中交地産上半年凈利預降83% 資産負債率三連升

　　欲重回“央企前二”的中交地産(000736.SZ)，7月14日，發佈2019年上半年業績預告。數據顯示，2019年上半年，公司預計歸屬上市公司股東的凈利潤約9200萬元，同比下降83.01%。

　　截至2018年12月31日，中交地産總資産402.30億元，較上年末增長17.00%，但歸屬於上市公司股東的凈資産22.85 億元，較上年末少20.52%。

　　此外，長江商報記者梳理髮現，近年中交地産資産負債率逐步提升，超過80%的行業警戒線。2016—2018年的資産負債率分別為82.52%、88.56%，89.48%。

　　易居研究院研究總監嚴躍進對長江商報記者表示，凈利潤大幅減少，説明企業在資源整合中，效率是不高的。中交地産這兩年整合了較多的內部和外部地産資源，其精力多花在這些階段。再加上整合地産業務的時候，正是房地産行業持續降溫的時候，這也會對其業績帶來衝擊。

　　上半年凈利潤同比預降超八成

　　近日，中交地産發佈2019年上半年業績預告。數據顯示，2019年上半年，公司預計歸屬上市公司股東的凈利潤約9200萬元，同比下降83.01%。去年同期為3.03億元。

　　對於凈利潤的下降，中交地産表示，其一，上半年房屋交付面積較上年同期減少，導致結轉的利潤減少。其二，上年同期公司全資子公司北京聯合置業有限公司非同一控制下企業合併中交石家莊房地産開發有限公司，確認投資收益2.36億元，今年上半年無同類業務。

　　中交集團的中交地産，近年加速整合擴規模，2018年新進入杭州、東莞、石家莊和青島等濟較為發達城市，總計進入城市達22個。

　　但其業績與同類央企仍有差距。在整合重組失敗的2016年，中交地産年營收約21億元，凈利潤1186.73萬元。2017年，因4月份託管中交置業等曲線重組，中交地産實現營業收入57.94億元，凈利潤6.17億元。2018年，中交地産銷售額為148.77億元，而同期，保利地産銷售金額4048億元，中海為3012億港幣，差距不言可喻。

　　截至2018年12月31日，中交地産總資産402.30億元，較上年末增長17.00%，但歸屬於上市公司股東的凈資産22.85 億元，較上年末少20.52%。

　　事實上，2018年中交地産業績並不差。2018年，中交實現實現營業收入89.5億元，同比增長42.91%；實現利潤總額15.42億元，同比增長47.07%，實現歸屬於上市公司股東凈利潤8.1億元，同比增長36.69%。

　　中交地産在2018年實現的簽約銷售金額為148億元、回款金額161億元。另外，中交共持有及參與房地産項目44個(包括並表項目和參股項目)，業務主要分佈于長三角、珠三角、京津冀和西南城市群等區域，佔地面積達到396.04萬平方米，不過，這些數據在整個行業中並不顯眼。

　　資産負債率三連升加速融資

　　在房企紛紛喊出降負債的環境下，中交地産近幾年的負債率都不見回落。長江商報記者梳理髮現，近年中交地産資産負債率逐步提升，超過80%的行業警戒線。2016—2018年的資産負債率分別為82.52%、88.56%，89.48%。

　　現金流方面，中交2018年經營性現金流量凈額為57.9億元、投資活動流量凈額為凈流出7685萬、籌資活動流量凈額為凈流出46.9億元，根據公告解釋，2018年，中交在土地支付金項目獲取等經營層面支出減少、通過收購等投資活動收入增加、以及償還債務和進行資産收購等方面支出增加。

　　值得注意的是，應收賬款和預付賬款激增，2018年應收賬款增加3640.54%，預付賬款增加2239.92%，其他應收款增長327.65%。此外，政府補助從54萬上升到2018年的3905萬元，對非金融企業收取的資金佔用費，從6863萬元猛增至2.9億元。

　　債務壓力下，頻繁融資。2018年中交融資規模達到143.22億元，其中主要渠道為銀行貸款和關聯方借款，具體來看，2018年向銀行貸款63.49億元 ，期限為1.5-15年，利息4.99%-7.60% 。但向關聯方的利息卻比這高。2018年向關聯方借款30.97億元，期限為0.5-5年，利息5.60%-9.63%。它于母公司中交房地産集團有個約定，2018年借入款項不超過40億元人民幣，借款年利率不超過10%。

　　嚴躍進指出。從房企融資的角度看，近期壓力較大，那麼房企還是需要積極進行降價促銷的。另外從産品品牌的角度看，中交需要在此類品牌打造上持續發力。另外其和綠城的關係還是很微妙，尤其是宋衛平離職一事，未來綠城的經營也是中交需要考慮的內容。比如説綠城後續項目運營出現各類維權等，往往購房者可能會把指責拋給中交。

　　今年初，中交地産出資8.6億元收購中交集團持有的北京聯合置業有限公司100%股權。聯合置業控股、參股項目有4個，去年8月，中交地産公告稱，中交房地産集團將收購合併中住地産，申請豁免要約收購義務在10月獲得證監會核準。目前該合併已經完成，中交房地産集團成為中交地産的控股股東。2014年、2015年兩次收購綠城中國股權。業內認為，近年接連的收並購或進一步推高債務壓力。

　　人事變動頻繁

　　中交地産近期發佈了人事變動公告，公司董事會于2019年7月9日收到公司董事兼總裁耿忠強的書面辭職報告，由於工作變動原因，耿忠強申請辭去公司董事、董事會提名委員會委員、總裁職務。

　　中交地産表示，為確保公司生産經營活動的正常進行，在新任董事正式到任前，耿忠強將繼續履行在董事會所擔任職務的職責。資料顯示，耿忠強于2018年12月12日上任，任職僅7個月。

　　在去年9月，中交地産董事會也進行了大換血，包括地産集團董事長孫國強、吳文德、曹舟南在內的6名董事集體卸任，董事長由中交投資有限公司原董事、總經理趙暉接任。

　　據了解，中交集團正在推進房地産板塊重組整合工作，中交地産作為中交集團全面深化改革的試點單位，在滿足相關法律法規以及監管機構規定的前提下，將推進所屬房地産板塊重組整合工作。這也是本次人事變動的主要原因。

　　事實上，近兩三年來，整個中交係進入了人事調整密集期。2017年，中交地産高層人事變動超過18項，董事長、總經理、黨委書記、董事、副總經理等重要職位均有變動。當年12月，中交地産原董事長吳文德辭去公司董事會所有職務。

　　大規模換血的背後是因為對房地産業務整合效果的不滿，中交地産係希望迎頭趕上中海、保利等地産龍頭央企，其于2017年曾立下成為規模前二央企的“軍令狀”。