時代在變，樓市亦在變。2015年，行業下行趨勢已定，中小房企難以為繼，龍頭房企踽踽而行。更有資本當道，金融大鱷來襲，傳統地産行業正遭遇前所未有的侵襲……貨幣、行政手段多樣，各地紛紛解鎖限購樊籠，北京為首的一線城市2015年可謂涉險闖關，部分地區甚至迎來房價久違的暴漲。但三四線城市依舊深陷庫存高企的泥沼。

　　當龍頭房企業績再創新高，退出、轉型、多元化……開始成為中小房企或主動或無奈之選，不斷尋求創新突破的開發商們決定放手一搏，“網際網路+”風口裏更站滿了排隊的房企，等待占卜未來的命運。年終，去庫存成為國家經濟戰略重要一環。對於轉型關鍵期的中國樓市而言，2016年的走向至關重要，是否還有新一波政策醞釀？樓市能否持續升溫？回首2015年地産行業的點滴與細節，可以讓我們共同猜想2016年樓市走向的一二。

　　政策加碼 勢在必行

　　2015年是中國樓市劇變的一年，更是不折不扣的政策年。從央行五次降息到二三線城市取消限購；從降低二套房首付比例到戶籍改革掛鉤去庫存，中央對房地産管理釋放出更多寬鬆的信號。這一年，在持續的政策利好下，房貸利率創十年來最低。

　　對大多數三四線城市而言，去庫存的壓力依然明顯，年末中央經濟工作會議明確提出要化解房地産庫存。政策一直是左右中國樓市走向的關鍵因素。由此，2016年懸念之一就是政策是否還會進一步鬆綁。

　　未來單純依靠短期宏觀政策難以刺激更大需求，應從需求與供給、長期與短期等方面綜合發力。從年終中央提出去庫存戰略來推測，明年刺激銷售政策進一步加碼已經明確。

　　推行不動産登記

　　2月26日統一的不動産登記簿證樣本正式對外公佈。新證啟用後，以前的簿證繼續有效，新證按照不變不換的原則，權利不變動，簿證不更換。依法辦理變更、轉移等登記工作時，逐步更換為新的不動産登記簿證。

　　猜想：不動産統一登記制度，一方面有反腐意義；另外也將建立起全國統一的數據庫，為未來徵收房産稅提供數據基礎。

　　降息降準

　　自去年11月以來，央行6次降息、5次降準，平均接近每兩個月就降一次，貸款基準利率由原來的6.15%降至4.9%，下降幅度高達25.5%。這已經是近十年來的最低水準。其中，公積金貸款利率更是 “歷史最低”。

　　猜想：貨幣手段向來是最有效的調控方式之一。2016年內再度降息、降準恐怕將不是小概率事件。

　　降首付

　　3月30日，央行發佈通知，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，首付款比例調整為不低於40%；使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，首付20%；擁有一套住房並已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，首付30%。

　　9月1日，住房城鄉建設部、財政部、中國人民銀行通知，擁有一套住房並已結清相應購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委託貸款購買住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。

　　9月30日，中國央行和銀監會聯合發佈關於房地産業的重大政策，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低於25%。

　　猜想：無論是“3·30”還是“9·30”新政，主要目標之一是降低購房門檻。一旦2106年去庫存效果不明顯，進一步降低二套房首付門檻，甚至徹底放開二套房購買條件也絕非想像。

　　降稅費

　　3月30日，中華人民共和國財政部發佈《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，通知要求自3月31日起，個人住房轉讓營業稅免征年限由五年恢復至兩年。個人將購買不足兩年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買兩年以上（含兩年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買兩年以上（含兩年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　猜想：盤活存量房市場對促進樓市活躍效果顯著，降低稅費可能還會有相應動作。

　　鼓勵異地貸款

　　9月30日，住建部、財政部和央行聯合發佈《關於切實提高住房公積金使用效率的通知》。10月8日起，全面推行公積金異地貸款業務，有條件的城市要推行住房公積金個人住房貸款資産證券化。

　　鬆綁“限外”

　　8月27日，六部委聯合發文宣佈調整房地産市場外資準入和管理政策。通知明確了有資格的境外機構和個人可在中國境內購房。這是 “限外令”自2006年頒布以來，首次在全國範圍內鬆綁。

　　去庫存“升級”

　　12月18日-21日，一年一度的中央經濟工作會議在北京舉行，此次會議後“供給側改革”成為了熱詞，樓市去庫存也升級為“國家任務”。並將農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶、鼓勵各方購買庫存商品房出租、鼓勵房企降價，以及取消過時的限制性措施等手段一併祭出。

　　猜想：圍繞著去庫存這個核心，一系列配套政策“大招”明年隨時都可能會被管理層放出。（下轉B2版）