資料顯示，截至2013年，我國城鎮居民每人平均住房面積已達32.7平方米。這個數據至少有三層含義：一是我國每人平均住房面積水準已經不低；二是存量舊房面臨改善居住功能、更換配套設施的艱巨任務；三是這個巨大市場尚未被人關注。根據估算，其規模大約有1.5萬億元。而從另一個角度看，這更是一個可以啟動居民、企業、政府三種投資力量的巨大投資市場，是房地産及其關聯産業可以持續大有作為的新天地。當然，這個存量房改造市場不同於新房建設，需要政府主動引導、企業積極投入、居民自覺參與，需要本著為民服務的精神和市場化原則，做耐心細緻的工作。只有調動三方積極性，才能把這個市場搞活起來。

　　——亞夫

　　■經過近20年超常規發展，我國住房供求關係已基本平衡，新增住宅消費對經濟增長驅動的作用已明顯下降。但住宅折舊增加、住宅建設與裝修理念落後、配套基礎設施建設缺失等，表明當前城鎮居民舊房居住品質改善存在很大的發展空間，將有助於居民消費需求的釋放。

　　■截至2013年末，我國城鎮居民每人平均住房面積32.7平方米。若以當年城鎮常住人口7.3億來計算，我國城鎮大約有存量住宅面積238.71億平方米。而2015年上半年全國商品房銷售均價為6815元/平方米，考慮折舊因素，按照0.5系數來折算，存量住宅銷售均價為3407元/平方米，由此可以推導得到全國存量住宅總價值為81.33萬億元。

　　■若以2000年劃界，2/3存量住宅或多或少都需要對品質進行改善。假定每平方米居住品質提升成本為100元，那麼存量住宅品質提升市場空間大約為15000多億元。當然，這樣估算或過於簡單，我國城鎮舊房改造和危房處置是一個動態連續過程，實際上市場潛力可能遠較上述估算要大。

　　■舊房居住品質改善是一項系統性工程，投資成本較大，政府需發揮規劃與引導作用，利用財政資金撬動舊房改善市場，鼓勵居民自主投資消費，有效改善居住品質，並促進消費需求釋放。

　　□陳濤

　　住房消費增長呈趨勢性放緩

　　雖然受今年3月份國家系列穩定住房消費政策組合拳刺激，加上剛性和改善性住房需求累積釋放，今年上半年全國樓市出現回暖跡象，今年1-6月份，全國商品房銷售面積50264萬平方米，同比增長3.9%，而1-5月份為下降0.2%；其中，住宅銷售面積增長4.5%，以深圳為代表的一線城市住房交易成交活躍。但從趨勢分析，在人口結構變化、住宅供求關係轉變以及家庭住房消費動力不足等因素的綜合作用下，未來我國住房消費增長仍將呈現趨勢性放緩。

　　1.人口結構趨勢性變化限制住房數量型增長空間

　　居住權是人類最基本權利。住房為人服務，人口因素是房地産市場核心驅動力。隨著我國人口結構趨勢性變化，我國房地産業數量型增長空間將會明顯受限。

　　一是購房主力人口將在2015年達到峰值。

　　據有關機構研究，1990年後出生的人口總數比1980後出生的人口總數下降了23%，2000後出生的人口總數又比1990後出生的人口總數縮減16%。這些情況與數據反映出我國人口增長見頂並回落的趨勢性變化。傳統上分析，25歲至49歲是商品住宅購房人口主力。根據我國人口演變特徵推算，購房主力人口將在2015年達到峰值，並將從2018年開始趨勢性下降。

　　二是人口老齡化將引發未來住房閒置問題。

　　從國家層面上看，2014 年我國總撫養比為46.8%，遠低於世界平均的74%、印度的77%、美國的68%，也低於日本歷史上最低點(1996 年)的59.5%，人口老齡化壓力劇增。人口增長拐點和人口結構趨向老齡化，將不可避免引發住房閒置問題。據日本總務省發佈的《住宅和土地統計調查》，截至2013年10月1日，日本全國共有5240多萬個家庭，住宅總數約為6063萬套，按每戶一套計算，閒置住宅約為820萬套。閒置空置住宅佔日本全國住宅總數的13.5%，創當時統計調查以來歷史最高紀錄。從人口演變情況看，我國人口老齡化趨勢已經形成，未來住房閒置問題需要未雨綢繆。

