近日，仲量聯行發佈最新報告，對2014年廣州房地産市場進行年度回顧。報告顯示，儘管2014年經濟增長放緩，但本地企業的擴張和辦公樓升級的需求，仍然是廣州辦公樓租賃市場的主要推動力；全年來看，甲級辦公樓租金維持穩定；國有企業自用型投資需求有所放緩，整體成交量減少致使全年甲級辦公樓資本值下降。零售物業市場整體租賃需求仍處於業態和租戶組合調整期，餐飲及快時尚零售商仍然是租賃需求的主要推動者。工業物業市場方面，電商在廣州地區的發展正有力支撐著廣州地區非保稅倉儲物業的發展，廣州非保稅倉儲物業租金全年上漲4.7%；自貿區的設立、跨境電商等行業快速發展，保稅倉儲受惠于國內消費市場的增長，2014年全年，廣州保稅倉儲物業租金大幅增長8.9%。2014年，全市高端住宅銷售約1500套，同比下降11.1%，但在第四季度，在住房信貸市場逐漸放鬆，市場基本利率也有所下調的背景下，廣州市住房市場逐漸呈現復蘇跡象，高端住宅銷售量達635套，環比增加132.6%。

　　穗豪宅銷售全年同比下降11.1%

　　由於2014年廣州全年執行較為嚴格的限購政策，住宅市場觀望情緒明顯，即使2014年9月30日央行放鬆對首套住房的認定標準，全年住宅整體交易量仍有所降低。在高端住宅市場，全市高端住宅銷售約1500套，同比下降11.1%。

　　值得注意的是，在2014年第四季度，在房屋信貸市場逐漸放鬆，市場基本利率也有所下調的背景下，廣州市住房市場逐漸呈現復蘇跡象。同時，開發商也傾向於以較為保守的定價策略刺激銷量，特別是在需要完成業績指標的四季度。這些因素促成了年底銷售的恢復。第四季度，高端住宅銷售量達635套，同比上升124.4%，環比增加132.6%。

　　租金價格被中心商務區租賃需求穩步推動。2014年全年，廣州市珠江新城等區域新增辦公樓帶來的客源支撐租賃市場的穩定發展，但是整體來説，租客的租金預算沒有顯著提高，大致維持平穩。全年廣州地區高端住宅租賃價格微升2%，至人民幣84.6元每平方米每月。分區域來看，全年租金相對漲幅較大的區域集中在天河北和珠江新城，而二沙島和濱江東路等地區由於物業老化和新增需求的外流，住宅租金較為穩定。

　　仲量聯行華南區研究部總監曾麗認為，新一輪住宅市場的上升週期並非需求全面復蘇，預期2015年很大機會先呈現需求穩步恢復，價格再進一步回升的局面。比起去年，2015年高端住宅資本值將會迎來穩健的增長。在租賃市場上，預期整體需求平穩，隨著珠江新城可出租的高端盤源將逐漸增加，也會加劇高端住宅供應之間的競爭。因此，曾麗預計全市高端住宅整體租金增幅保守，將保持同比2-3%的穩定增長趨勢。

　　産業升級提振甲級辦公樓租賃

　　2014年，儘管全年經濟增長放緩，但本地企業的擴張和辦公樓升級的需求，仍然是廣州辦公樓租賃市場的主要推動力。市場上主要的租賃需求行業逐漸多樣，雖然金融業和專業服務業依舊佔據大量的租賃成交比例，但部分行業如資訊技術産業等行業漸趨活躍。同時，2014年度新竣工兩棟甲級辦公樓（雅居樂中心、高德置地四期北塔）預租情況良好，使得2014年度新增吸納量達30萬平方米，帶動2014年甲級辦公樓市場空置率從上一年度的12.8%下降至年末的9.1%，自2006年首次出現個位數水準。

　　全年辦公樓租金維持穩定，部分辦公樓租金小幅下降以挽留客戶。由於未來兩年竣工項目在2014年預租活動積極，導致個別現有甲級辦公樓特別是舊辦公樓業主加大租金優惠來挽留租戶，例如加大免租期來吸引客戶續租。另一方面，空置率較低的優質辦公樓，其租金錄得小幅增長。在雙重因素的影響下，在2014年全年來看，甲級辦公樓租金維持穩定，同比上升0.3%至156元每平方米每月。

　　展望未來，仲量聯行商業地産部董事程志文表示，2015年，市場供求形勢仍較樂觀。預計全廣州將有48萬平方米甲級辦公樓落成，主要集中在珠江新城，同時越秀區也將有少量優質甲級辦公樓物業供應。由於這些物業當前預租情況良好，將促使2015年年末市場空置率保持相對平穩，他預計，年末市場整體空置率將在10%左右的低位；預計租金方面大致維持平穩。

　　南沙和蘿崗商圈受到關注

　　2014年，整體租賃需求仍處於業態和租戶組合調整期，餐飲及快時尚零售商仍然是租賃需求的主要推動者。乙太古匯和正佳廣場為代表，多個優質項目開啟了業態及租戶組合調整。業態方面，縮減百貨，同時增加餐飲等體驗類租戶佔比；租戶方面，積極引進優質品牌以增強物業競爭力。

　　新增供應分佈在各新興商圈，租金增幅有限。2014年新增四處供應，分別是花城匯（南區）、增城萬達廣場、荔園廣場和番禺萬達廣場。珠江新城逐步增加的辦公和居住人群促進商圈成熟，商圈內各項目空置率均有明顯下降，此外，兩個新萬達廣場2014年開業，全市優質購物中心平均空置率同比降低1.4個百分點至3.3%。然而由於零售商擴張態度謹慎，偏好成熟商圈優質項目，新興商圈項目招商難度仍然較大，業主租金立場軟化，2014年末全市優質零售物業整體平均租金同比上升4%，至358元每平方米每月。

　　展望未來，仲量聯行零售地産部董事郭偉明表示，預期未來12個月租賃需求將保持平緩，成熟商圈租賃市場將較為活躍，並繼續由快時尚、餐飲和體驗類租戶推動。未來12個月的新增供應量預計達60萬平方米（建築面積），除天河北和北京路商圈這些成熟商圈，及番禺和海珠這些新興商圈外，隨著以萬達廣場為代表的中端零售項目即將開業，發展商將更加關注蘿崗和南沙，這些人口數量快速增長區域的消費需求。同時，再加上核心商圈商場的良好預租情況，預計將相應減緩供應洪峰帶來的空置壓力，預計2015年末空置率微升至4-6%。

　　南方日報記者 許蕾