李永前“回歸”首年350億目標食言 中交地産凈利下滑、負債高企等問題待解

　　上市房企年報觀察

　　中國網財經4月23日訊(記者衛榕 實習生馬雨筱旭)近期，中交地産交出了換帥後的第一份年報成績單。年報數據顯示，2019年中交地産實現簽約銷售額293.87億元，實現權益銷售額192.26億元，權益銷售回款145億元。

　　據了解，李永前2019年7月從綠城回歸中交地産擔任總裁，其給後者提出的銷售目標是“2019年衝刺350億，2020年衝刺500億，2023年遠在千億之上”。以此計算，中交地産2019年僅完成了既定目標的83.96%。

　　2020年初，新冠肺炎引發的疫情對整個房地産行業帶來了衝擊，不少房企紛紛下調年度銷售目標。不過，中交地産近期在接受媒體採訪時表示，“2020年500億的目標不動搖，甚至還要力爭更多。” 在不少業內人士看來，中交地産想完成2020年銷售目標存在不小的壓力，畢竟銷售增速超過70%不是一件容易的事。

　　凈利潤下滑超三成

　　除銷售未達標外，中交地産2019年凈利潤也出現了下滑。年報數據顯示，2019年中交地産實現總收入140.63億元，較上年同期增長57.16%；實現歸屬於上市公司股東凈利潤5.43億元，同比下降33.01%。

　　對於“增收不增利”的情況，中交地産在公告中解釋稱，主要原因一是上年同期因同一控制下合併確認投資收益，2019年無此項；二是計提資産減值準備和信用減值準備減少了當期凈利潤；三是少數股東損益的影響。

　　數據顯示，2019年中交地産資産減值損失由2018年的1694.94萬元增至4.22億元，信用減值損失由0元增至1.29億元，少數股東損益較上年同期增加2.37億元至5.79億元。

　　此外，2019年中交地産的毛利率為25.36%，比上年同期減少了5.52個百分點；銷售凈利率同比下降4.9個百分點至7.98%，創出近三年來新低。具體來看，除房産租賃業務毛利率比上年同期增長3.81個百分點外，中交地産房地産銷售、物業管理和其他業務的毛利率均分別下降了5.46、6.15和6.2個百分點。

　　頻繁高溢價拿地

　　不過，多項財務指標下滑的中交地産，拿地力度卻在不斷加大。

　　年報顯示，2019年中交地産新增土地共15宗，計容建築面積為229.54萬平方米，土地購置總價款達181.59億元，其中權益價款達118億元。在這些所拿地塊中，部分是中交地産高溢價獲得。以2019年12月11日拿下的昆明呈貢區地塊為例，中交地産的“落袋”價格為19.31億元，溢價率高達95.98%，折合樓面價為6247元/平方米。據不完全統計，2019年中交地産入手溢價率超過30%的地塊至少有5宗。

　　進入2020年，中交地産在土地市場上依然人情高漲。據中國網財經記者不完全統計，年內中交地産已累計摘得超過10宗地塊，成交總價逾200億元。

　　此外，中交地産還開始試水代建業務。3月13日，中交地産全資公司北京聯合置業有限公司(以下簡稱“聯合置業”)正式更名為中交房地産管理集團有限公司，中交地産在其官方微信中稱，此次更名是中交地産“六個一工程”戰略落地的重要舉措，對於中交地産輕資産板塊新航道業務開拓具有重要意義。

　　不過，據有關人士披露，聯合置業目前僅剩30多名員工。聯合置業1月份與惠州市惠燃實業發展有限公司和中食冷凍倉儲(廣州)有限公司簽訂的兩個項目，目前也尚未動工。對於該消息的真偽以及代建業務未來的規劃發展，中國網財經記者致電致函中交地産，但截至發稿未收到回復。

　　總負債超400億元

　　頻繁的高成本拿地，使得中交地産的資金鏈不斷承壓。截至2019年末，中交地産負債總額為412.31億元，比上年同期增長了14.53%；流動負債合計為282.9億元，比上年同期增長了8.22%。此外，2019年中交地産經營活動産生的現金流量凈額為-46.12億元，比上年同期減少了179.56%。

　　在負債壓力下，中交地産加快了融資步伐。2020年2月18日，中交地産發佈公告，擬向中國銀行間市場交易商協會申請註冊發行長期限含權中期票據，擬註冊永續中票的規模不超過16億元人民幣，以補充公司營運資金及償還金融借款等用途。據悉，這是中交地産自2017年上市以來首次發行永續債。

　　除此之外，中交地産還通過發行公司債、非公開定向債務融資工具和按揭購房尾款資産支援專項計劃等方式募集資金。據中交地産公告，2020年一季度中交地産累計新增借款金額達88.48億元，累計借款餘額達301.95億元。

　　對於密集發債對公司償債能力的影響，中交地産在公告中稱，新增借款屬於公司正常經營活動範圍，對公司生産經營情況和償債能力無重大影響。