住建部政策研究中心主任秦虹曾公開表示，房地産行業所面臨的機會已經從過去十年的趨勢性機會，轉變為結構性機會。在趨勢性機會下，只要進入房地産行業都能賺錢，但未來房地産企業的專業化能力、創新能力是真正能夠在市場上站穩腳跟的根本所在。

　　與之觀點類似的人不在少數，中南控股集團董事、中南城市建設投資有限公司總裁陳小平就是其中之一。

　　在陳小平眼中，對房企而言，這是一個“熊”來了的時代。

　　他很喜歡講一個故事：如果把整個房地産行業比作一片森林，所有的開發企業都是森林中的旅行者。在過去，旅行者無論走得快還是走得慢，大家都很安全，並且收穫頗豐。突然有一天，森林裏出現了熊，所有人都跑了起來。那些沒有把鞋帶繫緊、甚至連鞋都沒穿的企業就將面臨著被熊吃掉的危險；而這時候，那個蹲下去綁鞋帶的人只要能跑得比同伴快，就有生存的機會。

　　“行業的結構性調整已經迫在眉睫，兼併、整合、重組、淘汰，不同的企業面臨不同的命運。對於做好了準備的企業，只要基本功過硬，未來15年在房地産行業依然大有可為。”陳小平説。

　　“彎道超車”的機會來臨

　　與十年前大量企業盲目涌入不同的是，如今的房地産行業有一大波企業正在離場。僅最近兩年，就已有證大置業、萊茵置業、華麗家族、浙江廣廈等企業選擇置出房地産業務，或宣佈退出房地産市場，謀求轉型。與此同時，行業的潛在退出者也不在少數。

　　陳小平認為，隨著行業的成熟度不斷提高，消費者日漸理性，屬於房地産行業的洗牌已經到來。已經可以觀察到行業的集中度在不斷提高，但與此同時整個房地産市場的總銷售額仍保持比較平穩，這就説明房地産業正在發生結構性的變化。不具競爭力的企業在退出市場，而優秀的企業還在不斷擴張。

　　國家統計局數據顯示，2015年1~10月，國內房地産開發投資額累計人民幣7.880萬億元，同比僅增2.0%，為2009年2月以來最低水準。同期，房地産開發企業土地購置面積僅為1.78億平方米，較去年同期（2.70億平方米）顯著減少。

　　有人説，對房地産而言，已經從適宜快速擴張的增量時代過渡到了存量時代。但在陳小平看來，對企業來説，任何時候都應當把握機會快速發展，尤其在行業環境發生重大改變、壓力陡增的情況下，反而孕育了更多的機會。

　　“眾所週知，在F1方程式比賽中，直道超車比彎道超車的難度更大。相同的道理，在行業廝殺的時候，優秀的企業才會脫穎而出。現在房地産行業正是到了一個結構分化、企業分化的關口，只要抓住機會就會快速發展，抓不住機會的就被淘汰。現在這個階段，對房企來説，要麼發展，要麼死亡，沒有第三個選擇。”

　　陳小平深刻地感覺到，對於中南房産而言，這個“超車”的機會正在來臨。在過去的開發中，中南建設一直以來有一個“數一數二”戰略，即一旦進入一個區域就要成為該區域內市場佔有率前兩位的開發企業。即便是在競爭激烈的一二線城市，中南也依然要求旗下的項目可以做到在3~5公里的直徑範圍內，成為更具競爭力的樓盤。

　　2014年中國房地産企業銷售排行榜顯示，中南集團憑藉207億元的銷售額位列全國第36名。“我們的目標是進入第一方陣，未來有一天中南會進入前20名、前10名，提出這個目標我們就有信心實現。”陳小平表示。

　　練好基本功的開發商才能存活

　　陳小平過去曾多次在不同的公開場合提及，目前房地産發展只有兩條出路，一是升級，二是轉型。

　　目前，談轉型已經是整個房地産行業最熱門的議題。2014年下半年以來，全國品牌房企開始集中嘗試“跨界”轉型，以期實現華麗轉身。“地産+X”模式吸引了整個房地産市場及相關産業的眼球。如網際網路、養老、商業服務、智慧家居、物業服務、社區金融等諸多領域都開始出現房企介入的身影。

　　但陳小平認為，一方面要尋找轉型的機會，尋找一些新的空間，做一些新的嘗試，為今後的發展尋找潛在的戰略增長點。另一個方面，不管怎麼轉型，作為房地産企業主業是要加強的，這是房地産與轉型之間的關係。

　　“作為中南來講，我們肯定是要夯實基本功，在此基礎上，需找到未來構成新的增長點的業務。”他認為，房企的基本功體現在三個方面：産品及服務的價值、成本以及運營能力。

　　“業主為什麼要買你的房子，吸引力來源於産品和服務的價值；對業主來説，他們看中的是性價比，也就是價值除以價格，價格的背後是成本；我們要想辦法把價值做大、把成本做小，這就依靠公司背後的運營體系和能力。在如今的行業背景下，作為企業這三個方面都需要升級。”陳小平説。

　　2015年對中南建設來説正是轉型升級過程中的關鍵節點。今年，中南建設提出並踐行“5U+價值地産戰略”，5U+涵蓋了優健康、優綠色、優生活、優智慧、優品質5大主題內容，正式開啟了中南的品質居住時代。

　　陳小平表示，當下以及未來中國購房群體的主力人群，逐漸由70後、80後過渡到90後。而90後這一代人的消費習慣、生活需求相比上一代人已經有了很大地改變。作為開發企業如何準確定位並滿足90後的需求顯得至關重要。

