2015年是否又到了買房最佳時期？廣州哪買房最划算？近日南方日報記者經過多方採訪了解到，業界普遍預期2015年樓市整體價格止跌，成交企穩。

　　去年第四季度以來廣州各大商業銀行放貸的積極性在提高，公積金貸款的門檻也在降低，使得市場入市情緒提高，進而加快去庫存的節奏。不少樓盤積極推貨，而近郊低價項目成為買家追逐的目標。

　　儘管過去的一年，樓市跌宕起伏，對於2015年的房地産市場發展，業內的信心仍足。其中除了政策看穩外，開發商也開始積極清庫存，買家心態也開始回穩，這些都將成為支撐2015年樓市的關鍵因素。

　　即便處於淡季的一月，蘿崗、番禺等近郊樓盤仍然以萬元出頭的低價促銷，普遍成交理想；市區二手筍盤放出，看好升值潛力的業主開始趁低購入；南沙自貿區的利好，堅定了市民置業的信心；9家銀行下調首套房房貸利率，廣州平均利率降至全年最低水準，買家抓緊機會出手……

　　廣州樓市庫存達千萬平方米

　　近日，各大市場研究機構紛紛公佈針對各級房地産市場庫存善的研究報告。這些機構報告的數據顯示作為一線城市的廣州，截至去年底一手住宅的市場庫存量在千萬平方米水準，消化週期已經較去年中有所好轉。

　　據中國指數研究院公佈的數據顯示，2014年12月國內北上廣深四大一線城市商品住宅可售面積總量為3897萬平米，達近五年最高水準，較2013年12月增長近千萬平米。而2014年，一線城市出清週期均值為13.5個月，同樣也是近五年最高。但下半年以來，受信貸政策利好影響，出清週期大幅縮短，12月降至12.5個月。其中廣州一手住宅庫存量接近1000萬平方米，消化週期為12.8個月，也是五年來最長。

　　而據易居房地産研究院公佈的《2014年新建商品住宅庫存報告年終版》，廣州2014年1月份新建商品住宅庫存為738萬平方米，而到了第三季度末則達到了1009萬平方米，到了第四季度，庫存處於一個高位盤整的態勢，到了年末則為994萬平方米。在衡量庫存去化週期的存銷比指標方面，在1月份廣州新建商品住宅庫存去化週期為9.0個月，到了第三季度末則達到了17.2個月，不過到了第四季度，庫存去化速度加快，到了年底則回落至13.6個月的水準。

　　對於新一年的樓市庫存壓力，機構普遍認為壓力已經有所減緩，而在2015年去庫存壓力將繼續得到釋放。

　　“一線城市庫存壓力較小，長期看主要是供應不足的問題。”中國指數研究院研究中心分析認為，目前一線城市的出清週期普遍在12-14個月，2014年四季度以來需求逐步釋放，庫存去化壓力不大。“從需求端來看，一線城市需求仍非常強勁。”

　　上海易居房地産研究院研究員嚴躍進也指出，廣州雖然沒有取消限購政策，但是在限貸政策上已經鬆綁。尤其去年第四季度以來廣州各大商業銀行放貸的積極性在提高，公積金貸款的門檻也在降低，使得市場入市情緒提高，進而加快去庫存的節奏。2015年各大城市依然會把去庫存作為樓市發展的重要目標。另外部分城市在去庫存較好的基礎上，也會加大拿地和補庫存的力度。總體上看，2015年各大城市的去庫存壓力將繼續得到有效釋放。

　　新年淡季仍積極推貨

　　儘管開發商庫存壓力已經擺脫了去年最艱難時期，但在新年伊始開發商在樓盤銷售上仍然走“短平快”路線。按照往年的慣例，每年的一月都是樓市的淡季，很多項目都僅進行蓄客，而將推貨的節點放到春節後。但今年，這種淡季氛圍從中旬開始就已經有所改變。

　　據搜房網數據監控中心統計，1月12日至1月18日廣州十一區共發放7張住宅預售證，新增住宅房源1761套，環比上漲近16倍。而在商業房源方面，共獲批5證共333套。中心六區僅有新黃埔區獲批房源，合共獲批801套房源。而近郊五區只有南沙、增城以及從化三區獲批預售證，合共960套，佔全市新增住宅房源量的54.51%。其中新黃埔區和南沙區分別以801套和617套新住宅房源，分別位列上周新增住宅房源的第一、第二。從戶型分佈上面來看，上周獲批房源以91-120平方米的剛需大戶型為主，共獲批1126套，佔新增住宅房源總量的63.94%。而61-90平方米的剛需小戶型和121-145平方米的改善戶型也有少量房源獲批，分別獲批176套和233套。

