在短週期內，樓市走向取決於貨幣政策、城鎮化率、房地産稅收等，在長週期內則決定於人口結構。從國際經驗看，勞動力人口的拐點一般與房地産市場的拐點極為接近，美國勞動力人口在2007年見頂，房價在2006年見頂；日本勞動力人口在1992年見頂，房價則在1990年見頂。據預測，我國婚齡人口(20-29歲)在2015年到達頂點後開始下降。因此，由人口紅利拐點決定的我國房地産市場長週期下行已經開啟，這或許不是誰可以左右的。

　　各國房地産市場發展模式相差較大，但日本在發展模式(政府主導)、城市化模式(特大城市為主、速度快)、不動産稅制結構(低保有稅負、高交易稅負)和産業結構演變(從出口加工到高端製造業)等方面與我國相似，是為數不多的可以借鑒的案例。觀察日本房地産的週期演變，可以管窺我國房地産的前景。

　　從1947年開始的城市開發、城市化、住房短缺驅動的首波房價上漲，到1960-70年代人口紅利帶來的第二波房價上漲，以及1980年代初金融自由化帶來的第三波房價上漲，最後到1992年樓市泡沫破滅，日本樓市經歷了一個完整的週期。

　　根據日本總務省公佈的數據，截至2014年7月，日本空置房屋達到820萬戶，創歷史之最，空置房屋佔全國住宅的13.5%(七分之一)；空置數比2008年增加了63萬戶，空置率比2008年上升了0.4%。日本政府估計，如果不採取任何措施，到2050年20%的居民區將成為“鬼城”。而根據野村證券的估計，到2023年全日本將有20%的房屋空置。

　　但與此同時，佔全國人口和經濟總量(GDP)比例為70%的三大都市圈(東京、大阪、名古屋)的房價卻快速回升。這三地房價從2006年開始回升，2008年上漲了5.3%，而2012-2014的最近三年內，東京和大阪這兩個城市圈的平均房價上漲了30%。在剛剛過去的2014年，東京和大阪的房價上漲了約15%，地價上漲了0.7%。形成對比的是，從1992年地價泡沫破裂以來，三大都市圈以外的其他地區的地價則連續22年下跌，剛過去的2014年下跌幅度為1.7%。

　　可見，除三大都市圈以外，其他地區樓市繼續在疲軟的泥潭裏掙扎，即便政府採取吸引外國投資的措施，也無法緩解這一局面。但邊緣的疲軟絲毫不影響三大都市圈樓市築底回升，價格快速攀升的趨勢。美國非盈利研究機構城市土地學會在通過對22座亞洲城市的調查得出的2015年投資前景排名中，東京排名第一、大阪排名第三。

　　外國投資者開始“抄底”日本都市圈房地産了。2014年上半年，法國安盛集團(AXA)收購東京大型綜合大廈東樓；12月，中國復星集團以近700億日元收購了東京品川區“品川海邊森林”的3棟寫字樓；10月，新加坡政府投資公司以約1700億日元收購了東京火車站前的寫字樓“太平洋世紀廣場丸之內”的部分辦公室。

　　當前，日本依舊沒有擺脫經濟“長期停滯”以及結構性改革效果不彰的局面，三大都市圈樓市卻見底回升，這是其人口、資源和産業集中集聚，特別是核心競爭力産業(全球要素配置、高端製造業)集中集聚的結果。在我國即將面臨“日本式”老齡化、經濟邁向中速增長的“新常態”的時期，日本樓市大分化、核心城市房價上漲的格局對我國樓市具有極強的借鑒意義。

　　我國房地産固有模式已經式微，2014年全國土地出讓金僅增長3.2%。隨著人口紅利的消退，在城鎮家庭擁有住房已達到1.1套/戶，在建未售住房可以解決1.5億人居住的前提下，火熱了近20年的房地産市場無疑將進入下行通道，這是誰都無法左右的趨勢。2014年，全國商品房銷售面積同比下降7.6%，房地産開發投資同比增長10.5%，創本世紀以來的新低，特別是12月的開發投資出現有數據以來的第一次負增長。同時，開發商信心下降，新開工增速創1997年以來的最低值，企業拿地下滑14.5%，為歷史第三低位。在今年1月份百城房價同比下跌3.09%的同時，一線城市房價卻逆勢走高。

　　與此同時，2014年以來各大開發商“瘋搶”一線城市土地資源。2014年，一線城市住宅用地出讓金達到3500億，同比增長54.8%，溢價率達到41%，但當年全國300個城市土地出讓金同比則下跌27%，溢價率只有10%左右。筆者梳理了一下，自2013年以來，80%以上地王誕生在一線城市，典型的如上海董家渡、北京花鄉、深圳龍華地塊、廣州紅雲塗料化工廠地塊。而且，曾經一度開闢二三線城市戰場的龍頭房企，如保利、恒大等，均開始回歸一線城市。另外，一直認為內地樓市有風險的港資房企(新鴻基、九龍倉、新世界等)也參與到了一線城市土地爭奪戰中，而但凡有實力的民資，也想從中分一杯羹。

　　如同日本三大都市圈樓市逆勢回升一樣，即便房地産進入熊市，資源、人口集聚、産業層次更高的城市圈城市的需求將繼續保持旺盛的態勢。回顧鄰國日本樓市完整週期波動後，三大都市圈房價逆勢上升已經明確無誤地告訴了我們這一點。 (李宇嘉 作者單位：深圳市房地産研究中心)