“承諾我們的售後包租收益，後期卻難以保證，酒店的消防驗收也存在問題，這就是中南建設子公司南通中南新世界中心開發有限公司(以下簡稱中南新世界)吹噓的南通地標性建築。”南通金石國際大酒店(以下簡稱金石國際) 業主代表陳女士日前告訴《每日經濟新聞》記者。

　　在這之前的4月22日，購買了該酒店公寓的數百餘名業主代表匯集金石國際維權。“我們希望撤銷《委託租賃經營協議》，同時退房。”業主代表李萍(化名)告訴記者。

　　據了解，金石國際位於南通市新城區核心區域，在崇川路與園林路交匯處，是集餐飲、客房、酒店式公寓等功能于一體的豪華大型酒店，由南通中南新世界開發建設。

　　售後包租收益難保證

　　“我們希望開發商退房，拿回當時所付的全額房款。”業主代表吳先生告訴《每日經濟新聞》記者。他在2012年6月30與南通中南新世界簽訂《商品房買賣合同》，花140萬餘元購入了南通金石大酒店的一期(金石國際精裝酒店式公寓分為三期：一期為9~18層，二期為19~26層，3期為27~34層)精裝酒店式公寓住房一間，並同時簽訂了《售後返租合同》。吳先生提供的合同顯示，返租時間為三年，從2012年6月30日起，止于2015年6月30日。售後返租租金標準為雙方約定總價的稅後8%/年。租金一次性交付購房者。

　　記者在吳先生提供的購房發票和合同上看到，金石國際這個項目當時售價為2.1172萬元每平方米，前三年以託管形式返租，每年租金為房屋總價的8%，費用直接從房屋總價中扣除。3年之後，可以選擇讓酒店託管，也可自行出租。據業主代表反映，有近300位業主購買這個酒店公寓作為投資，購房款總約5億元。

　　但三年過去了，業主們沒有等來相應的回報。“我們當初投資了100多萬，到目前為止，並沒有看到當初承諾的收益，相反現在時間快到期，金石國際換了另外一種不平等的方式對待我們。”業主代表徐先生告訴記者。

　　據了解，業主所言的“不平等的方式”是指，開發商以6%的回報率續租一年以後，再以年基準利率上浮10%的回報率(經計算為2.7%左右，低於銀行利率)和業主們續簽合同，業主如不同意可自行處理購買的酒店式公寓。其中，也有業主了解到三期的酒店式公寓價格較一期已便宜了不少，並且返租期限是15年，而一期二期的返租期限則為3年。這在業主們看來是一種賠本買賣，由此引起了他們不滿。

　　當年“搶購”的地標性商務住房，由於業主們自行運作成本在每月3000元左右，現在成了住不起，出租難，轉賣難的“燙手山芋”，於是其中的100多戶業主紛紛表示要退房。

　　事實上，“售後返租”一直被相關部門明令禁止。開發商中南新世界仍在以直接返租、將商鋪産品理財化返租、承諾在約定期限內予以回購、將一份房産分成若干個份額予以銷售並承諾給予分紅等形式進行“變相返租”。

　　中南新世界的總經理陳俊向記者解釋：“國家禁止返租銷售的相關法令在2012年之後才出來，我們知道後就做了改變，停止了這種銷售模式。”

　　而實際上早在1996年，工商局發佈的《房地産廣告發佈暫定規定》第十六條規定：房地産廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾；2001年建設部頒布的法規現仍在實施，未有修改或被其他法規替代的《城市商品房預售管理辦法》明確規定：房地産開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；房地産開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。

　　對於部分業主代表退房的訴求，陳峻表示：“我們一直在與業主們溝通，退房是不可能的，如果大批退房，對南通市的房地産行業將會産生很大的震蕩。與業主們商談的續租方式已是最大的讓步，業主們也可以將公寓交給中南新世界打理，我們會幫業主們聯繫出租。此項解決方式已經很合理。在售的酒店式公寓三期的銷售模式已經改變，不再用‘售後返租’的模式。”

　　南通市房管局副局長曹斌表示：“售後返租這種事情很普遍，也沒有任何業主就此直接向房管局投訴，但如果發現此事有問題，該查處的就查處。目前主要原因是雙方合同糾紛，簽了這個售後返租合同就表示業主們已經認可了這種模式。這事最妥的方法還是雙方協商解決。”

　　項目驗收涉嫌違規？

　　此外，業主還認為金石國際竣工驗收方面存在弄虛作假，酒店消防沒有驗收卻開始營業和交付業主們使用。2010年5月左右，金石國際西南角層發生過一場較為嚴重的火災，這暴露出酒店的部分樓層存未進行消防驗收等問題。

　　根據相關部門提供的2012年6月7日《南通市消防公安消防支隊建設工程消防驗收意見書》內容顯示：南通中南新世界中心開發有限公司中南匯泉國際廣場(金石國際)9~18層內部裝修工程消防驗收不合格。

