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萬科“先租後售”傳言真相:鎖定租客去庫存

  • 發佈時間:2015-11-18 07:43:25  來源:中國經濟網  作者:佚名  責任編輯:楊菲

(圖片來源:資料圖)

  “租金抵房款,房款抵租金”活動,近日出現在萬科重慶推出的首個長租公寓——西九萬科驛。雖然只是長租項目,卻令業內中小房企草木皆兵。

  微網志@基金莊正解讀説,“萬科太狠了!徹底不讓小開發商活!小夥伴公司徹底倒閉的節奏?”

  不過,萬科解釋稱,客戶租賃的公寓和未來購買的住宅,是兩類不同的産品,因此不能理解為對原有開發業務的替代,更不是全面顛覆原有的開發銷售模式。“我們不排除未來探索住宅本身‘租售並舉’、‘先租後售’等新的業務模式,但目前並無具體的計劃,更沒有已經實施的案例。”

  活動並非“先租後售”

  近日,重慶萬科在開展西九項目萬科驛(長租公寓)業務推廣過程中,採用了與住宅銷售聯動的行銷方式,其主要內容包括:對於成功申請“西九·萬科驛”的租客,如購買萬科西九二期住宅,可享受與所租房屋2年租金等額的房款總價優惠,如購置重慶萬科在售的其他樓盤住宅産品,可額外享受1%房款優惠;對於因房源緊張、未能成功獲得“西九·萬科驛”租賃權的客戶,可憑本人或其直系親屬在重慶主城區內任意地點的租賃合同,享受與1年租金等額的房款優惠(最高不超過2萬元).

  微網志@基金莊正認為,租金抵房款,實質是先租後售,開發商把自己的角色變為銀行,做房貸,做金融租賃,最後再將項目打包賣到市場,這種方式很考驗房企的資金運轉能力,會顛覆現有的房地産銷售模式,令中小房企全體倒閉。

  然而,回歸到萬科重慶項目本身,《每日經濟新聞》記者發現,這種解讀不見得準確。關鍵是,在萬科重慶項目的活動方案裏,“租金抵房款”額度有限。

  目前,在萬科西九項目中,可供出租的房源租金在每月799元~1999元不等。該項目區域內的二手房售價為每平方米9000元以上。

  若取租金中間值,以每月1399元計,兩年租金為3.36萬元。從萬科以往的銷售業績來看,保守估計,西九二期住宅售價將為1萬元/平方米,那麼75平方米的房屋售價75萬元。粗略計算,該活動相當於在開盤前為租客讓利4個點左右。幅度雖然不小,但對於行業的影響遠非“先租後買”可比擬。

  萬科表示,上述做法,體現了長租公寓業務與住宅開發業務之間的協同效應,對兩項業務的發展均有積極作用。長租公寓業務可以為住宅開發業務儲備客戶、提前鎖定客戶;住宅開發業務節省的行銷費用,可以用於回饋長租公寓客戶,推動長租公寓業務的發展。

  萬科版去庫存思路

  去庫存,是目前房地産行業最主要的問題。從11月10日,習近平主席在中央財經領導小組第十一次會議稱,“要化解房地産庫存,促進房地産業持續發展”開始,中央層面已經連續喊話房地産行業“去庫存”。

  萬科的“租金抵房款,房款抵租金”活動,雖然沒有到顛覆現有銷售模式的程度,但卻可以視作新的去庫存方法。

  首先,在萬科的經營模式上,長租公寓之於銷售,有兩個作用:

  一是可以為住宅銷售項目儲備、提前鎖定客戶。“租金抵房款”活動,只是實施這種思路的方式之一。此外,萬科在選擇其長租公寓的租戶時,還會進行年齡、行業挑選。據悉,偏愛年齡35歲以下、無子女的青年群體。多家機構數據顯示,35歲以下群體正成為國內的購房主力。

  第二,對於購房者而言,長租公寓其實提供了類似“試用”的功能。該功能豐富了房企的行銷手段,也變相節約了大量的行銷費用。

  此次活動,西九·萬科驛推出共135套房源,在完成招租指標後即停止招租,剩餘房源被預留給萬科西九二期住宅業主租住。分析上述活動不難發現,“租金抵房款,房款抵租金”中後半句的“房款抵租金”易被忽略,不過究其本質,也是一種變相打折。此外,長租公寓是萬科城市配套服務商戰略中的重要一環,將産品多元化,可以消化萬科的部分産能。

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