高力國際日前發佈深圳物業市場2015年上半年市場的統計報告顯示，2015年至2019年深圳寫字樓新增供應量將超過600萬平方米。其中，2015年寫字樓總體供應量錄得約100萬平方米，2016年和2018將達到深圳寫字樓供應的高峰。值得注意的是，未來5年深圳新入市的甲級寫字樓將越來越偏向深圳西部地區，預計2016年入市的寫字樓以福田為主，2017年南山新增供應略高於福田，2018年新增供應量則主要在南山。在這些新增寫字樓的衝擊下，福田甲級寫字樓的租金預計明年稍微走低，南山則將持平並略有增長。

　　●南方日報記者 曲廣寧

　　未來3年寫字樓新增供應將現高峰

　　高力國際統計數據顯示，2015年—2019年深圳寫字樓新增供應量將超過600萬平方米。其中，2015年寫字樓總體供應量錄得約100萬平方米，福田區主要代表性項目：生命保險大廈、中洲大廈、中廣核大廈、京基濱河時代等，加上南山區主要代表性項目：華潤城綜合體一期、卓越後海中心、深圳灣生態園1期和2期、中洲控股中心、航太國際中心等都計劃在今年內入市。

　　高力國際代理服務部副董事李曉北告訴記者，近5年內，深圳寫字樓供應高峰將出現在2016年和2018年，其中2016年以福田區供應為主，2018年為南山區供應為主。據介紹，2016年深圳的寫字樓供應量預計為182萬平方米，福田區有包括招商證券大廈、建設銀行大廈、中國人壽大廈、南方博時基金大廈等寫字樓將入市；而2018年的供應量預計為117萬平方米，主要包括南山的華潤總部大樓、騰訊前海項目、民生電子商務前海項目等。

　　同時，未來5年，這些寫字樓供應將放緩深圳甲級寫字樓租金的上漲速度。李曉北表示，深圳甲級寫字樓的需求從2013年開始增長，在供應量不足的情況下導致租金持續上漲；但從2015年下半年起，租金將受大量新增供應量的影響，同時受制于現存高品質寫字樓的租金支撐，預估2016年深圳福田區甲級寫字樓平均租金略微有所下調。而南山區新增的甲級寫字樓，品質和檔次整體提升，平均租金將持平並略有上升。

　　未來，由於前海深港服務區及後海總部基地的成立、發展，大量的企業將於深圳設立總部及分支機構，因此寫字樓需求將會持續增長。

　　2017年南山寫字樓存量將是2013年5倍

　　未來3—5年，南山將成為深圳甲級寫字樓供應最主要的區域。據預計，2014年—2017年南山區新增寫字樓供應將超過320萬平方米，至2017年市場庫存將達約410萬平方米，是2013年庫存量的5倍。未來2—6年，南山新增的甲級寫字樓將主要集中在後海中心區、高新區和蛇口。李曉北表示，未來南山這些新增寫字樓項目中，約40%為大型企業總部自用型寫字樓，其餘60%將進行市場化運作。

　　“現在，南山區寫字樓沿南海大道與深南大道分佈特徵明顯，南山區甲乙級寫字樓主要分佈在南山商業文化中心區與南山高新區商務區內，高新區商務圈以産業園為主，蛇口規劃以休閒娛樂為主導，未來後海和前海商務區將高速發展。”李曉北表示。

　　在行業分佈上，高力國際的調研數據顯示，後海入駐企業主要為貿易零售總部、文化産業和小型商務型金融企業；前海商務圈的入駐企業主要為創新金融、現代物流、總部經濟、科技及專業服務、通訊及媒體服務、商業服務；高新區的入駐企業主要為IT、通訊和網路企業；蛇口片區的寫字樓入駐企業主要為物流和貿易企業。

　　高力國際代理服務部副董事認為，前海在金融發展戰略上更佔優、涉及範圍更廣，因此優勢最明顯。後海商業居住及休閒氛圍更成熟，能為大量發展階段的風投、基金及投資企業提供更優的環境和配套。後海中心區與高新區、蛇口商務圈定位差異明顯，直接競爭關係非常小。四個商務圈差異化發展，相互輻射，將協同拉動深圳西部經濟發展。

　　深圳不動産回報 寫字樓優於商鋪

　　前海蛇口自貿區的掛牌也讓前海蛇口成為深圳寫字樓供需的熱點。據介紹，前海在享受自貿區的功能和政策加碼的推動下，前海將集三大國家戰略于一身：國家唯一一個深港現代服務業合作區、“一帶一路”的重要戰略支點以及獲廣東自貿區的重要板塊。

　　2015年1月—5月，前海註冊企業數量劇增50%，從2萬家達到3.1萬家，其中港資企業佔整個前海投資總量的三分之一，入駐前海的港資企業數量同比增長400%。現時前海已規劃開發18個項目，集中于桂灣片區及媽灣十九單元，開發總量達400萬平方米，其中寫字樓供應260萬平方米，公寓住宅部分約佔88萬平方米，商業佔58平方米。

　　市場能否消化前海如此大的寫字樓供應量？高力國際諮詢服務部董事袁嘉隆認為，前海的發展已從之前的規劃展望，到現在已經有具體市場實例，原來很多風險方面的擔憂，市場已經給出答案。對於未來大規模的寫字樓供應量，相信市場有能力消化甚至會出現寫字樓的供應量不足以滿足需求。

　　袁嘉隆透露了一組數據，前海目前已公開拍賣的15宗地塊中，有12宗都對寫字樓的銷售做出了限制，這意味著260萬平方米的寫字樓建築面積中最多只有127萬平方米可售，而前海目前註冊企業超過3萬家，保守估計也需要800萬平方米的辦公面積。

　　此外，袁嘉隆表示，現在自貿區包括了前海和蛇口。蛇口的産業基礎比較好，特別是在港口物流方面，未來可能也會分攤前海的一些投資和市場的關注，但同時也可以補充前海寫字樓和配套不足的地方。

　　對於深圳不動産的投資，高力國際深圳分公司副總經理簡家宏認為，深圳住宅以租金計算的投資回報率一般只有1%—3%，商鋪則更低，而一般深圳甲級寫字樓的投資回報率約為4%—5%，從這一指標看，甲級寫字樓是最好的投資標的。