　　2.住宅供過於求運作風險增大

　　始於2013年四季度的全國性房地産市場調整，發生在政策真空期，顯示出市場力量的自發性與自覺性。回顧我國房地産市場發展歷史，從上世紀80年代、90年代的城鎮住房普遍短缺，到如今城鎮住房供求關係基本平衡，部分三、四線城市甚至還出現住宅過剩，反映出房地産業數量型增長模式的巨大成績。

　　2012年末，全國城鎮居民每人平均住房面積32.9平方米，已經超過部分發達國家水準，完全能夠滿足居住需求。同時也應該看到，計劃生育政策將引發未來住宅市場供過於求，樓市“明日危機”並非“天方夜譚”。2000年出生的孩子，如果不是因為房屋破舊重置，那麼很難産生新增住宅需求。當前以提高每人平均住宅消費面積的市場邏輯，未來在理論上將難以持久。

　　3.當前家庭新增住宅消費後勁不足

　　從整體購買力分析，隨著住房需求收入中樞下移，中低收入人群將成為主力購房群體，降低了對新房市場的整體吸納能力。雖然去年以來已經連續三次降息，個人住房貸款利率降至階段性歷史低位，5年以上個人住房公積金貸款利率為3.5%，已經是歷史新低，但因為房價偏高，對中低收入人群的支援力度依然有限。

　　從家庭住宅投資分析，住宅價格累積漲幅過大導致租金收益率明顯偏低。最近3次降息雖然有效改善了住宅定價基準，但租金收益率與基準存款利率仍有差距，特別是當前金融市場工具平均收益率遠遠超出租金收益率水準，降低了家庭住宅投資積極性。

　　從家庭財富配置結構調整分析，我國普通家庭住宅不動産財富比重過高，財富流動性存在明顯不足。而發達國家家庭非金融資産比重明顯低於我國。2005年，日本家庭非金融資産比重為46.4%，美國為43.4%，英國是63.6%，加拿大是51.1%。從財富風險、安全與流動性綜合考慮，我國普通家庭客觀上需要增加金融投資資産比重，改善財富流動性狀況，降低住宅不動産變現風險。綜合來看，基於市場尾部需求，當前家庭住宅消費後勁存在不足。

　　城鎮舊房改造市場空間巨大

　　過去幾年來，全國各地多次出現城鎮舊房倒塌、電梯卡人、住宅品質頻發的報道，已經引起了社會廣泛關注。城鎮住宅居住品質主要依賴於建設時的空間構造和裝修風格，這些並不因為時間遷移而內在促進舊房居住品質的改善。

　　1.舊房改造市場建設必要性何在

　　一是城鎮舊房改造需求較為旺盛。

　　1998年我國推出住房制度改革以來，將近20年時間我國住房建築面積成倍增長。期間，住房建築技術和裝修理念也在不斷進步，新型建築材料也在不斷應用，住宅配套設施建設也在逐步完善。但這是一個緩慢漸進並逐步加速的過程。很多上世紀蓋的房子，特別是1990年前後新蓋的住宅，存在套內面積狹小，附帶衛生及水電工程建設落後，墻皮掉落，隔音效果差等問題。但因為還沒有危及住宅居住品質，也沒有可能全部拆除重建。

　　即使如此，因為住宅本身折舊和建築構造落後，所以居民改善住房品質的願望十分強烈，這其中包括住房加固、電梯安裝與更新、外墻面修繕、水電改造、停車位建設等等，都與原居民日常居住生活品質提高密切相關。此外，還有部分上世紀80年代建造的樓盤，經過近30年的物理與化學折舊，住宅安全與品質問題需要引起地方政府主管部門的高度關注。

