旗”，小的仲介倒下去，同一個區域內，三五個鏈家門店開了出來。

　　蹊蹺的是，儘管所有新興仲介都宣稱自己是“網際網路時代傳統仲介模式的變革者”、打擊“購房痛點”、改善“用戶體驗”，但大多數買房者、賣房者卻都在抱怨：買賣二手房，越來越令人煩惱了。有網友在個人微信號發佈了一篇鏈家針對謠傳的回應公告，結果其下數百條留言幾乎一面倒地全是抨擊。在微網志和各大論壇上，對於仲介的投訴也愈加繁多起來。

　　房地産仲介，到底怎麼了？

　　虛假房源之殤

　　新一輪房産仲介的爭鬥，是從2015年3月鏈家進入上海開始的。入滬伊始，鏈家在大街小巷打出的第一波廣告，是“真房源”。

　　這應該算是切中了二手房市場的痛點。虛假房源的問題，伴隨著當年的第三方網際網路房産平臺而來。平臺的初衷是讓沒有能力自建網站的房地産仲介企業們有個公開展示、比價的平臺；購房者們，也能夠最快地篩選出心儀的房源。然而事情很快變味。各個仲介企業挂上來的房源，實在太多太雜了。且不論業主本身就會多處掛牌，單説由於第三方平臺審核機制的不完善，許多假圖片、假價格、乃至根本不存在的房源，都出現在平臺上，嚴重干擾了正常的資訊傳遞。即使平臺方建立舉報、獎勵等機制，但虛假房源還是如割不完的韭菜，不斷滋生。

　　而這其中，又以虛假價格最讓人頭疼。同一套房子，照片都類似（有的可能是盜圖），卻出現了數個不同的價格。按照購房者慣常的心理，會挑一個較低的價格去電仲介詢問。你低我也低，於是房子的價格越挂越低，離業主原本開出的價格越來越遠。那麼，仲介對於購房者打來的電話是怎麼應付的？行話叫“轉盤”，通常的藉口是：“這套房子剛剛賣掉，小區裏還有一套類似的，不過業主挂的價格比較高，您要不要看看？”

　　“我們也不想挂低價格呀，但在那些平臺上，價格挂高了，沒有人會打電話來的。”某品牌仲介的經紀人小L説。

　　在這一點上，新興的網際網路仲介們做得也沒有好到哪去。哪怕是在自己的網站上，有些網際網路仲介的經紀人仍習慣性地報低價格，並以相似的“轉盤”手段解決問題。

　　被壟斷的房源

　　有心人都留意到，就在這半年，馬路上的鏈家門店，如“蝗蟲”般野蠻生長，有的地方多到幾乎讓人看不懂——一條街上，五百米內，兩家鏈家，算什麼意思？

　　在業內，對這種做法有兩種解釋，一種説法：兩家門店，其中一家一般為鏈家新近收購的小仲介； 另一種表達則比較直接：這個門店，我鏈家就算賠本，也不能讓給其他人。

　　不同的説法指向同一個根源：把控房源。

　　是的，這一輪網際網路對房地産的改造，某種程度上已經改變了遊戲規則。在剔除第三方平臺“虛假房源”毒瘤的同時，購房者的習慣也悄悄改變了。

　　N先生已經是第四次買房了。他説，以前都是在第三方平臺看，這次買房，他優先選擇鏈家的APP來找房。“因為鏈家的房源多呵。”

　　原本，所有的房産仲介都窩在網際網路平臺上，彼此相對平等，只愁如何“伺候”好網際網路平臺；再小的仲介，也有可能被購房者看到。現在，似乎沒機會了。房源少、規模做不起來，誰會來你的網站？

　　這是拔刀見血、赤裸裸的比拼。比人力、比速度、比資金量，終極的目標，是把更多的房源控制在手裏。

　　這也就不難理解，為何鏈家以一種近乎瘋狂燒錢的姿態，在8個月內開出近千家新門店，在以每月無責任底薪5000元的高薪聘請經紀人的同時，旗下經紀人數量已經超過2萬人。

　　雖然鏈家的房源多，但它的佣金高也是眾所週知的。N先生原本打算在鏈家覓到合適房源後，去附近小仲介問問，興許會有同樣或是類似的房源，佣金也能更便宜，結果，不僅同樣的房源小仲介沒有，連樓層、朝向稍好的房源，小仲介那邊都付之闕如。於是，大家驚呼“房源被鏈家壟斷了”。

　　不對等的“簽賠”

　　為爭奪房源，年輕的經紀人們使上了渾身解數。鏈家開出大量門店，在小區附近送傘送油，“收買人心”。很多被訪者表示，這半年來仲介的騷擾電話明顯增加。以至在門口“攔截”看房客、冒充競爭對手打電話抹黑等種種見不得光的手段，也時可見諸網路投訴。

