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一個爛尾樓盤背後的“違規鏈”

  • 發佈時間:2015-08-03 02:45:00  來源:人民網  作者:王政  責任編輯:羅伯特

  原標題:一個爛尾樓盤背後的“違規鏈”

  原本該在2013年12月31日前交房的熱銷樓盤,竟難逃爛尾命運。面對當下日趨火熱的杭州樓市,“中鐵田逸之星”樓盤的數百位業主心裏五味雜陳:先是開發商資不抵債、人去樓空,而後發現銀行違規劃轉預售款,再到後來抵押變賣停車位及商鋪籌集工程資金,兜兜轉轉到最後仍差千萬元工程款。

  爛尾樓背後是預售資金監管一連串的漏洞。《經濟參考報》記者調查發現,“中鐵田逸之星”這個曾經的“日光碟”有近3億元的預售資金,足可保證房屋建好並按期交付,然而本該專款專用的預售資金從一開始就遭遇“連環違規”——首付款被堂而皇之地打進開發商自設的賬戶,資金監管銀行和房貸銀行無視相關規定違規劃轉預售資金。

  業主慌了

  “交房日期是2013年12月31日,但是當年8月份我們就發現該項目停工了,我們去找開發商才發現,該項目的開發商浙江中鐵房地産集團已經嚴重資不抵債、資産都被凍結了。”業主代表王進説,開發商剛開始還説會想辦法,承諾延長一段時間想辦法籌錢完成後續工程,到後來便久拖不決,一直沒有進展。

  記者日前來到位於杭州城北華豐路的“中鐵田逸之星”項目現場發現,該樓盤的五幢建築都已封頂,外立面也已完工。但園區道路坑坑洼洼,施工器材到處散落,除了幾位維權的業主代表看守著大門外,這裡再無施工人員。“如果有錢,還有一個月就可以完工了。”業主代表王進説,現在就差通水通電和園區綠化了,匡算還需2000多萬元。

  哪去找這2000萬元呢?該項目的開發商浙江中鐵房地産集團有限公司已名存實亡,“中鐵田逸之星”項目部也人去樓空,其法人代表張偉強所有資産都被凍結。開發商已經跑路,業主可找尋的只有銀行和政府(銀行監管預售資金,政府部門核發預售證)。“找政府陳情,政府也不可能拿錢出來,我們業主真的是走投無路了。”有業主邊説邊流淚,後悔自己買了這裡的房子。

  業主張勝利連説“倒楣”。他貸款買了“中鐵田逸之星”一套房,現在不光房子拿不到,而且每個月還要為銀行支付按揭和利息幾千元。“辛辛苦苦半輩子,好不容易買套房,結果交了錢房子拿不到。”張勝利説,購房合同註明的交房日期為2013年12月31日,可是一年半過去了,房子還在那裏爛著,都不敢跟老家的父母講。

  據多位業主介紹,2011年“中鐵田逸之星”首次開盤均價12800元/平方米,由於價格明顯比周邊樓盤優惠,該項目銷售火爆成為“日光碟”,300多套住宅和200多套商住房“一搶而空”,預售款有近3億元。業主們無論如何也想不到,這樣一個“日光碟”會爛尾。

  房子爛尾,開發商當然是第一責任方,眼看交房日期一拖再拖,500多位業主只能一次次找開發商理論。自2013年下半年開始,業主便每星期找開發商,但是他們很快發現,這個“浙江中鐵”就是杭州一民營企業涉足房地産而註冊的公司,因為快速擴張拿地剛好碰上樓市調控期,資金鏈斷裂。“後來沒有辦法,只能去找核發預售證的房管部門和監管預售資金的銀行。”王進説。

  《經濟參考報》記者多次聯繫張偉強均未果,在網路搜索“浙江中鐵房地産集團有限公司”或者“張偉強”,便彈出該公司已被列入國家失信被執行人名單的提示,該提示顯示浙江中鐵、張偉強有6個生效判決未執行,涉及到數億元債務,時間跨度從2013年底到今年初。

  現在距離購房合同上約定的交房日期已經過去一年半,業主們只能看著房子爛尾而焦急等待。時間一天天過去,業主心頭愈加沉重。後續工程如何繼續?房子建好後怎麼通過幾十道驗收手續。更大的難題是,因為該樓盤的土地使用權抵押給了銀行,房屋的産權證怎麼辦?

