北京高價地需4年才能解套

　　開發商一擲千金拿下的天價地，需要多久才能收回成本引發公眾好奇，對此，亞豪機構的一份報告顯示，如果僅計算在土地價款的基礎上疊加年化複利10%的財務成本，北京10年時間的19個地王盤中，只有11個項目的銷售額足以覆蓋土地成本和財務成本。而這11個項目達到盈虧平衡點的時間週期平均為48個月，也就是4年時間。

　　地王盤的上市週期明顯滯後

　　亞豪機構截取了自2005-2014年，10年時間裏，每年北京成交住宅用地中樓面價最高和溢價率最高的地塊，共20宗，分別位於北京9個行政區。其中朝陽區和順義區各4宗，朝陽區經濟活躍、財富人群集中，順義區則憑藉臨空經濟帶和中央別墅區，雙雙摘得地王桂冠;孕育地王技能位居次席的是傳統教育強區海淀和題材眾多的後起之秀通州，各3宗;另外，豐台區曾誕生2宗地王，西城區、大興區、門頭溝區、平谷區各錄得一宗地王。

　　這20宗地王中，還曾出現一個特例。2009年11月20日， 大龍地産 通過拍賣方式以50.5億元競得順義區後沙峪鎮天竺開發區22號住宅用地，這個數字創造了當時北京市土地出讓總價和樓面價的最高紀錄，而後由於大龍公司逾期未簽訂順義天竺地塊的土地出讓合同，被取消競得資格。

　　雖然大龍地産的退地僅為個例，其餘19宗地王均處於正常開發、銷售狀態，但也提示出了地王的風險所在。而其餘19宗曾經的地王中除西城區華嘉衚同之外的18宗地塊均已上市，從拿到到首套簽約的平均週期為28個月，相比12-18個月的正常節奏，地王盤的上市週期明顯滯後。

　　對此，亞豪機構市場總監郭毅分析，地王以超越市場預期、超越區域當前樓市現狀的價格被房企競得，雖然早期的部分地王位置優越，房企敢於大膽競地，可以説是建立在前瞻預判市場的基礎之上，但卻不得不付出放緩入市節奏，等待樓市成長的代價。特別是地王盤的土地成本高昂，隨著時間的流逝，背負著巨大的財務成本，也令地王盤達到盈虧平衡點的週期被大大拖後。

　　回報週期也愈加漫長

　　據亞豪機構統計顯示，如果僅計算在土地價款的基礎上疊加年化複利10%的財務成本，北京10年時間的19個地王盤中，只有11個項目的銷售額足以覆蓋土地成本和財務成本。而這11個項目達到盈虧平衡點的時間週期平均為48個月，也就是4年時間。

　　亞豪機構市場總監郭毅分析，早期地王的地價尚在低點，加之地塊的容積率等規劃指標的管理相對寬鬆，如果高價拿地的是大型房企，依託其領先的産品研發和市場行銷能力，能夠很好地實現快速銷售、回籠資金，因此能夠很快地達到盈虧平衡點。

　　目前，19個地王盤中仍有8個銷售額尚未達到僅計入地價款和財務成本的盈虧平衡點。

　　這8個項目分別是2011-2014年這4年時間裏，每一年的單價地王和溢價率地王，換句話説，2011年之後的地王，截至目前仍未解套。郭毅表示，地王盤賴以解套的關鍵點就是房價持續、高速的上漲，在房價沒有上漲到地王盤預期價位時，房企只能選擇延遲推盤，以時間換市場。但是，拖延入市造成的惡果並不僅僅是房企付出了更高的成本，更深遠的影響則是拖累到企業的擴張速度。在北京這個“強者恒強”的房地産市場中，慢一步則步步慢，甚至會難以在北京立足。

　　郭毅表示，在2015年這個地王成為常態的市場中，“麵粉”頻頻貴過“麵包”，地王等待市場機會的時間成本將會更高、入市節奏更加難以掌控、回報週期也愈加漫長。特別是在小片區內扎堆涌現地王，在面臨著區域內部和外部整體市場時，競爭程度正在由激烈上升到慘烈。地王解套難度的加大，只有積極創新産品、增加項目附加值、提升項目性價比的開發商，才有可能突破重圍、破繭成蝶。