央行降息降準政策接踵而至，成為東莞樓市回暖的一股春風。政策出臺後，無論是樓市的成交量、樓盤的來訪量、住宅的成交價格都呈現回暖的態勢。央行東莞辦公室的數據顯示，截至2014年底，東莞市本外幣房地産貸款餘額是360億元，同比增長42億元；個人購房貸款餘額達1279億元，比上年同期增長199億元。隨後，記者走訪東莞多家銀行、樓盤現場，發現東莞多數商業銀行執行認貸不認房政策，部分銀行的首套房可執行基準利率的9.5折，額度較為寬鬆。

　　業內人士認為，2015年的樓市發展會呈現波動起伏趨勢，今年上半年開發商應該抓緊出貨機會，不然下半年房企將面臨産品扎堆難以出貨的窘況。

　　首套房基準利率 部分打9.5折

　　記者走訪東莞多家銀行的營業網點，發現東莞銀行、東莞農商銀行、東莞工商銀行、東莞建設銀行等多家銀行的首套房執行基準利率的水準線上，部分銀行的首套房最高可達9.5折。

　　“我們銀行對首套房執行基準利率，二套房的房貸利率則在基準利率的基礎上上浮10%，不過若是VIP客戶，或能打一定的折扣。至於放款時間，視乎資料的是否齊全，説不準放款的時間。”東莞銀行南城某營業網點房貸部相關工作人員表示。

　　東莞農商銀行相關工作人員表示：“我行對首套房房貸執行基準利率，若申請的客戶是優質客戶，其信用達標，並沒有不良的記錄，或能申請房貸折扣優惠。我行在10天內便可放款。”

　　東莞工商銀行相關工作人員則表示，目前，該行對一手房和二手房執行房貸利率的情況不一樣。一手房對首套房的房貸執行基準利率，二套房的房貸則執行在基準利率的基礎上上浮10%—15%；二手房的首套房的房貸則執行在基準利率的基礎上上浮5%—10%，二套房在基準利率的基礎上上浮10%—15%。

　　其實，備受市民關注的莫過於房貸利率是否有折扣。據記者了解，農業銀行東莞分行的首套房房貸利率可打9.5折。

　　“若客戶的信用良好，我行可對首套房執行在基準利率的基礎上打9.5折，二套房則在基準利率的基礎上上浮10%，並不需要附加的抵押物，也沒有捆綁在一起的理財産品。另外，我行提升了個貸的放款速度，若資料齊全，7天內可放款。”農業銀行東莞分行相關工作人員表示。

　　東莞中原地産表示，利率市場化的效應逐漸呈現，今年的降準釋放更多流動性，加劇銀行之間的競爭，銀行的利率優惠幅度有小幅加大，利於降低購房成本，更多的作用是轉變市場預期，刺激客戶積極入市。降準對客戶産生積極性的心理影響，降準後也會加快按揭的審批流程，提高購房者的入市積極性。

　　購房熱情高漲 房貸數據增長

　　去年，央行降息後，引起了市民購房的熱情，在南城從事會計工作的黃女士剛好搭上了政策的順風車。去年第四季度，黃女士在南城購得一套總房款100萬元的房子。關於貸款環節，黃女士滿足申請房貸的條件，並獲得銀行貸款折扣優惠，在基準利率的基礎上打9.5折，比之前在基準利率的基礎上上浮10%的房貸，兩者相較之下，其黃女士的購房成本少了好幾萬元。

　　據央行東莞辦公室的數據顯示，2014年全年，東莞金融機構人民幣各項貸款餘額是5332億元，東莞市本外幣房地産貸款餘額是360億元，同比增長42億元，增量佔同期各項貸款增量的7.4%，比1—9月增量佔比低2.5%。

　　截至2014年末，地産開發貸款、房産開發貸款、個人購房貸款餘額分別是：2.3億元、280億元和1279億元，房産開發貸款和個人購房貸款餘額分別比去年同期增長27億元和199億元。房産開發貸款增量比1—9月增量佔各項貸款的比例低3.8%，個人購房貸款增量比1—9月增量佔各項貸款的比例低7.05%。

　　從以上數據可看，去年房貸數據呈現增長的趨勢。

　　東莞中原地産認為，央行降息能直接減少開發的融資成本，銀行可貸額度增加，市民購房的成本也會減少，增強市場預期信心。從去年“9·30”央行鬆綁限貸、央行降息等諸多利好信號的釋放後，第四季度樓市迎來快速反彈，對提振客戶入市信心有一定的積極性作用。

　　華泰證券俞平康認為，2014年第四季度降息之後，名義貸款利率終於下行。但通縮狀況在去年四季度出現了超預期惡化，因此，降息僅降低了名義利率，對於私人部門而言實際利率卻繼續快速上行。

　　另外，俞平康認為，居民房貸利率顯著下行，地産部門政策性回暖：去年四季度居民住房貸款利率從三季度的6.96%下行至6.25%，降幅達71BP，相較一般貸款利率、票據利率降幅最顯著。“9·30”地産新政以來，地産部門呈現回暖，銷量回升，居民房貸較快增長。華泰證券判斷，貨幣政策對地産部門會進一步友好，地産投資有望在今年第二季度初企穩。