　　“5U+價值地産戰略”中有相當一部分內容正是在此基礎上提出的。例如，為了適應年輕人“懶人經濟”的需求，中南建設在多個項目中推出了郵包驛站、用心小灶、打造社區商圈等服務，滿足業主不願出門的“宅”需求。

　　為了更好地對接市場和消費者，中南成立了專門的産品開發研究中心來為新興的市場需求把脈。在這個研究中心，研究人員們的課題大到如何通過戶型設計、景觀綠化提升業主的居住體驗，小到一個家庭需要擺放多少雙鞋，從而設計出與之匹配的儲物空間。

　　陳小平認為，開發商在提升産品品質的過程中必須要建立一套衡量標準，這樣才有利於規範化生産。譬如，在“優健康”環節，中南就提出在戶型設計上，通過專業的設計保障業主享受到的陽光能比國家的標準多出20%；在空氣流通的衡量指標上，要求在住宅任何房間的任何位置，空氣流通所需時間不超過180秒，每一口空氣從室外進來到被業主吸入的時間不超過3分鐘。

　　提升産品和服務品質的同時也對企業成本控制能力提出了更高的要求。於是，近幾年中南在加快在建工程週期和銷售中週期以及提高中小盤佔比方面做出了積極的嘗試和努力。

　　為了加快資金回籠，實現快週轉，中南建設建立了“三先六快”的體系，即在項目操作環節“先獲取土地資訊”，“先進行市場研判”，“先準備招投標”，最快實現與政府相關部門的對接，把大部分工作前置，再“加快規劃設計、人員配置、報批報建、招標採購、工程建設、行銷推廣”等。而在這背後是企業高度精細化的成本管理和高度協調的運營管理能力的彰顯。

　　據陳小平透露，目前中南建設已經把拿地到銷售的時間控制在六個月左右，相比之下，行業內的多數企業這一週轉時間在九個月左右。

　　雞蛋不能放在一個籃子裏

　　曾經，當萬科、綠地在千億房企的競爭中激戰正酣之時，中南建設以造城者的姿態，手執新興城市綜合運營商的大旗，闖入人們視野。過去十年，中南建設憑藉其所擅長的大盤開發模式在三四線城市的“造城運動”中，獲得了大量的機會，實現了企業的迅速擴張。

　　所謂的大盤開發模式，即配合政府的城市規劃和産業佈局，以代建換地。這一模式最大的優勢是幫助企業將土地成本控制在較低的水準。據中南集團財報顯示，2013年中南建設項目平均樓面價為1290元/平方米，2014年上半年，平均樓面價為1463元/平方米。

　　中南建設之所以能將大盤開發運用得如此嫺熟，有賴於集團全産業鏈的模式。中南建設能夠支撐從一級開發到建築，到地鐵、交通路網、工民建、安裝、裝飾等，再到後期的酒店和商業的運營，能為當地政府提供所有的解決方案和系統的投入方案。

　　陳小平表示，大盤開發模式出現于相對特定的背景之下，在三四線城市快速的城市化進程當中，這一套模式對支撐中南過去多年的發展起到了至關重要的作用。

　　由於過去幾年，三四線城市的土地過快的增量供應，造成城市商品房過剩。“去庫存”的難題正在三四線城市加劇。研究機構的數據顯示，一線城市存量房去化週期為14個月，存量土地去化週期為1.5年；二線城市存量房去化週期在22個月，存量土地為3年；三四線城市存量房去化週期達到48個月，存量土地則高達五年。

　　顯然，在這一背景下，大盤開發模式開發週期長、週轉緩慢的缺陷被進一步放大了。陳小平表示，純粹的大盤開發不足以支撐中南未來一兩年的發展，現在公司採用的是大小盤並重的開發模式。

　　陳小平説：“在具備條件的情況下，我們還是會開發一些大盤。大盤有它的優勢，同時我們也會逐步加大中小盤的比例。中小盤的優勢在於投資回收期比較短，可以實現快速的資金回籠。在當下週轉速度的快慢對房企至關重要。”

　　近來，過去只專注于三四線城市開發的中南也逐漸在一二線城市的土拍市場上活躍了起來。公開資料顯示，2014年以來，中南建設已經先後進駐南京、蘇州等二線城市。今年10月，中南建設更是競得了上海奉賢南橋新城的地塊，這被視作集團進軍一線城市的信號。

　　不僅中南如此，以小城市開發著稱的房企碧桂園也在今年于北京、廣州、上海等地高調拿地，宣佈正式參與一線城市的開發競爭。事實上，進駐一二線城市是從去年下半年開始房地産行業的共識。業內普遍認為，一線城市的資源壟斷性及人口導入性，使得在政策寬鬆的情況下，房企進駐的風險比其他城市要小，同時購買人群的價格承受能力也更強。

　　陳小平表示，對企業來講，雞蛋不能放在同一個籃子裏。中南進駐一二線城市更多地是出於平衡風險、管控風險的考慮。“現在就是要把我們的目標市場做一些分攤，三四線城市做一些優化，一二線城市逐步加大比重，通過一二線城市的市場來穩定三四線城市可能帶來的危機。”

　　同時陳小平也認為，三四線城市同樣在面臨分化，一些好的小城市同樣存在機會，房企需要有更好的甄別和選擇的能力。中南最終是要實現一二線城市和三四線城市均衡佈局的目標，並不是要全面收縮三四線業務轉到一二線。

　　“你不知道哪一天又會説房地産市場要宏觀調控了，一線城市的市場對於調控的反應會更加敏感，到那時我們可能又要靠三四線城市的抗風險的能力來平衡一二線城市遇到的問題。”陳小平説。