　　最近幾年，城鎮居民住宅樓倒塌的事件有增多趨勢，城市危房改造空間巨大。據統計，2013年上海市各類居住房屋已超過5.6億平方米，其中老舊住宅約佔2.2億平方米，這些房屋由於各種原因，其結構、設施均存在不同程度的缺陷，有的設施老化甚至影響到了居住安全。據調查，1980年前北京建成的房屋也多不滿足北京地區抗震設防標準；沒有節能措施，附屬設施老化。綜合來看，我國城鎮舊房改造潛在和現實需求巨大。

　　二是城鎮舊房改造需求市場規模較大。

　　截至2013年末，我國城鎮居民每人平均住房面積32.7平方米。假定城鎮常住人口基本等同於城鎮居民數，按照當年城鎮常住人口7.3億來計算，我國城鎮大約有存量住宅面積為238.71億平方米。今年上半年全國商品房銷售均價為6815元/平方米，考慮到折舊因素，按照0.5系數來折算，存量住宅銷售均價為3407元/平方米，由此可以推導得到全國存量住宅總價值為81.33萬億元。

　　當然，並不是所有存量住宅都需要對居住品質進行改善。最近10年我國住宅銷售面積大幅增長，2010-2013年期間，我國共銷售商品住宅面積合計為84.85億平方米，約佔城鎮存量住宅面積的1/3。若以2000年劃界，2/3存量住宅或多或少都需要對品質進行改善。我們假定每平方米居住品質提升成本為100元，那麼存量住宅品質提升市場空間大約為15000多億元。當然，上述估算過程過於簡單，可能並不反映實際情況。應該看到，我國城鎮舊房改造和危房處置是一個動態連續過程，實際上市場潛力可能遠較上述估算要大。

　　2.城鎮舊房改造市場建設可行性

　　一是房地産業數量型增長模式不可持續。

　　在中央及地方穩定住房消費系列組合拳政策的刺激下，上半年全國商品房銷售面積由前5個月的下降0.2%轉為增長3.9%，熱點城市住宅交易量明顯上升。但在住宅交易回暖的過程中，房地産市場出現新的運作特徵，將對房地産業數量型增長模式提出巨大挑戰。主要表現在：

　　(1)二手房交易日趨活躍。在住宅成交回暖過程中，新房和二手房市場走勢截然不同。以北京為例，據仲介機構統計，今年上半年北京商品住宅(剔除保障房和自住房)合計成交套數較上年同期下降11%，創下歷史同期新低。而二手房市場卻“量增價穩”，成交套數約為新房成交套數的3倍，同比增長88.6%。今年上半年全國二手住宅交易量劇增已經成為房地産市場的普遍現象。隨著二手房在市場交易結構中比重快速上升，新房去庫存將會受到明顯干擾，也將影響到未來房地産市場供求關係格局。

　　(2)房地産開發投資意願下降。今年上半年全國商品房銷售面積增速持續回升，同比增速由年初的下降16.3%快速回升至上半年的3.9%。而房地産開發投資增速由年初增長10.5%持續回落至上半年的4.6%。經過十多年持續較快發展，樓市供求雙方趨向理性，即使當前一線城市房價出現環比上漲，也沒有可能再現過去瘋狂買房狀況。

　　2015年上半年，北京市住宅新開工面積為559.8萬平方米，下降17.8%。即使是在住宅成交回暖的上半年，全國房地産開發企業土地購置面積同比下降33.8%。這些情況表明，房地産開發企業對住宅市場前景預期還未完全恢復到市場調整之前。

　　(3)商業地産運作低迷。隨著“網際網路+”對商業零售模式的衝擊，以及對傳統消費習慣的改造，城市商業零售份額日益受到擠壓，已經呈現出需求不足的狀況。目前看，部分城市的商業地産過剩風險開始顯現。據仲介機構統計數據顯示，2015年末全國主要城市商業綜合體存量面積將達到3.6億平方米，2016年以後更將突破4.3億平方米。即使是在一線城市北京，今年前5個月，北京市商品房銷售面積同比下降5.8%，而住宅銷售面積同比增長8.9%，反映出商業地産滯銷風險。