　　但業主們提供的《商品房購買合同》中顯示交房時間為2012年1月31日，這説明消防驗收不合格的房子在同年1月份就已交付業主。耐人尋味的是，根據2015年4月14日中央商務區CR0504-A-D01地塊(中南匯泉國際廣場)消防驗收情況的回復指出：該工程(金石國際)土建部分已經全部驗收合格，裝修部分未申報消防驗收的有：地上8層，19~23層，25~34層，36~37層，39~40層。其中27~34層屬於三期精裝酒店式公寓。

　　為什麼會有部分樓層未進行消防驗收？《每日經濟新聞》記者採訪了南通市公安消防支隊驗收科的陳科長，其表示：“9到18層後面應該重新驗收過。已經在2012年10月消防驗收合格。”

　　記者提出查看這10層的消防驗收合格報告時，陳科長以此類資料不能外泄為由拒絕。記者在中南新世界也未看見9~18層二次消防驗收合格的報告。對於部分樓層為何沒有進行消防驗收的問題，陳科長解釋：“驗收是一種許可行為，企業來向我們申報我們就去驗收，企業不申報，我們也不會強制要求。但企業沒有進行消防驗收就投入使用，我們發現就會查處，關鍵問題在企業。”

　　業主代表張先生稱，消防驗收合格是法定的商品房交付條件。《中華人民共和國消防法》(1998年9月1日起施行)第十條規定“建築工程竣工時，必須經公安消防機構進行消防驗收；未經驗收或者經驗收不合格的，不得投入使用。”

　　律師稱購房者可要求退房

　　消防問題未解決，而9~18層到底是否進行了同步裝修和同步驗收也不得而知。根據業主提供的合同規定，交房時酒店式公寓必須是同步裝修和同步驗收。

　　針對中南國際廣場酒店式公寓的裝修工程未進行竣工驗收的問題，部分業主曾向南通市城鄉建設局提出過異議。該局相關人員以全國人大常委會法工委編寫的《<建築法>釋義》為依據，認為中南國際廣場內的裝修工程不是建築過程中的裝修，也未涉及主體或承重結構的變動，不屬於《建築法》調整的範圍，不需要對裝修工程進行竣工驗收。

　　但業主拿出了裝修工程施工合同等相關證據，再次提出了質疑。2015年6月3日，南通市建設局品質監督站向相關業主出具了一份“關於中南國際廣場酒店式公寓精裝修施工調查情況的説明”，在該説明中南通市建設局品質監督站認為“中南國際廣場酒店式公寓9~18層精裝修工程于2011年5月18日開始施工，在2012年1月12日竣工驗收前已開始大面積施工”，即公寓的裝修工程是在建築過程中的裝修，是建造活動的組成部分，屬於《建築法》調整的對象。

　　根據《建築法》第六十一條規定：“交付竣工驗收的建築工程，必須符合規定的建築工程品質標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，並具備國家規定的其他竣工條件。建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”

　　另外，在南通市公安消防支隊2012年1月12號批復的通公消驗 [2012]第0022號《建設工程消防驗收意見書》中明確表示：此次驗收範圍地上8~23層，25~40層，54~57層，使用功能酒店式公寓(未進行內部裝修)，綜合評定該工程消防驗收合格。

　　但是，2015年6月3日南通市建設工程品質監督站給予的《關於中南國際廣場竣工驗收情況説明》中明確指出：中南國際廣場酒店式公寓9~18層精裝修工程于2011年5月18日開始施工，在2012年1月12日竣工驗收前已開始大面積施工。

　　上面兩份文件一對比，業主們發現有不一致的地方：南通市公安消防支隊的消防意見書上顯示9~18層精裝修工程在2012年1月12日前“未進行內部裝修”。而在南通市建設工程品質監督站的情況説明中則顯示已大面積施工了。

　　對於兩份文件差異之處，南通消防支隊羅科長表示，他們只是看土建手續是否齊全，跟裝修沒有多大關係。而中南新世界方面對此也不予解釋，認為該處罰的就處罰也會接受，但不會為此退換購房者們的全額房款。

　　陳俊表示：“我們目前已經在申報進行消防驗收了，未驗收我們已經停用，三期的酒店式公寓目前沒有開始銷售。”

　　但記者以購房者身份撥打了中南新世界開發的金石國際三期的酒店式公寓銷售熱線，銷售人員向記者介紹購買金石國際進行投資的優勢，並且稱現在購買還有相應的優惠折扣，並稱就剩最後幾套了。

　　北京盈科律師事務所南京分所譚小輝律師表示，購房者可以要求退房。在《商品房銷售管理辦法》第十四條規定：房地産開發企業、房地産仲介服務機構發佈商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地産廣告發佈暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。

　　在最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條中，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規範範圍內的房屋及相關設施所作的説明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該説明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。