　　近郊低價盤成交不俗

　　在經歷過去年樓市低迷行情後，市場政策開始走穩使得樓市成交稍有回暖。在買家方面，在心態上顯得更加淡定。記者發現，相較于市區高價盤而言，近郊價格較為優惠的樓盤的人氣顯得較旺。儘管在1月淡季，仍然有樓盤開盤當天攬金5億的好業績。

　　1月17日，蘿崗的剛需樓盤中海譽城推出樓王組團。記者在銷售現場看到，前來選房的客戶非常多，銷售現場人氣充足。據開發商透露的統計數據，僅在開盤當天，就有上千人到達銷售中心進行選購房源。記者從銷售人員處了解到，該樓盤當天推出的都是剛需戶型，大部分産品都是2房至4房單位。“最受買家關注的是小三房戶型。”銷售人員告訴記者，前來選房的大部分都是自住客戶，以年輕家庭為主。

　　在開盤當天認購了小三房單位的陳小姐告訴記者，她買房也是自住。“之前有看過這個樓盤，但現在好像價格跌了一些。”據陳小姐透露，從去年年中開始她一直在猶疑買不買，“現在好像也跌得差不多了，反正自己住，選到合適的就買了。”記者採訪發現，當天前往購房的買家都普遍認為今年樓市價格不會大跌。“去年跌了一些，今年我認為大跌的可能性不會太大。”

　　記者了解到，在蘿崗、番禺等近郊區域，目前處於推貨階段的樓盤儘管在去年年末在成交上有所回暖，但現時的銷售價格仍然是以低價促銷為主。以上述的中海譽城為例，該樓盤目前最低價格去到11000元/平方米，均價在12000元/平方米。這個銷售價格即便是基本與去年的價格最低時期持平。

　　南方日報記者 蔣勁勁

　　■買家個案

　　擇機抄底市區房

　　“從去年開始，我看到不少市區樓盤都在降價。”如今家住在番禺的羅先生現時萌生了一個新想法，那就是郊區換市區，“抄底市區房”。

　　據羅先生介紹，他如今居住在番禺的廣州碧桂園。“當時買房資金不足，所以購買了這裡的樓梯樓。”而近幾年樓市的發展使得番禺房價大漲，價格直追市區。但是由於在市中心工作，他一直考慮著從番禺搬到市區居住。而市中心的高房價成為他面臨的最大問題。

　　去年樓市的動蕩使得羅先生的“換家計劃”有了希望。“去年我在海珠看了幾個樓盤，從價格上看比之前跌了不少，如果今年價格還是在低位，我就打算把番禺房子賣掉作為首付買市區的新房。”

　　而事實上，去年樓市的低迷使得不少市區的高價房源在價格上開始下滑。在去年年中的時候海珠區一些地鐵盤價格都曾跌至27000元/平方米。對於不少打算以郊區房換中心房的買家來説的確存在著機會。

　　趁機買個二手小戶型

　　“過幾天完成過戶手續，明天就可以放租了。”陳小姐在今年做的第一件事情就是買下了番禺華南板塊的一套二手小戶型住宅。陳小姐的目的是投資，而此前她一直關注的都是一手公寓。“去年看了好多公寓産品，包括蘿崗、番禺、南沙甚至在增城的樓盤都去看了，但一直沒有下定決心去買。”陳小姐告訴記者，一手公寓現在的價格並不高，但是其中也存在未來的升值空間和長時間等房的問題。

　　“買一手公寓，基本都是要等一年多的時間才能收樓，收樓後還要裝修，以及等待樓盤人氣升起來，這些時間的成本其實並不划算。”她表示，現在番禺、蘿崗這些郊區的小戶型公寓已經有很多了，價格的優勢也並不明顯，未來的升值空間也很難難料。考慮到這些問題，她決定將目光轉向二手的小戶型住宅。“樓市不好，很多前期買來投資的小戶型現在都放出來賣了，價格還跌了很多。”據陳小姐介紹，她所購買的小戶型是一房一廳50平方米的單位，去年上半年這種戶型如果帶精裝修在番禺的掛牌價都去到85萬以上，而現時她買下只需要70萬元。“即便是會損失稅費的錢，但馬上就可以收租，比買一手還是要划算的。”

　　節前買房或有好處

　　廣州市民趙先生近期正在積極看房。“其實一直在考慮是不是節前買房更合適一些，但是也沒下定決心，還是先看了再説”，他説，從去年9-10月份開始，就聽到了各種“抄底”的説法，也聽説了今年房價還是有可能漲，“至少現在還是在低點，就我而言，買房算是剛需了，所以多看看總沒有壞處”。