  蹊蹺操作

  隨著維權的深入,“中鐵田逸之星”業主的疑問越來越大,根據《浙江省商品房預售資金監管暫行辦法》和《杭州市商品房預售資金監管實施細則》,“中鐵田逸之星”項目近3億元的預售資金都應該進入專門的資金監管賬戶,由監管銀行和銀監、房管部門通過支出審核等方式確保專款專用。那麼,這些足以保障房屋完工的預售款去哪兒了?

  在確認開發商無法建成並交付房屋後,業主們開始了漫長的維權之路,他們找政府、找銀行,希望能以專款專用的預售資金來完成後續工程。

  在預售制下,經房管部門批准,開發商將正在建設中的房屋預先出售給購房者。由於付款與交房之間存在一兩年的時間差,如何監管保證開發商不違反誠信義務,將房屋建好交付購房者便十分關鍵。為此,各地都專門出臺了商品房預售資金監管辦法,以資金監管賬戶、專款專用、支出審核等方式約束開發商,以保障購房者利益。

  《浙江省商品房預售資金監管暫行辦法》明確,監管項目的預售資金應當直接存入資金賬戶。購房人按揭貸款購買商品房的,其按揭貸款由貸款銀行直接劃入資金賬戶。而且預售資金實行封閉管理,必須用於有關的工程建設。監管銀行根據項目進度和開發商申請給其支付資金。

  “恒豐銀行杭州分行是這個項目的資金監管銀行,當時進入監管賬戶的資金一共有1.6億元,其中1.1億元用於工程建設,但看到浙江中鐵資金鏈出現問題後,恒豐銀行便將監管賬戶的5000萬元擅自劃轉用來償還開發商在該行的貸款。”王進説,隨著事情發酵,銀行方面不得不將資金往來清單提交給地方政府,加之開發商也告訴他們銀行劃轉預售款的事實,他們才知道,“正是恒豐銀行的這一違規行為,導致項目資金虧空樓盤爛尾”。

  《經濟參考報》記者就此聯繫恒豐銀行杭州分行,該行負責此事的鐘姓副行長拒絕採訪,也拒絕提供資金監管賬戶的詳細資訊,只是説原本該進入監管賬戶的資金並未全部進入。根據業主提供的資訊,除了恒豐銀行違規劃轉預售款外,該項目的房貸銀行華夏銀行工商銀行中國銀行交通銀行都未按規定將房屋預售款打入監管賬戶。

  記者從上述幾家銀行核實了解到:華夏銀行杭州解放路支行有7000多萬元預售款未劃入監管賬戶;工商銀行杭州之江支行有2500多萬元預售款未按規定打入監管賬戶;中國銀行杭州慶春支行有1700多萬元未打入監管賬戶;交通銀行杭州武林支行有100多萬元未打入監管賬戶。這些資金都違規劃轉到了開發商的其他賬戶或其指定的賬戶,在預售資金監管賬戶“體外迴圈”。

  “中鐵田逸之星”原銷售經理劉佳告訴記者,樓盤“爛尾”的主要責任在開發商,但銀行違規劃轉則使得專款專用的預售資金“兜底”作用被擊穿。“該樓盤當時銷售回籠資金近3億元,已經遠高於建造樓盤的總成本,如果專款專用,房子肯定可以交付。”劉佳説,除了銀行違規違法操作,相關監管部門不作為也是項目遲遲不能完工的重要原因。