　　這些情況表明，我國房地産業數量型增長模式運作空間日益狹小，致力於新房建設，增加建築面積，未來將面臨較大的去庫存難題。

　　二是投資對宏觀經濟增長的支撐作用趨向下降。

　　固定資産投資是資本形成的主要途徑，也是破除未來經濟發展瓶頸的有效方式。今年上半年，我國固定資産投資同比名義增長11.4%(扣除價格因素實際增長12.5%)，增速比一季度回落2.1個百分點。當前制約投資增長的主要原因有，社會投資意願下降。上半年我國民間投資增長11.4%，與全部固定資産投資增長速度持平。過去，民間投資集中的領域主要為房地産。隨著房地産業調整進一步演變，民間資本進入房地産領域的積極性有所下降。同時，新興産業投資的前景還不明朗，盈利模式還在探索，也在一定程度上降低了民間投資的積極性。

　　此外，項目落地進展相對緩慢。項目建設落地，既需要前期可行性研究的科學充分性，也需要資金及時撥付，更需要項目管理方積極作為。但從當前項目落地進展情況看，難以達到預期進展。未來需要進一步加快項目建設督察，推動項目落地建設，發揮投資對宏觀經濟增長的關鍵支撐作用。今年上半年固定資産投資到位資金同比增長6.3%。其中，國家預算資金增長18.6%，國內貸款下降4.8%，自籌資金增長8.6%，利用外資下降30.9%。貸款增長速度回落，反映出金融機構信貸投放意願的下降。綜合來看，投資對宏觀經濟穩定增長的邊際作用開始出現遞減。

　　三是居民消費擴大需要尋找新的方向。

　　截至2015年6月末，我國住戶存款餘額高達53.28萬億元，這還不包括以證券交易結算資金、金融機構同業存放形式的存款，可見我國居民消費購買潛力巨大。在宏觀經濟增長速度放緩過程中，消費需求對宏觀經濟增長的支撐與驅動作用明顯上升。今年上半年，我國最終消費支出對國內生産總值增長的貢獻率為60.0%，比上年同期提高5.7個百分點。

　　儘管如此，應該看到抑制消費需求的因素依然存在，消費對宏觀經濟穩定增長的作用仍有很大提升空間。從改革開放三十多年來，我國居民消費熱點隨收入增長和宏觀經濟形勢不斷變化。改革開放初期，自行車、縫紉機是年輕人結婚必備的兩件耐用消費品。上世紀80年代初，電視機、摩托車成為消費熱點，由此帶動家用電器消費的爆髮式增長。到了上90年代，手機和高端家用電器進入普通家庭。1998年住房制度改革啟動後，住房消費成為家庭消費持續熱點。20世紀初，圍繞著手機消費，我國通信産業得到飛速發展。國際金融危機爆發後，黃金珠寶等消費也一度成為消費熱點。

　　但從目前情況看，過去這些消費熱點都已經成為歷史，對宏觀經濟增長的推動作用趨向下降。特別是住房消費增長潛力已經受限，居民消費急需新的熱點。而城鎮舊房改造需求關係到普通家庭切身利益和消費水準，存在巨大需求潛力，可以成為消費新熱點併發揮長期作用。事實上，在個人消費難以有效啟動情況下，地方政府將注意力放在城鎮存量住房改善上，通過政府補貼、金融支援、居民投資等，刺激相關消費釋放，並驅動內需增長。應該看到，城鎮存量住房改造，不僅可以創造投資，而且還可以改善民生，而且也為房地産業發展指出了一條新的發展道路。