　　春節買房的並不太多，因為並不是傳統旺季。但是，逢節促銷已經成商家慣例，所以買樓也或多或少要湊個熱鬧。趙先生認為，今年情況可能還有點不同，“喊了大半年的去庫存，貌似現在庫存壓力還不小，所以今年估計春節前的促銷力度還是有的”，他認為，春節前一般都不出新政策，所以影響價格的因素不多，可以説是個相對穩定的窗口期，“尤其現在還在低點，聽説開年之後可能會漲”，再加上自貿區等利好，趙先生決定往南沙等區域多看看，“對剛需族來説，能爭取最大的實惠才是根本”，他説。

　　房貸利好讓人動心

　　“買房不是拍腦袋就行，最重要的還是看錢包説話”，買家陳先生近期對房貸利好很是動心，“很想趁著利好買定，因為不是很確定今年這樣的房貸政策以及利率會不會有變化”。

　　“去年12月，廣州房貸利率變動在一線城市中最為明顯，有9家銀行下調首套房貸款利率，1家銀行上調。總體來看，廣州優惠利率佔比進一步增加，達到67%，平均利率降至9.8折，為全年最低水準”，陳先生對廣州房貸利率情況如數家珍，他表示，關注這方面的資訊有一段時間了。他算了一筆賬，拿一套89平方米的郊區小三房來説，按8300元每平方米的均價來計算，三成首付，商業貸款20年貸款期限，按照之前的基準利率，每月月供約3900元，但是放在目前的最低優惠利率，每月3600元，“節省的三百來塊，説多不多，但是交物業費、水電煤那是很實際的。買房的多是打工一族，或白手興家做些小生意，一分一毫都來之不易”，他認為，利好不會一直存在，抓緊機會出手也許是正確的選擇，“何況現在房貸額度比較充足，如果決定買的話，申請放款可能速度會比旺季的時候要快”。

　　南方日報記者 蔣勁勁 許蕾

　　今年買房，什麼時候最適宜？

　　■專家觀點

　　2015年買房，什麼時候出手最合適？綜合多位專家的觀點，“抄底”的時機正在當下。預計今年房價穩中仍有上漲，預計拐點就在第二季度。

　　房價拐點在3-5月份之間□上海易居房地産研究院副院長 楊紅旭

　　對於2015年的樓市，楊紅旭認為，總體而言，2015年將探明短週期市場底部，復蘇上行；春季有行情，夏季不淡，冬季溫情；房市方面，全國住宅成交量小增一成以內，一線大增三成左右；全國均價微漲5%以內，12月70城房價環比二季度止跌反彈。

　　從價格變化來看，目前全國樓市依然處於冬天，但是部分的城市已經迎來了第一聲春雷，尤其是70個城市的新房價格環比變化有一個變化過程：10月份的時候，70個城市環比是全跌的，11月有3個城市止跌，到12月4個城市止跌，其中一個城市深圳是上漲的，新房的變化，三個月發生的變化是明顯的。而更有8個城市的二手房價格也開始上漲了，這表明整個市場，全國來看大部分城市房價在跌，但是少數城市尤其是一線城市、二手房價格已經開始止跌反彈了，這個也是跟四季度成交量強力反彈之後價格率先開始有個別城市企穩的走勢是一致的。所以量先起來，價後起來，全國分化嚴重。所以説，全國大部分城市還是冬天，少部分城市已經進入了早春。

　　全國的市場是一個整體，整體當中肯定有分化，所以2015年大部分市場都會出現見底、復蘇，只不過復蘇的節奏有快慢，比如一線城市先復蘇，三、四線後復蘇。復蘇的幅度有大小，一線城市復蘇的力度比較大，三、四線復蘇力度比較小。這是一個大勢所趨，2015年將會反彈，價格拐點可能出現在2015年3到5月份之間，70個城市的環比會止跌反彈；或者説到了3到5月份，70個城市當中超過一半城市房價止跌反彈，這樣導致整體會出現一個逆轉。目前大部分城市還沒到止跌的時候，還需要3、4個月完成由量變到質變。

　　第二季度量價齊升□房點評網廣州高級分析師 肖文曉

　　與楊紅旭觀點接近的還有房價點評網廣州高級分析師肖文曉，他斷言，房價的上升會出現在明年第二季度。根據他的長期觀察和統計，他推斷到了明年的第二季度，供求關係預計會發生變化，開發商將改變之前以價換量的策略。這時候，樓市成交將會進一步回升，而房價則會順勢提高。

　　此外，合富輝煌首席市場分析師黎文江也判斷2015年房價將會上漲，“2015年會有13塊地王推出，預示著2015年的土地成本會進一步提高，加上人工、原材料等成本的上升”，所謂“羊毛出在羊身上”，他預計2015年廣州房價至少上升15%。按照以往樓市“大小年”的規律，在2014年樓市低迷的“小年”之後，2015年會進入樓市“大年”。理由是在2014年的政策壓抑下，購房需求會在2015年釋放。同時2015年地鐵會進一步完善，周邊地區的低房價會進一步釋放剛需成交量。

　　南方日報記者 許蕾