□金陵晚報記者 朱黎玲

　　昨天，金陵晚報記者獲悉，10月南京15所名校學區房成交量較上月下滑22.24%。“名校學區房成交價上漲，但成交量下跌。主要在於房少客多，多數房東欲捂房年後加價出售。”業內人士表示，今年10月學區房成交量是去年的1倍。

　　6人搶一套未必能買到

　　每年5月前，新生要報名入學，所以都需要提前一年落戶。“一般傳統樓市的金三銀四和金九銀十，就是學區房的成交旺季。”南京搜房網二手房電商集團商圈周經理告訴金陵晚報記者，今年10月鼓樓區域的學區房成交量較去年同期超1倍。

　　“9月以前，一套房子最多3個客戶搶，目前是6個客戶搶一套房子都買不到。”周經理介紹，原來銀城小學、金陵匯文中學雙學區房，挂出去半年都無人問津的頂樓、底樓等特別難賣的房源，現在一個禮拜就成交了。

　　記者獲悉，目前購買學區房的客戶分為兩類，一類是基本不住，為了學區購買小面積50-60㎡左右的房源以後出租。另一類是賣掉江寧或江北的一兩套房子，為了改善居住條件而購買85-140㎡的學區房。“一般小戶型的學區房如銀城花園、金舟花園總價160萬-200萬元，而如聚福園、長江之家、長陽花園等改善戶型總價300萬元-500萬元左右。”周經理表示。

　　一天漲價5萬-10萬也成交

　　業內人士坦言，由於名校學區房的稀缺性資源，導致現在的房子是一天一個價。“我們有一個客戶，前一天我帶著他去看房。房主報價200萬元，客戶還價195萬元，房主不願意就漲到了198萬元。結果房主説回去考慮一下，第二天以總價205萬元成交。”周經理介紹，一套房子一個晚上漲個10萬元成交，在鼓樓區域基本不是什麼稀罕的事情。

　　“按目前的情況來看，漲5萬-10萬元，漲幅在10%左右，客戶比較能接受，但是漲價30萬元，甚至是50萬元實在是虛高。”中廣置業的經紀人告訴記者，大部分房主目前還捂房，以前一個小區出房率在50%，現在直接降到20%，甚至就幾套房挂出來，其他房源等著明年年初高價賣。

　　為買學區房不惜先離婚

　　記者聯繫了建鄴區、鼓樓區、玄武區、秦淮區等多個區域的二手房仲介經紀人，多數經紀人表示為了買學區房而離婚的客戶今年達50%-60%左右。“我們接觸過不少客戶，離完婚辦完手續開開心心來選學區房，雖然看著是假的，其實風險挺大。”中原地産的經紀人表示。

　　“新城小學學區房成交均價38000元/㎡-40000元/㎡，這類較高檔的學區房也存在為了算首套房而離婚的客戶。”南京搜房網二手房電商集團商圈張經理告訴記者。

　　記者算了一下，一套面積102.8m2、總價300萬元滿5年的學區房。如果是首套房契稅要繳納4.5萬元，個稅要3萬元，合計7.5萬元。如果是二套房契稅9萬元，個稅3萬元，合計12萬元。首套房首付3成，買房人支付90萬元，剩下的210萬元需要20年商業貸款，以基準利率4.9%計算，月還款13743.33元，支付還款利息1198398.01元，如果貸款利率上浮10%，那麼支付利息1335714.42元，月還款14315.48元，那麼要多還款137316.41元。

　　首套房純商貸（按基準利率計算）比二套房純商貸要少支付18.23萬元，如果是組合貸款支付的錢將更少。“今年不僅商業貸款降準降息，連公積金利息也降了，二胎政策放開後等多種利好，讓學區房火了起來。很多家庭盤算首套房比二套房省錢會鋌而走險。”張經理分析。