　　啟動城鎮舊房改造需要注意哪些問題

　　一是如何有效引導家庭有序改造舊房。

　　城鎮舊房改造是一項系統工程，需要激發家庭自主改造積極性。如果業主自身沒有改造積極性，那麼政府引導行為容易受到抵觸。在住宅區每棟樓房裏，每家每戶經濟條件、生活習慣都不同，強行推進樓房改造，容易發生糾紛。即使就單戶家庭而言，為改善居住品質進行的裝修，將給鄰居的正常作息帶來不便。特別是類似為舊房新安裝電梯，費用攤派實際上也不純粹是技術活，低層住戶可能藉口不需要電梯而主張不承擔相關費用，這需要政府耐心解釋、溝通與費用分攤的合理設計。

　　二是如何發揮政府財政資金撬動作用。

　　作為民生工程，舊房改造是地方政府必須要考慮的問題之一。舊房改造既存在增加居住成本，也存在經濟學上的外部性和“搭便車”問題，加上民間議事機制落後和協調成本高昂，若啟動舊房改造，往往需要政府資金先行。也就是地方政府出臺鼓勵舊房改造的資金補貼政策，提高居民舊房改造意願。這種資金補貼政策需要通過社區工作人員和業委會的持久努力，才能達到政策宣傳效果，並讓居民真正了解政策優惠的核心所在，並促使家庭主動改造舊房。因此，資金補貼多少，需要經過大量細緻的調查分析與計算，才能合理確定具體金額。

　　三是如何發現有效的舊房改造模式。

　　舊房改造與原住戶的日常生活必然存在衝突。如何將這種衝突降低到最小，是地方政府必須要研究的實際問題。一種辦法是業委會尋找施工方，一種辦法是地方政府統一招標，第三種辦法是業主自行選擇。這些辦法都有利弊，關鍵是要看具體的人文環境，地理環境等，事實上也難以確定一個行之四海皆準的有效辦法，關鍵是因地制宜，結合對象與實際情況探索本地有效模式。

　　四是資金缺口如何籌措。

　　如果城鎮舊房改造預算存在缺口時，應該如何籌措？地方政府應該未雨綢繆，早作研究規劃。事實上，支援舊房改造的財政資金也存在籌措問題。由於舊房改造與土地開發屬於兩個概念，前者完全是地方政府投入，效益是看不到的消費擴張和稅收增加；而後者是地方政府經營土地，收益是看得見的鉅額土地出讓收入。在這個資金籌措過程中，如何發揮金融支援作用，也需要認真考慮。

　　五是如何吸引房屋開發建築企業參與舊房改造市場。

　　在舊房改造過程中，“拆、改、留、修”都是可選方式。但對房地産開發企業來説，只有拆除重建才能獲得相當利潤。具體來説，在拆除舊建築後在原址進行重建。這裡會涉及重建規模，若重建規模超過原有規模，如何對新增規模進行規劃，如何處置新增建築面積，都涉及各方利益。

　　特別是在拆除後，原有住戶暫時居住的地方需要提前安排，也涉及租賃費用問題，都要地方政府統籌考慮。而其他“改、留、修”方式對房地産開發企業的吸引力不大，但對建築裝修企業充滿吸引力。近年來，上海市政府以“業主自願、政府扶持、因地制宜、多元籌措”為原則，探索“拆、改、留、修”多種方式，多渠道、多途徑地改善廣大市民群眾的居住條件和品質，取得了很好的實效。

　　綜合各方面情況看，我國房地産將回歸平穩運作新常態。房地産市場不太可能重現過去黃金歲月，房地産開發投資高速增長歷史一去不復返，房價狂飆時光也不再。從實物住宅情況看，我國已經進入總體供求平衡階段。房地産業並不意味著只有蓋樓。追求數量型擴張，不僅沒有動力，而且也缺乏利潤增長空間。

　　未來我國房地産市場開發建設熱點將從滿足增量需求為主向存量需求升級轉移。應該看到，我國住房品質提升存在很大空間。上世紀90年代開發的樓盤至今已經25年了，存在管道老化、設施不全等問題，存在較強改善需求。展望未來，以存量住房置換為核心，或將構成房地産開發重點。陳濤