■ 記者 邵長春 實習生 周川又

　　8月7日，2014博鰲房地産論壇于海南開幕，為下行中的房地産行業搭建起一個思考、對話與交流的平臺。

　　從創辦至今，博鰲房地産論壇已走過14個年頭，論壇上的思想碰撞與觀點交鋒，給許多人留下了一個又一個經典的記憶與場景，它記錄行業歷史、承載行業榮譽，尋找行業新的發展潛力與力量，成為了中國房地産發展歷程中不可或缺的組成部分。近千名房地産企業領袖、行業精英、專家學者以及主流媒體再次齊聚海南，共同拉開了此次論壇的帷幕。

　　在這14年中，中國的房地産行業也在不斷蛻變與發展，而本屆博鰲房地産論壇主題為“下行通道中的房地産”。

　　在博鰲房地産論壇14年的歷史上，這也是第一次以“下行”作為主題。

　　朱中一：樓市下行是不爭的事實

　　“現在我國樓市一些數據的同比下行和一些城市進入了調整期，這是不爭的事實。”中國房地産業協會名譽副會長朱中一在今天開幕的博鰲房地産論壇上明確表示。而在博鰲房地産論壇14年的歷史上，這也是第一次以“下行通道中的房地産”作為主題。

　　儘管如此，朱中一認為，房地産業還不像一些媒體説的要崩盤那種程度。需要客觀分析今年同比下降的原因，一些數據的同比下行，主要與去年同期基數較高有關。這次調整，主要也與不少城市的供明顯大於求有關，還與貸款難度加大和在政策引導下購房者的預期發生了變化有關，“但主要還是市場本身調整的結果。”

　　朱中一説，這次調整，估計還會延續一段時間，調整時間長短主要取決於各地存量房的消化速度。在全面深化改革、減少政府行政審批的大背景下，一些供明顯大於求的二、三線城市，對限購等階段性政策作出調整，是遲早的事情，不必大驚小怪。

　　“但有的地方也要認真吸取過去那種過分依賴房地産和土地出讓收入、缺乏科學的住房發展規劃和計劃盲目開發的教訓。”朱中一説，地方政策措施的調整，也要把握好近期目標與十八屆三中全會確定的改革方向和國家新型城鎮化的要求相一致；限購政策的調整也不能與國家的大政策相違背。

　　“但限購政策的調整只是解決了一小部分人的購房資格問題，而沒有解決更多人的購房能力問題。”朱中一説，供明顯大於求的二三線城市，要把消化存量作為當前或今後一個時期的重要任務，要提升購買能力，鼓勵企業以合理價格促銷，以價換量，建議對居民首次購房者提供信貸支援等。

　　樊綱：房地産下行是回歸正常增長

　　國民經濟研究所所長，北京大學、中國社科院經濟學教授樊綱在發言時指出，現在房地産下行其實是回歸正常增長，是一個好事情。市場的正常狀態是有競爭有創新，要起早貪黑，兢兢業業，是專注和專業，難題是要處理很多過去行業過熱遺留下來的問題。“過熱的時候大家躺著都掙錢，那種阿貓阿狗都能賺錢的時代不正常。”

　　樊綱舉了個例子，説一個好的大房地産公司10個月交房，而一個小公司圈了一塊地搞房地産，根本做不好，到了30個月才交房，結果它賺的錢比那個好公司掙的還多。因為20個月裏房價又漲了一塊，結果他的利潤比前者還高，這是不正常的。“我們過去這十多年，房地産如果總是在那種亢奮、過熱的狀態下，拿塊地就能掙錢，那太不正常了。”

　　“過去那種不正常的狀態也毀了很多其他行業的公司，弄得其他行業的人，特別是製造業總覺得那裏不掙錢，總看到房地産商掙錢快，就開始三心二意，把精力用到別處了。”樊綱説，從這個意義上説，也應該歡迎房地産市場進行調整。

　　樊綱表示，長遠來看，房地産商、政府政策制定者要關注城市化當中的房地産需求問題。過去的政策鼓勵發展城市，房地産商才盲目的在一些三四線城市做很多投資。但城市化本身是一個窮人進城的過程。

　　“他首先會住城中村，那些比較便宜的，品質比較低的房子，然後他會租一些城裏原來的老的房子，然後再租好的房子，最初他還是租，因為他買不起。然後他可能會買一套小戶型。”樊綱説，在這個過程中，我們就需要思考城市化進程中的房地産結構。

　　巴曙松：二手房市場新賽道

　　著名經濟學家，國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松表示，在普遍認為房地産市場下行的背景下，中國的二手房市場則是一個典型的正在上行中的房地産市場。

　　巴曙松説，在一個成熟市場，當它的新房市場不一定有快速增長的時候，它的二手房市場成為一個非常有活力的，也帶來新的商業機會的賽道、新的機會。從國際經驗來比較，發展到中國這個階段，二手房市場的崛起，已經是一個必然的趨勢，“在主要的幾個成熟市場，美國、英國、法國、澳大利亞這幾個市場，已經是二手房主導的市場。”

　　“中國目前的二手房市場還主要集中在一線和個別二線城市。二手房的成交面積佔比和成交金額佔比在不同的城市差異比較大，但是這種爆發正在孕育中。即使是一線城市，目前的房屋流通率仍然有巨大的提升空間。”巴曙松説，即使一線城市因為種種原因，被低價斬倉賣出的房子，比投資那些産能過剩的行業的收益都要好。

　　巴曙松表示，二手房崛起的條件應該説已經逐步具備。存量的商品房規模已經足夠大，目前商品房存量已經超過1億套，城市家庭房屋的自有率已經很高，新一輪人口流動的趨勢正在形成，人口在不同城市，以及中心和郊區之間的流動會帶來二手房交易，特別是租房市場的巨大的需求。“這不是一個下行通道的市場，而是一個在上行的起點上的新的房地産市場。”

　　據分析，二手房市場的空間和機會主要表現在三個領域，一個是交易佣金，二是廣告的支出，三是配套的服務。如在美國二手房的交易環節非常複雜，涉及眾多的行業，每年相關的服務費用就超過200億美元。

　　（本報博鰲8月7日電）