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李宇嘉:房價內生性上漲是住房政策調整驅動力

  • 發佈時間:2015-12-01 07:10:00  來源:中國經濟網  作者:佚名  責任編輯:王斌

  近期,土地市場的“熱浪”正在從北京蔓延到主要特大城市。11月25日,被叫停出讓的上海新江灣城D7地塊,在調整出讓條件後,依然被12家知名開發商“瘋搶”,最後以每平方米49152元的樓板價、81.69%的溢價率,創造了上海住宅樓面價的新紀錄。深圳今年以來僅出讓的兩幅用地也被列入了“地王”。今年2月,中海地産拿下羅湖區鹿丹村舊改地塊,扣除回遷面積外,實際樓面價高達每平方米3.5萬~5萬元。

  今年以來,北京共誕生20個區域或單價地王,土地出讓金達到1921億元,土地出讓面積雖下滑但成交金額創歷史新高。上海共誕生了6個地王,土地出讓金也將創新高。深圳則到了“逢推地、必地王”的境地。重點二線城市南京、武漢土地市場火熱,分別誕生了18個和6個總價、單價或區域地王,樓面價分別上漲102.1%和74.6%。

  在融資渠道全面開閘、融資成本不斷走低、重點城市樓市火爆、儲備土地幾近開發完畢的情況下,出於持續經營、搶佔樓市未來“安全區”,以及“防禦性”投資的考慮,一線及重點二線城市土地資源被“瘋搶”一點也不奇怪。

  更重要的是,對於房地産市場,政策態度從原來的調控,全面轉向去行政化和市場化。這意味著未來房價將不會被行政“調控”所干預。

  根據近期發佈的《“十三五”規劃建議》,加快提高戶籍人口城鎮化率是“十三五”經濟社會發展主要目標之一。而所謂的“提高戶籍人口城鎮化率”指的就是提高在城市就業的2.7億外來人口的“市民化”率。

  外來人口“市民化”後的首要訴求就是“住有所居”,因此這些城市未來住房需求潛力之大可想而知。

  同時,外來人口在這些城市集中居住的舊住宅區、工業宿舍、城中村已經成為“棚改”新方向,再結合國家財政政策的支援,此類城市未來房價內生性上漲的動力很強。

  但這些城市房價繼續上漲帶來的後果就是,不僅戶籍低收入人群、提供公共服務的公務人員不具備住房支付能力了,城市産業升級、創新創業吸引的人才,也失去了支付房價的能力。

  為了應對這種情況,這些城市的住房政策出現了一些新的變化。北京擴大了共有産權住房配建和供應的規模,2014年以來供應的新房中,近50%成為共有産權住房。除了原來保障覆蓋的人群外,包括吸引人才在內的城市中堅力量也成了保障的對象。

  自上海市宣佈“土地新政”後,新出讓土地大規模配建中小戶型住房和保障性住房(配建比例在20%~60%),其思路與北京共有産權住房異曲同工,即確保城市中堅力量的住房支付能力。

  此外,據媒體報道,“十三五”期間,深圳將建設20萬套保障房,並採取不上市的封閉運作模式,主要面向吸引的人才。

  未來特大城市房價上漲或許是無法改變的事實,作為城市核心競爭力的創造者——城市中堅力量,其住房支付能力下降、住房困難問題凸顯。於是,住房扶持政策開始向人才等城市中堅力量傾斜。這不僅降低了房價上漲帶來的壓力,而且保障了他們的住房需求。這既是城市吸引人才、留住人才的基礎,也是保持城市競爭力的基礎。

  (作者為深圳市房地産研究中心研究員)

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