原標題：上海地産商“坐地生財”：囤地20年 房價漲百倍

　　位於上海南京路的一個樓盤，近期報價一平方米8萬元至10萬元。然而，其所在地塊卻是1992年首次拿地，“在建”逾20年，屢屢停工。這期間，周邊房價從千元起步，相比上漲近百倍。

　　日前召開的國務院常務會議透露的不作為行為核查問責情況顯示，截至8月底，各地今年已處置閒置土地31.25萬畝。“新華視點”記者調查發現，一些曾經的“地王”、知名開發商都曾存在囤地行為，一些省份清查出的閒置土地逾十萬畝。樓市調整期低價拿地、囤地惜售背後，是開發商暴利和高房價。

　　一塊地“捂”了20多年 房價上漲接近百倍

　　一平方米8萬元至10萬元，這是上海南京西路的協和城“2068號公館”近期開盤後一度開出的均價。該項目于1992年首次拿地，僅二期項目就“在建”了20多年。年報顯示，開發商中國地産在2010年後曾三度推遲了竣工時間。

　　現場銷售人員告訴記者，“2068號公館”今年剛有兩棟住宅樓完工，已建成住宅樓中，還有部分“不知啥時開始賣”。即使按年報中最新的“預計2015年全部竣工”計算，從2006年有財務數據算起，協和城整個項目估值從約80億元漲至超過300億元。

　　據上海中原物業顧問研究員劉光富介紹，上海協和城項目首次拿地的1992年前後，周邊區域的居民住宅報價還不到千元。按照開發商如今開出的最高價，單價漲了約100倍。

　　在北京，曾經的“地王”也存在“囤而緩建”的情況。2011年北京單價最高的“地王”地塊——崇文門菜市場地塊，拍賣時經歷多家房企33輪競價，按出讓價，樓面地價達4.3萬一平方米。到了2014年年末，該地塊仍無已建成的地面建築，目前仍在建設中。記者從多家地産仲介了解到，近4年來，該地塊周邊的商住樓租金就漲了近30％。

　　“僅在海南省，2014年就清查出閒置土地13.92萬畝。”海南省國土資源廳廳長陳健春説，涉及囤地開發商包括華潤、中信泰富、魯能和中遠等，僅12家知名房企閒置土地就有4.47萬畝，時間最長的達20多年，其間一些地塊周邊房價至少翻了一倍多。

　　“很多樓盤不是拿完地就開建，能拖就拖已是‘潛規則’。”上海萬科房地産有限公司總經理孫嘉等市場人士説。據了解，不少房企拿地後，往往根據樓市行情或有可能的政策判斷房價走勢，再確定開盤時間。“一旦樓市回暖就加緊開盤，如果趕上房價低迷盤整時期，就以種種理由囤地。”

　　房子還沒住産權就縮水

　　土地成本不斷上漲

　　囤地最終都要由消費者埋單：2008年1月，知名房企和記黃埔取得上海嘉定南翔地塊時，樓板價不足每平方米3000元。從拿地到開工超過3年，2013年9月首次開盤時，毛坯房均價達3.1萬元，超過土地成本10多倍。

　　同時，囤地還帶來住宅産權縮水，侵害消費者權益。北京市住建委網站披露的數據顯示，位於通州區宋莊鎮的魯能“格拉斯小鎮”項目拿地10多年目前仍在開發銷售。據銷售人員透露，按2005年前就已拿地計算，京郊一些正在銷售規劃中的住房産權或已縮水10年，“買房者還沒住産權就先縮水”。

　　業內人士表示，囤地還不止是開發商暴利的簡單問題：假如一座城市一年計劃供地10000畝，但有20％批而未用，供應的土地沒有建成房子就可能帶來住宅供應混亂，供需被人為扭曲，形成地價攀升、房價走高的迴圈。

　　道道“嚴令”

　　為何管不住囤地抬價？

　　1999年公佈實施的《中華人民共和國土地管理法》規定，兩年不開發的土地逾期無償收回。根據國土資源部2012年修訂的《閒置土地處置辦法》，開發商原因造成的閒置土地，未動工開發滿一年的，按土地價款的20％徵繳土地閒置費；未動工開發滿兩年的，無償收回國有建設用地使用權。

　　業內人士表示，國家及各省市幾乎年年下發通知、文件，明確要求整治土地閒置中“囤地惜售”現象。今年9月，河北省住建廳、國土資源廳就聯合印發通知，要求嚴厲打擊京郊等熱點區域房地産企業“囤地炒地”。

　　記者調查發現，開發商通過部分開發、先開工再改規劃、操縱審批程式等種種方式實現囤地。

　　上市房企華夏幸福的一家施工公司負責人坦言，由於現有規定很籠統，開發方極易拖進度。“拿到1萬平方米的地，幾年只開發1000平方米，停停建建算不算囤地？如果算，就改規劃故意超標，總需要時間修改。”還有部分企業乾脆先開工建樓再改規劃，對外宣稱“回購爛尾樓項目”規避囤地之嫌。

　　一家主要在中部開發項目的上海房企負責人説，具體操作中，個別企業故意虛報預售價格，一旦申報價明顯高於市場成交均價，被房管部門暫停預售程式，就可宣稱由於宏觀調控、報價過高未拿到預售證，變相操縱審批程式拖延開發。

　　另一方面，一些地方政府為了土地收入對囤地“睜一隻眼閉一隻眼”。“國土資源部門現已查明，一些地方政府為了土地收入，拿‘政府原因’作為拖延開發的擋箭牌。”陳健春説。據統計，海南全省宣稱因政府原因造成閒置的土地，佔閒置土地總面積的74％。“應無償收回的，一些地方僅以徵收閒置費了事；應有償收回的，僅以簡單的延長開發期限了結。”

　　此外，囤地中還存在部分官員的個人腐敗現象。比如，已被提起公訴的湖南衡陽國土局副局長謝雙喜“窩案”中，紀檢部門就指控其參與囤地、圈地和違規變更規劃，以權謀利，違法違規倒賣土地。

　　多地國土監管部門表示，由於巨大的利益誘惑和招商引資需求，眾多開發商及個別基層地方政府仍對囤地禁令視而不見，應重點推進土地閒置清理，一宗一宗解決“囤地”違規現象。

　　國務院常務會議要求，年底前，對各省（區、市）尚未處置完畢的閒置土地，按面積收回或扣減年度新增建設用地計劃指標。

　　文/“新華視點”記者 王存福 杜放 鄭鈞天