本版圖文統籌 王志彥 本報記者 趙翰露 本版製圖 鈺珹

　　商業地産的興衰，往往是經濟中心城市發展好壞的重要風向。聚焦到上海，無論是外灘的萬國建築群，還是小陸家嘴鱗次櫛比的摩天大樓，這些承載著商業功能的建築，都是人們對上海這座繁華城市的最直觀認識。

　　商業地産的租戶，構成了整座城市經濟運作的基本單元。租金幾何、空置率多少、租戶的類別和規模……數據背後，隱藏著城市經濟的不少“秘密”。

　　租金價格：浦東寫字樓漲幅，反超浦西

　　多家機構調查數據顯示，當前上海的商業地産價格依然處於高位，並保持上升勢頭。

　　仲量聯行報告顯示，商場方面，上海核心商圈的底層租金均價已經從2013年一季度的48.4元/平方米·天，上漲到目前的51.8元/平方米·天。這意味著，在上海核心地帶的主流商場底層，租用一間50平方米鋪位，每月租金接近8萬元。

　　相比之下，非核心商圈的租金要便宜很多。同份報告數據顯示，目前上海非核心商圈的底層租金均價約為17.5元/平方米·天，僅為核心商圈價格的三分之一左右。

　　寫字樓的情況則耐人尋味。報告顯示，上海中央商務區的甲級寫字樓租金均價，2014年末已經達到9.4元/平方米·天，這比起2013年初的8.9元/平方米·天，有了明顯上升。但是，分區域看，浦東寫字樓租金的上漲幅度已超過浦西。事實上，過去五年，浦西寫字樓的租金並沒有增長，反而有小幅下跌。而浦東寫字樓的租金，自2008年全球金融危機之後，開始一路上揚，並在2013年超過了浦西。

　　價格的堅挺乃至上升，源於充分的市場需求，更昭示著經濟形勢的上揚。數據顯示，浦東甲級寫字樓的空置率連年低於3.5%，可以説幾乎“滿倉”；超甲級寫字樓更是幾乎沒有可供租賃的面積。反觀浦西，由於近年來多個新項目落地，空置率一度在10%以上。不過，今年以來，不少網際網路金融公司、跨國零售公司，紛紛對浦西寫字樓表示興趣，目前浦西甲級寫字樓空置率已降至7%。

　　租戶“圈地”：金融業最紅，製造業被逼退

　　在上海寫字樓租戶來源變遷的圖譜中，有一條線索非常清晰：金融業相比其他經濟行業，已經連續擴張超過十年，並大有繼續延續這一勢頭的力量。

　　世邦魏理仕的一份上海甲級寫字樓租戶調查報告，勾勒出了上海甲級寫字樓的租戶來源及其變遷。傳統上，上海甲級寫字樓的租戶，主要來自製造業、專業服務業和金融業。2005年，製造業租戶佔甲級寫字樓租戶26.4%，專業服務業佔23.8%，遠超金融業的14.8%。但在2014年，情況發生了極大變化：金融業以30.5%的成績，把製造業和專業服務業遠遠甩在了身後。

　　這一數據變化，從側面印證了上海國際金融中心建設步伐的不斷加快，以及國際地位的不斷提升。特別是在金融機構聚集的陸家嘴地區，目前小陸家嘴區域內金融業租戶已經達到60%，行業集中程度超過中國香港的中環。上文提到的浦東寫字樓空置率遠低於浦西，並長年維持低位，背後也正是金融行業對寫字樓需求不斷上升的反映。

　　與此同時，近年來，在金融行業內部，亦出現了戲劇性變化。報告顯示，整個金融行業的甲級寫字樓租戶中，銀行、保險等傳統類別佔比正在逐年下降； 相反P2P、財富管理、金融衍生品等新興行業企業，從無到有，目前在甲級寫字樓的租戶數量和租用面積都處於穩定攀升階段。

　　而隨著核心區域甲級寫字樓的價格不斷走高，一些企業不得不選擇退出黃金地段。世邦魏理仕報告顯示，汽車業、建築業等製造行業，以及廣告、快消品等對商鋪面積需求較大的行業，外遷趨勢明顯。而金融、審計、律師、諮詢等行業，仍在核心區域的甲級寫字樓內不斷擴張。

　　開店：奢侈品牌收縮，“輕奢”品牌吃香

　　商場方面，和其他一線城市一樣，上海商場餐飲業強勁攀升的勢頭，眾所週知。根據仲量聯行統計，今年一季度，上海核心區域的商場中，餐飲業延續上揚趨勢，數量佔到全部租戶的32.4%；這也意味著餐飲業已經超過服裝業，成為商場的第一大租戶來源。

　　另一個維度上，前些年持續擴張的奢侈品牌及高端餐飲，去年以來呈現明顯的收縮之勢。仲量聯行的調查顯示，目前，多數一線奢侈品牌已經暫時擱置了擴張計劃，只有一些定價稍低的“輕奢”品牌仍在擴張； 而中端市場的快時尚品牌，如H&M、Pull&Bear等，還有拓展新門店的打算。

　　餐飲方面儘管整體上漲，但內部也有區分。調查報告顯示，目前大型高級宴會型餐廳表現相對低迷，但小面積的商務休閒餐廳擴張迅速。

　　事實上，以百貨商店、購物中心為代表的商業地産模式，這些年來受到了各方面的挑戰。這樣的情況不僅發生在上海，也發生在其他城市。服裝業及其他行業衰落，餐飲業崛起；奢侈品和高端餐飲衰落，大眾品牌和休閒餐飲崛起。租戶數量漲落的趨勢，折射的是商業形態的變遷，電商的迅猛發展，對傳統商業的衝擊已非一朝一夕。

　　這一趨勢同樣蘊含著社會消費結構的變化，隨著諸多消費者眼界的提升，以及奢侈消費受到的限制，單純以“昂貴”作為首要賣點的奢侈品和高端餐飲，不再為人們所熱衷，取而代之的是個性鮮明，同時也具有較高性價比的新型“輕奢”品牌。

　　在建商場面積：上海全球第一

　　公開資料顯示，未來五年內，上海幾大重點區域內在建商業地産，總面積將達680萬平方米。

　　到2020年，上海的商業地産格局可能將出現較大的格局變化。世博園區的央企總部聚集區已經開工，北外灘的目標是成為金融和航運聚集帶，南外灘的定位也是金融，徐匯濱江和前灘則定位於文化和休閒産業，虹橋商務區亦野心勃勃，希望對接長三角的巨量商務需求。

　　數據更能説明問題。世邦魏理仕的統計顯示，目前上海在建購物中心面積達到410萬平方米，位列全球第一； 未來五年內，上海預計累計交付甲級寫字樓約725萬平方米，年均新增供應規模將超過150萬平方米。

　　不可否認，在上海向“四個中心”奮力邁進之際，商業地産的空前繁榮是合理的，也是必須的。比如，甲級寫字樓的需求一直非常穩定，特別在是浦東金融聚集區內，空置率一直保持在較低水準。但是，也要注意到，爆髮式的供應增長，大多分佈在新興地區，而從數據來看，新興商務區無論是租金價格還是空置率，都與中心商務區有不小差距，結構性的供大於求難以避免。

　　這一點，或許不僅只是商業地産業主們的新挑戰。