　　政策重拳出擊 樓市回暖

　　據瑞峰置業數據統計，2014年東莞普通住宅供應量約607萬平方米，同比下滑5%；成交量約508萬平方米，同比下滑25%；2014年東莞住宅市場全年成交面積約566萬平方米。從成交量和成交面積來説，不能和火熱期的2013年相比，也趕不上溫熱期的2012年，但略勝於低迷期的2010和2011年。若用2013年火爆的樓市行情來做對比的話，毫無疑問，2014年樓市氛圍只能用“冰火兩重天”來形容，供需齊降。

　　2013年12月底，受信貸持續緊縮、房貸折扣面取消、全國降價潮等利空消息影響，樓市成交開始出現下滑。2014年進入三季度，因上半年慘澹的銷售成績，房企求生本能激發，加大讓利的範圍。從6月底開始，純新盤低開入市、降低備案價格、低首付等降價方式開始盛行；政府方面也積極配合，取消備案價制度、普通住宅標準上調等促市政策的相應出臺，釋放部分需求，樓市銷售現場開始熱鬧起來。

　　自2014年9月起，政府頻頻出臺促市政策，使房企在寒冰的摸索中看到了曙光，推貨量和節奏都加快，新品新盤扎推上市，迫於年度業績壓力，其優惠力度也有所加大，而央行政策出臺更是為樓市打上一劑強心針。央行新政釋放改善性和投資性需求，而降息則為剛需消費者入市降低成本，客戶抄底入市積極，年底翹尾行情為2014年畫上完美的句號，雖然不能挽回全年成交下滑趨勢，但良好的市場氛圍卻延續至2015年。

　　踏入2015年1月，與往年樓市1月供應轉淡的傳統不同，今年開年房企延續年底的推貨節奏，供應市場依然“高燒不退”。瑞峰置業市場研究部監控數據顯示：1月整體供應量高達119萬平方米，環比上漲9%，同比增長幅度達到85%；其中住宅供應量達103.51萬平方米，是歷年1月中首超百萬平方米的一年，更是創2012年來月度供應最高峰，住宅供應量連續5個月超80萬平方米的高位運作。從樓市成交來看，東莞樓市1月成交量60.57萬平方米，同比增長近五成，能與紅火的2013年相媲美。

　　瑞峰置業相關人士表示，今年樓市成交再次打破春節前樓市蕭條的傳統，主要是因為以下原因：首先，因為網上簽約的滯後性，因此去年年底衝刺入市的部分項目延遲至今年年初簽約，助推成交量持續高位，如金地仟百匯、金地城南藝境、漢邦六六廣場、皇家翡翠灣等項目；其次，政策利好的持續釋放，1月東莞新公積金政策出臺更是為樓市成交的向好增加保障，看漲情緒並沒有回落，樓市交投依然旺盛；另外，因春節在2月中旬，1月受假期影響較弱，因此樓市成交氛圍相對往年較為濃厚；此外，房企望借助年底衝刺餘熱促進新品成交，新盤扎推上市，新品成交支撐樓市成交的半邊天。

　　調整為主基調 推貨宜加快

　　瑞峰置業的數據顯示，截至2014年12月31日，東莞住宅存量約536.48萬平方米，以近12個月的消化速度來看，2014年年底的消化週期為11.48個月，可見東莞庫存依然處在合理的範圍內。2015年預計供應量有所加大，庫存壓力或將有所加大，消化週期將持續走高。

　　東莞中原地産市場研究總監車德銳表示，目前，東莞的庫存量約12個月，是正常的現象，持平穩的狀態。今年，開發商以促銷的方式售房會成為常態。從産品的結構來看，其中120—130平方米的改善戶型成為“香餑餑”，而扎堆在“地王”上的中小戶型或較難出貨，因為該戶型的總價和單價都非常高，不適合剛需人群的需求。

　　他認為，降準降息能改善開發商的資金狀況、提振客戶入市的信心，能為房地産行業帶來一定積極提振作用，但房地産持續回暖的基礎尚未穩固，開發商更應該理性看待目前的市場，當前的樓盤也不具備漲價條件。當前的市場築底並不穩固，短期回暖不具可持續性，再加上市場利率化下，銀行資金運營成本提升，降準降息能改善開發商的資金狀況有限。對於開發商而言，房地産高速增長時代已終結，人民幣貶值壓力加大，海外融資成本走高，也會加劇行業資金壓力，東莞中原研究部認為，快速走貨、快速回籠資金為上策。

　　“調整還是今年樓市的主基調，今年樓市會在逐漸下行的態勢中逐漸企穩，是否會量價齊升不好預判，今年的樓市整體會呈現波動的態勢。今年下半年，整體樓市下行有壓力，這是大趨勢所向。若政府出現利好的消息，樓市會呈現階段性的小陽春，其成交量和價格略有提升，不過，這只是表面現象，樓市整體態勢還是下行的。在此背景下，開發商、政府、銀行要相互讓步，才會放緩下行的態勢。”他説。

　　他建議，春年後，開發商應該加緊出貨的速度，産品主要是去年9月份的推貨，否則今年下半年，新貨扎堆上市，房企更難出貨。

　　■數讀

　　2014年東莞房地産貸款

　　1.據央行東莞辦公室的數據顯示，2014年全年，東莞金融機構人民幣各項貸款餘額是5332億元，東莞市本外幣房地産貸款餘額是360億元，同比增長42億元；

　　2.截至2014年末，地産開發貸款餘額2.3億元；

　　3.房産開發貸款貸款餘額280億元，比上年同期增長27億元；

　　4.個人購房貸款餘額1279億元，比上年同期增長199億元。

　　撰文：南方日報記者 葉永茵

　　攝影：南方日報記者 孫俊傑