業主：維權有依有據

　　2015年2月10日，廈門市發改委價格監管部門接到幾起價格投訴。發起人是思明區蓮前西路某樓盤的幾名業主。

　　據業主代表方芳介紹，他們購房時前期物業服務合同約定物業服務費為2.5元/月·平方米，可交房時卻變成3元/月·平方米。“我們在購房合同的附件已約定物業公司不能擅自漲價，這種提價行為未經過業主同意。”她希望主管部門糾正這不當行為。

　　這訴求得到價格監管部門的支援。據調查，該樓盤預售時與630戶業主簽訂前期物業合同，約定物業服務費為2.5元/月·平方米。但隨著房價上漲，小區的物業公司私自把物業服務費調高至3元/月·平方米，並與後來的1432戶購房者簽訂前期物業服務合同。

　　2015年2月2日，該物業公司到廈門市發改委對3元/月·平方米的收費標準備案，隱瞞曾與部分業主按2.5元/月·平方米簽訂合同的情況。廈門市發改委依據《廈門市物業服務收費管理辦法》，于3月20日撤銷這個備案。4天后，物業公司重新以2.5元/月·平方米標準備案，並按此標準統一向業主收費。

　　方芳等人對處理結果表示滿意。“這個管理辦法對物業收費範圍、標準和維權途徑都作了詳細規定，讓我們維權有了底氣。”

　　實際上，除了同一小區物業費標準不同之外，前期物業收費標準不備案、不按法定程式調整收費、收費不公示等情況均不被允許。廈門市發改委發佈的“消費價格提示”顯示，不少物業企業因此被責令整改，甚至被處以罰款。廈門市發改委價格監管部門相關負責人表示：“凡是不符合《辦法》規定的，業主都可通過價格舉報中心的平臺投訴維權。”

　　物業：收費有規有矩

　　《辦法》也被物業公司認為是解決物業收費率低的有力推手。

　　以往，有些業主一發生糾紛就採用拒交物業費的方式“維權”，甚至無故欠繳；物業公司因收支不平衡而履職不到位或降低服務標準，導致更多的業主拒繳物業費，形成惡性迴圈。近些年來，因物業費問題對簿公堂的事件也不鮮見。

　　按現行管理辦法，物業服務企業有權以公示名單等方式催繳或依法追繳，業主的行為有可能被記入誠信檔案，承擔相應法律責任。廈門海投物業公司的品質顧問李德祥説：“現在有了具體的條文規定，物業企業就可依法依規行使權利。”

　　對業主無正當理由拒交物業費説“不”，主管部門仍在完善相關政策法規。2015年12月2日出爐的《廈門市物業管理若干規定實施細則》就限制拒交物業費的業主行為，列舉不能作為拒交物業費理由的6種情況。物業企業相關人士表示，比如涉及社區大環境問題，涉及其他部分業主不交費問題，還有涉及鄰里之間爭議的問題，這些以往常見的拒交理由，都被明確限定為“不正當”。

　　廈門市物業管理協會秘書長金雲雯説，相關規定細化、具體的條款，實際上最大的作用還在於厘清權、責、利關係，使得業主更了解自身的義務及違規所要承擔的責任。

　　2015年5月30日，思明區濱海灣花園李姓業主反映小區停車費階梯定價、收費過高問題。檢查人員核實後發現，小區公共區域停車位資源有限，外來挂靠車大量涌入，業委會就此確定相對較高的收費標準控制車流。按《辦法》規定，業主大會成立以後機動車停放服務實行市場調節價，並無不妥。相關資訊被反饋給投訴人後，該業主主動向神盾物業公司繳納了費用。

　　協會：推動“酬金制”落地

　　“隨著物價提升與勞動力成本提高，老小區執行多年的物業費定價難以隨行就市，物業服務品質的提高受限；而新開發的小區收費區間趨高，配套設備更先進與完備，趨於精細化管理。”金雲雯認為，《辦法》重新審視物業服務市場，對業主、物業企業與政府監管部門如何把自己的責、權、利對應起來重新做了規定，這是非常必要的。

　　不過，對《辦法》中提及物業服務收費可採用“酬金制”的亮點，金雲雯也坦承尚在摸索階段。

　　據介紹，酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其餘全用於物業服務合同約定的支出，結余或不足均由業主享有或承擔的物業服務計費方式。事實上，酬金制下只有酬金部分屬物業企業收入，物業費屬代收性質，賬務須公佈，這可保障業主享受到質價相符、公開透明的物業服務，同時還可保障物業公司收到合同約定的酬金而不會出現虧損。

　　這是件一舉兩得的事。為何難以落地？

　　在金雲雯看來，問題在“預收”和“結余或者不足均由業主享有或者承擔”等限定條件。“目前，業主繳交物業費的意識還需進一步提高，在這種背景下要求預收並不現實，這是第一個問題。”金雲雯説，而業委會的管理水準、尤其是控製成本保證收支平衡的水準還不高，這就有可能導致年底物業費不足還得補交，業主顯然很難接受。這是第二個問題。

　　令人欣慰的是，金雲雯透露，廈門市物業管理協會已與廈門市發改委物業收費處對接，將於近期總結《辦法》實施一年來的經驗，集中力量解決當前廈門市物業管理的瓶頸問題，爭取推動物業收費酬金制落地，共同為物業收費困局破題。