  “預售證是政府發的,所以相關部門有責任監管好預售資金。”王進和許多業主認為,現在開發商已經沒有能力保證房屋交付,“兜底”的預售資金被銀行違規劃轉,銀行應該承擔相應的責任,他們多次到相關銀行維權,目前地方政府牽頭,各家銀行與房管、銀監等多個部門展開了的協商。

  監管漏洞

  “關鍵是銀監部門沒有處理銀行違規的問題,這樣銀行就不可能真正解決我們業主的訴求。”王進説,面對銀行明顯的違規行為,他們多次向銀監部門舉報、陳情,但都沒有得到明確的回復,只是説會調查。

  記者採訪了解到,面對當前的狀況,業主一次次找政府、找銀行,由於牽涉面廣,事情解決推進緩慢。在5月初的一次協調會上,幾家房貸銀行承認資金沒有劃入監管賬戶,願意想辦法解決“中鐵田逸之星”項目最後的工程款,但希望恒豐銀行杭州分行牽頭,且能夠給出經測算後的確切金額。

  據了解,去年底預售資金監管銀行恒豐銀行杭州分行曾以該項目的百餘個車位作抵給業主發放貸款2000萬元。“後續工程量太大,而且業主代表也缺少施工管理經驗,錢很快就用完了,工程還剩下不少。”王進説。

  隨著業主維權影響面擴大,事情再次出現了轉機。王進告訴記者,7月6日,杭州市下城區人民調解委員會出具調解協議書,該項目尚缺的2000萬元工程款由上述5家銀行按比例發放貸款,業主則以該項目的8個商鋪作為抵押。協議書還明確,一旦5家銀行發放貸款,業主便要罷訴息訪,“並不再追究銀行的相關法律責任”。

  “業主盼星星盼月亮已經等了一年多,只要能把房子交付到手中,銀行違規的責任我們也就顧不上追究了。”王進説。然而,要想拿到銀行的貸款並不容易,因為500多個業主只有300多位簽字,其他業主聯繫不上無法簽字,銀行再次拒絕放款,剛看到希望的業主再次泄氣。

  王進説,業主們舉報了多次,銀監部門並沒告訴他們銀行到底違規不違規。按照相關規定,銀行違規的事實清楚不過,連銀行自己都承認自己的做法有瑕疵,否則他們會來跟你協商解決辦法?但是作為監管部門的浙江省銀監局給出的答覆一直是“正在調查中”。

  記者就此聯繫浙江省銀監局進行採訪,一位工作人員表示,處理此事的負責人不便接受採訪。記者詢問5家銀行違反商品房預售資金監管辦法的情況,她表示,銀監部門有規定,不對具體的案例進行置評,在此案中,銀行是否違規、怎麼處置,都不對外公開,只有利益相關方業主通過陳情,可將具體監管措施反饋給他們。

  根據《浙江省商品房預售資金監管暫行辦法》,除了銀監部門,負責核發預售證的房管部門,應監管預售資金的收繳、使用。然而一些業主提供的首付款刷卡小票卻顯示,應該進入監管賬戶的資金卻打入了開發商的其他賬戶,不少資金從一開始就被開發商“騰挪”了。

  資金難以到位,爛尾還在繼續。事情似乎陷入了無解的“死迴圈”:唯有監管部門確認銀行違規,銀行才可能真正想辦法解決後續資金,要想得到銀行貸款,代價便是業主放棄追究其違規行為的權利。心急火燎的業主自然願意獲得貸款趕緊拿到房子,所以對銀行違規行為的追究只是一種獲得後續資金的無奈之舉,本該監管銀行的銀監部門仍在調查之中。

  記者注意到,不管是《浙江省商品房預售資金監管暫行辦法》還是《杭州市商品房預售資金監管實施細則》,其中既有對銀行違規行為的處罰,也有對監管部門失職的相應懲處,不過具體到實際,鮮有銀行因此被處罰、監管部門被追責的案例。

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