北京土地市場步入寡頭時代

　　在近期的北京土地市場中，諸如首開、保利、萬科、遠洋等土地大鱷頻頻出現，而陌生的面孔則越來越少，在巨頭們都在想方設法強強聯合的情況下，中小房企想躋身其中並有所獲，顯得越發睏難。

　　中原地産最新的一份統計數據顯示，北京過去3年成交的160宗土地分別被83家企業斬獲，其中63家企業基本只出現在1-2宗土地的競爭中，另外20家頻繁出現，且收穫最多。而這20家企業基本全部為上市房企，其中超過80%為國有企業。業內人士表示，整體看，北京土地市場競爭已經進入“寡頭”時代。

　　□現象

　　地王均成“寡頭”囊中物

　　11月12日，北京朝陽區常營鄉1201-602、603地塊進入現場競價環節，因地處朝陽，且是常營鄉時隔4年之後再次出讓住宅性質用地，引發了激烈的爭搶。 北京城建 、首創、遠洋、首開保利、旭輝永同昌金地、國瑞地産、中鐵建等7家業內熟知的競標主體出現在競標現場，最後經過84輪激烈爭奪，首開保利聯合體以33億元總價、配建面積3.6萬平方米自住房的代價競得。

　　據中原地産首席分析師張大偉測算，該宗地商品房部分樓面價高達6.7萬元/平方米，是繼樊家村地王和農展館地王之後，單價排名第三的地塊，亦是常營地區的單價地王。亞豪機構市場總監郭毅表示，該項目未來房價將在13萬元/平方米左右，並將成為第23個競爭未來北京10萬+頂豪市場的生力軍。

　　10天之前，11月2日，豐台區南苑鄉槐房村和新宮村1404-669、670、665、666、668地塊現場競價，天恒中糧首創聯合體、華潤華僑城招商聯合體、中鐵建中鐵置業聯合體、龍湖首開保利聯合體和綠城九龍倉平安聯合體等現身競標，同樣是大型房企聯合體之間的抗衡賽，最終，經過80余輪激烈競拍，華潤華僑城招商聯合體以總價83.4億元、配建5.7萬平米公租房的代價奪得，樓面價達5.6萬元/平方米。

　　10月30日，豐台區南苑鄉槐房村和新宮村1404-657、659、1401-607地塊的現場競價中，出現的依然是近期頻繁出現在土地市場上的熟悉面孔，華潤華僑城招商聯合體、龍湖首開保利聯合體、中糧首創天恒聯合體、綠城九龍倉平安聯合體、中鐵和諾德聯合體、中鐵建和中鐵置業聯合體等6家競標主體。經過現場97輪競拍，中糧首創天恒聯合體以85.95億元、配建5.6萬平米公租房的代價競得此地塊，溢價率50%。據張大偉測算，此地塊商品房部分樓面價約5萬元/平米。

　　近期出讓的三宗高價地中，參與競標的企業均是大型房企，且多以聯合體的形式出現。更重要的是，這些企業頻頻現身不同地塊的爭奪之中，在這些地王地塊的角逐裏鮮見中小房企的身影。

　　“未來土地市場競爭將越來越激烈，能夠參與北京土地市場競爭的房企將越來越少。”張大偉説。

　　□分析

　　行業集中度提高

　　事實上，隨著地價的攀升和分散風險的考慮，寡頭之間的強強聯合佔比逐步提高，聯合拿地的趨勢明顯。據中原地産統計，今年以來，北京成交32宗商品房住宅用地，這32宗土地中，有15宗為綜合體拿地，合計佔比高達46.9%，相比2014年的30%，2013年的22%，均有非常明顯的上漲。

　　“土地市場激烈，以最近成交的多宗地王為例，基本一宗地塊都有5個以上企業競爭，這種情況下，單個房企已經不太可能競爭到土地。地價太貴，在目前市場情況下，北京已經很少見到樓面價5萬以下的土地，房企為了降低風險，提高競爭力，只有聯合拿地，可以減少競爭對手，也可以提高資金實力。”張大偉説。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，通過聯合拿地的方式，有效地分散了拿地風險。更重要的是，這也使得此類房企有能力繼續捕獲新的地塊。

　　值得一提的是，房地産行業的集中度提升不僅僅體現在拿地上，房企業績上的集中度也在提升。據克爾瑞《2015年前三季度中國房地産企業銷售TOP100》排行榜提供的數據顯示，2015年前三季度上榜房企的銷售金額門檻和面積門檻均延續了上升趨勢，同時銷售金額集中度也基本上保持了相對平衡的佔比態勢，在總量提升的情況下，中國房地産市場的寡頭化趨勢日漸明晰。

　　□影響

　　住宅品質或將提升

　　對於寡頭拿地對樓市未來的影響，亞豪機構市場總監郭毅表示，北京雲集各大一線房企，在推升地價水準之餘也令中小房企在北京難以生存，北京已經成為大型品牌房企的競技場。這樣的市場格局，一方面土地市場依然會保持激烈的競爭狀態，地價還將繼續走高，從而倒逼房價易漲難跌，為樓市平穩發展蒙上一層陰影;另一方面也有一定的利好，大型房企的産品打造能力和資源調配能力更強，有利於為樓市貢獻更高品質的住宅産品。

　　張大偉也認為，寡頭聯合能提高産品優勢，在目前市場情況下，頂豪遍地，大部分房企在局部市場沒有完全的競爭力，多家房企合作可以取長補短，提高産品的競爭力。

　　“北京房地産市場將是強者恒強的時代已經到來，只有産品研發能力、行銷能力、資源整合能力都具備領先優勢的房企才能在北京獨拔頭籌。”郭毅説。

　　而無法躋身於土地市場的房企也在積極轉型，在嚴躍進看來，這些企業在嘗試降低對土地市場的倚賴程度，走輕資産的模式。“對於中小企業來説，房地産行業的盈利空間壓縮後，確實會帶來投資信心不足的風險，對於此類房企來説，後續總體上需要走成本管控的模式，所以即便是進入土地市場，也會有一個相對保守的策略。