　　但這一切都比不上鏈家的“獨門絕器”——獨家速銷簽賠。“一旦你去鏈家那裏諮詢賣房，他一定會推薦你簽速銷。”剛剛賣掉一套房子的H先生説。所謂速銷，或者稱為獨家房源、簽賠房源，相當於鏈家與業主的一個對賭協議。業主承諾1-3個月之內在鏈家獨家掛牌，作為回報，鏈家將把房源置於網站顯眼位置。如果業主違約找其他仲介代理或“手拉手”成交，要賠給鏈家相當於佣金的一筆鉅款；而鏈家，在業主同意簽約速銷後，會給業主一筆一般為1000元至2000元的獎勵金。

　　“有的人是怕麻煩，簽獨家賣也就算了。但我覺得太不划算了，不能簽。”H先生説。他覺得簽了“速銷”就是被鏈家“套牢”——損失了房子在別處成交的機會，而且鏈家的佣金又比別處高出很多。

　　在各大網站上，都可以看到網友的相似投訴：鏈家經紀人建議挂速銷，稱房子可多賣10-20萬元；業主貪利，但房子挂出高價後卻遲遲不能賣出，反而成了掩護別的平價房出貨的“靶子”。對此，鏈家給出回應是：業主完全有權力更改價格，經紀人也不會為簽速銷而抬價，並認為此類資訊是競爭對手的“惡意誹謗”。

　　房地産仲介行業協會相關負責人則表示，近期關於簽賠的投訴明顯增加。“簽賠本身沒問題，關鍵是應該權利義務對等。比如仲介違約只賠幾千元，而賣房者違約卻一賠就要幾萬甚至十幾萬元，這對等嗎？”鏈家對此的回應是：簽賠房源並不排斥其他仲介來代理，只是經紀人個人的佣金分成會有所不同；經紀人違約的話，賠付金可以高至5萬元，全看經紀人與業主如何協商。

　　“我仔細研讀過簽賠的合同，應該説如果雙方彼此對條款都清楚的話，應該沒什麼問題。”H先生説，“只是簽賠合同厚厚一本，很多人特別是上了年紀的人根本不會仔細去看，經紀人再添油加醋幾句，有人可能糊裏糊塗就簽了，結果追悔莫及。”

　　佣金到底該收多少？

　　在怪獸一般的鏈家面前，其他人並非沒有機會，至少，從2014年年底開始放開的房地産佣金費率，直接催生了愛屋吉屋、搜房網、房多多等一批網際網路仲介。

　　沒錯，他們祭出的都是相同的招數：低佣金。

　　上海標準的佣金收費，是房産交易的上家、下家，各出1%，合計2%。這在房價數十萬元至百餘萬元的年代，顯得比較合理，一次交易，佣金在一兩萬元之間。然而現在房價居高不下，佣金已經是動輒十幾、幾十萬元了。

　　N先生的房子，最終還是通過鏈家買的。“佣金只是象徵性地減免了我幾千元，總共收了十多萬元。怎麼説呢，雖然跟房價比是小數目；但跟經紀人的勞動付出相比，我覺得太不成比例了。”

　　N先生的困惑很能代表人們的想法。事實上，過去的仲介佣金，會隨著市場行情波動。行情不好時，折去50%的情況並不鮮見。如今，在相關政策的放開下，幾家網際網路仲介從制度上把佣金水準打到了“地板上”。你1%，我0.5%，再來一家，乾脆不收，只收一筆2999元的服務費（不如叫跑腿費來得直接）。唯有鏈家，堅持2%的佣金水準絕不鬆口。

　　H先生最終選擇了佣金0.5%的搜房網來代理交易。“我感覺服務上並沒有什麼不妥的，本來也就是那些事，其實大家在網上看看都能學會。”

　　但較低的佣金水準，無法支撐用傳統“開門店”方式覆蓋更多的房源和客源。幾家打著低佣金旗號的仲介企業，都沒有自己的門店。愛屋吉屋的“門店”都在寫字樓內，平素聯繫通過網路，到了洽談簽約，才進寫字樓裏見面。

　　然而，沒有門店的網際網路仲介，在房源上始終吃虧。拼命尋求房源，也是這類企業的工作核心。二手房買賣公益平臺“互助賣房”的負責人表示，自己多次接到粉絲的投訴，説上述公司的經紀人，採取種種騷擾形式，要求代理其房源。

　　如此，圍繞著“爭奪房源”這一核心，上海的房地産仲介市場形成了一個奇怪的局面。鏈家以高佣金、高收費，維持著一個高成本、高投入的模式； 其他新興企業則試圖用低成本、低投入的做法，來實現低佣金、低收費的可能。一片“狼性”混戰中，原本該是企業最關切的“用戶體驗”問題，卻有意無意地被遺忘了。