6月30日，廣州琶洲電商總部7宗地塊開賣，騰訊、阿裏、復星、國美四巨頭以78億元“分食”，全部底價拿下，折合樓面價13000-18000元/平方米。儘管是以底價成交，但是幾大電商巨頭的雲集，使得這次拍地充滿了看點。而“底”卻不“低”的成交價格也令人們對於琶洲未來區域樓市充滿了憧憬。有分析認為，未來的琶洲周邊樓價上漲已經是預期之事，甚至有可能與珠江新城看齊。

　　電商巨頭齊集琶洲

　　一直以來，在住宅市場旺盛，商業辦公市場相對低迷的環境下，住宅用地地價，尤其市中心黃金地段的住宅土地價格，通常會高於同地段的純商業商務用地的地價。不過，這一狀況從今年起有所改變。在今年上半年，廣州連續成交多宗市中心三舊改造靚地。比如天河廣日地塊、海珠廣紙地塊，其最終成交樓面地價僅保持在16000-18000元/平方米的水準。而琶洲A區7宗地塊以最高18000元/平方米的樓面地價成功出讓，令商業商務用地達到與市中心區黃金地段住宅用地齊平的水準，刷新了廣州不同類型土地價格的新格局。

　　更為關鍵的是，此次琶洲的7宗地出讓，儘管都是底價成交，但是其獲得者都是國內最“土豪”的電商。騰訊拿下了7宗地中的兩塊，擬在琶洲建設微信總部大樓，規劃建築面積21.4萬平方米，著力打造成為廣州重要的網際網路創新産業基地。

　　琶洲出讓地塊中有兩塊的拿地企業是傳富。據網路資料顯示，傳富位於廣州市海珠區，代表人為戴珊。據悉，戴珊是阿里巴巴集團的創辦人之一，剛被任命為阿里巴巴的首席客戶服務官。此外，還有兩塊地被復星集團拿下，最後一塊地的獲得者則是國美。

　　對於電商土豪的出手搶地，業內人士分析將會帶動眾多電商集聚。琶洲也將成為未來廣州的一大發展亮點。

　　未來寫字樓單價超3萬

　　此次出讓的琶洲A區電商總部基地地塊自持建築面積達70%且不可銷售，故地塊項目建成後，將會有不少辦公面積用於出租。可以預見，最快2020年前後，此次出讓的琶洲A區地塊將會集中入市，未來將形成良好的行業集聚效應，勢必也會帶來足夠的辦公需求。

　　據中原研究部統計分析，廣州2014年以來出讓成功的、位於中心區的商業商務地塊，其最終成交樓面地價普遍在10000元/平方米左右，其中最高的當屬招商地産在萬博拿下的一宗地塊，現在建設為招商城市主場，即將入市，當時成交樓面地價達到14528元/平方米。而本次琶洲A區的出讓地塊，大部分地塊的起拍價格都高達18000元/平方米，除了恒大以32967元/平方米豪奪珠江新城最後一塊商業地塊這一特例外，本次樓面地價已經創全市商業商務地價的又一新高。

　　目前琶洲A區地塊附近建設進度最快的為寶鋼項目——寶境廣場，其現在對外預租租金為130元/平方米/月。預計3-5年後，琶洲區域的寫字樓整體租金可達到150-180元/平方米/月。

　　中原研究部的分析指出，根據區域規劃、定位及同類型區域物業的租售情況，此次幾大電商土豪成功拍地後，建成的項目預期在未來3-5年內入市，參考周邊區域、類似地段的定價，結合物業的未來升值，保守估計琶洲A區寫字樓單價未來可達3.5萬-4.5萬元/平方米。就投資回報率看，未來琶洲地塊寫字樓項目可達到5%-7%的水準。

　　或將抬高區域樓價

　　按照規劃，琶洲A區將是廣州集中資源打造的全市唯一一個電子商務與移動互聯網産業總部區。未來騰訊、阿里巴巴、復星、唯品會、UC、YY等品牌企業或將入駐。3至5年之後，琶洲A區電商總部區，將形成一個建築面積約300萬平方米、營業收入達1000億元、就業崗位約8萬個的電子商務産業集群。按照規劃，未來琶洲工作人群可達33萬人次，僅琶洲A區就聚集8萬人次。

　　對於此次四大電商巨頭聯合拿地，中原地産廣東項目部經理黃韜認為，底價出讓在預期之中，但底價並不代表低價，而是屬於市場價出讓。剩下未出讓的地塊可能會參考這個價格，具體要看其出讓條件，如果出售比例仍然是三成，預測地價13000-18000元/平方米是比較合理的。

　　未來的琶洲將是高端電商企業的聚集地，區域樓價也將成為人們關注的焦點。房價點評網高級分析師肖文曉分析認為，現在琶洲的樓價比珠江新城低，“如果上述知名企業真的進來，我認為琶洲未來的樓價甚至有機會與珠江新城看齊，網際網路企業員工的待遇普遍不錯，琶洲現時的居住環境也較好。而電商大鱷的集體拿地，鄰近樓價上漲會是預期之事。”

　　二手市場將被帶旺

　　如今風生水起的網際網路、電商行業巨頭企業最終落地琶洲，未來琶洲地區網際網路財富新貴的集聚變得更有實現性。同時據有關資料分析，未來琶洲島就業人口約33萬，其中電子商務總部基地打造將會作重要的貢獻。

　　中原研究部預計未來琶洲地區會吸引三方面就業人員：第一，電商、移動網際網路的企業的高管等財富新貴；第二，整個網際網路電商産業鏈的從業白領；第三，為這些企業員工提供生活娛樂等服務的人員。“這些人員的流入不論是居住還是租房將對琶洲附近的樓市産生巨大的利好影響。”

　　珠江新城、濱江東及赤崗板塊的二手住宅交投、租賃市場向來較為活躍，近幾年來成交價格呈穩中上升趨勢。中原研究部分析指出，除了板塊自身的區域位置、配套資源外，珠江新城CBD優勢也會輻射到上述板塊，而琶洲電子商務總部區的打造將會直接利好三大板塊住宅市場，預計不僅會帶來買賣成交量的上升，辦公人員增多也會提升租賃市場需求。

　　近期樓市政策利好不斷，二手樓價穩中有升，琶洲地區的電商總部基地地塊又帶來了各種利好。“在附近居住生活的人群可提前入手二手樓，以免錯過入市好時機，而對這些板塊有意向的投資人士亦可早入手，以期更好的投資回報。”據中原研究部分析，考慮到未來電商總部從業人員將會帶來的巨大需求量，“建議優先考慮第一梯隊樓盤，其次考慮第二梯隊樓盤，未來無論是出手還是出租都相對容易。”

　　文/圖南方日報記者 蔣勁勁