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港媒:北京寫字樓稀缺漲價 上海供應充足業主降價

  • 發佈時間:2015-05-19 07:05:00  來源:中國經濟網  作者:佚名  責任編輯:王斌

  港媒稱,上海可能希望成為全球金融中心,但是自2010年以來,作為內地租金最昂貴的寫字樓的落戶地,上海已經敗給北京,而且很可能未來5年都無望迎來過去的輝煌。

  據香港《南華早報》5月18日報道,即將建成的大量寫字樓將迫使上海的許多業主下調租金,以便留住租戶。

  DTZ戴德梁行亞太區研究部主管聶安達説:“2010年前,上海A級寫字樓租金大大高於北京同等級別的寫字樓的租金,2008年這一差距達到了最高點,當時上海的A級寫字樓租金每平米為350元(人民幣,下同),比北京的高出64%。”

  他説:“現在,上海A級寫字樓的租金每個月每平米平均268元,而北京則為382元,北京的A級寫字樓的租金事實上比上海同等水準的高檔寫字樓的報價高出43%。”

  高力國際的另外一份報告發現了類似的趨勢,並強調指出,在凈有效租金上,上海在金融危機後失去了最昂貴的寫字樓所在地的頭銜。

  報道稱,在中央政府4萬億元的經濟刺激方案下,內地企業迅速擴大它們在北京的辦公場所,使得2011年北京的寫字樓租金同比增長了42.6%。

  北京的A級寫字樓的平均租金自此以後高出上海。高力國際中國調研部董事謝靖宇説:“另一方面,駐上海的跨國公司全球金融危機後停止了擴張。”謝靖宇説,去年第四季度,上海和北京之間的價差收窄,“但是隨著上海大量供應的到來,這一差距今年將進一步拉大。”他説:“未來五年,上海A級寫字樓的平均租金不會趕上北京。”

  據高力國際説,北京最貴——同時也是整個內地最貴的寫字樓是國貿三期,截至第一季度末,這裡的平均月租金為每平米569元。DTZ戴德梁行説,從今年第二季度到2019年,隨著總面積達640萬平米的65座大樓陸續建成,上海將有大量寫字樓供應。

  聶安達説:“這將對現在的寫字樓市場産生巨大的稀釋效應,儘管潛在需求預計將繼續保持強勁。”

  報道稱,2010年後,北京的A級寫字樓市場上的新供應有限,這種短缺持續了幾年時間。

  據地産顧問説,寫字樓供應未來幾年將有所增加,但規模低於上海。

  北京金融街已成為一個異乎尋常的昂貴的寫字樓地段,今年第一季度這裡的租金達到每平米559元,比北京整體的A級寫字樓租金水準高出46%。 DTZ戴德梁行説,在中國租金最昂貴的50座寫字樓中,43處在北京,只有7處在上海。(編譯/劉曉燕)

  

  【延伸閱讀】上海甲級寫字樓金融業製造業租戶一升一降

  昨日,世邦魏理仕發佈《2014年上海甲級寫字樓租戶普查報告》(下稱“報告”)顯示,上海甲級寫字樓市場雖然由外資主導,但是內資企業呈現快速增長態勢,2014年,內資企業在上海甲級寫字樓市場的租戶數量佔比和面積佔比分別達到39.8%和36.5%,較10年前提升19.5%和18.9%。

  世邦魏理仕研究部華東區資深董事謝晨分析:“內資金融企業的快速成長是內資企業佔比大幅提升的主要原因。這進一步反映出內資企業的崛起與上海乃至中國經濟向第三産業驅動轉型的趨勢相吻合。”

  報告顯示,在辦公地點的選擇上,小陸家嘴在過去十年中最得內資租戶的青睞。2014年,逾1,300個內資租戶中有39.2%位於陸家嘴,較十年前的33.0%高出6.3個百分點;若將竹園等其他浦東寫字樓區域涵蓋在內,內資租戶中位於浦東的比重更高達55.6%,而將辦公室設在浦西核心地區的內資租戶則不足四分之一。

  在行業分佈上,金融業租戶取代製造業租戶成為上海甲級寫字樓市場最大的需求來源。根據世邦魏理仕的普查結果,金融服務業的租賃面積比重已從2005年的17.6%大幅上升至33.7%,排名也由十年前的第三竄升至首位;反觀製造業企業的租賃面積佔比則由2005年的31.5%大幅下降至2014年的22.3%,排名滑落至第二位。緊隨其後的三至五位依次為專業服務業、IT通信業和房地産業。上述五大主力行業代表了上海甲級寫字樓需求的83.2%。

  “當前上海甲級寫字樓市場的租戶行業結構與十年前相比已發生明顯變化。”謝晨表示,“由於土地、人力費用的連年上漲,低附加值製造業逐步向內陸城市及東南亞國家遷移,同時近年來企業留在上海的管理、銷售等部門出於整體成本控制的考量也出現由市中心外遷的趨勢。金融行業高附加值所帶來的高租金承付力、上海作為中國金融中心的城市定位的確立以及當下國內金融業改革中民營金融企業的繁榮是金融服務類租戶在本次普查中獨佔鰲頭的主要原因。”

  而隨著中國金融服務業的開放和發展,金融服務業租戶的多元化趨勢十分明顯。2005年,銀行、保險、證券和基金四大傳統金融子行業在金融類租戶所有承租面積中的佔比高達81.6%,2014年該比例已經下降為63.0%,同時P2P、財富管理、衍生品投資、金融資訊服務以及多元化的金融投資和資産管理公司不斷涌現,成為一股不容忽視的力量。

  上海服務業經濟的不斷發展壯大推動著租戶的大型化進程。2014年,上海甲級寫字樓租戶的戶均租賃面積為1,154平方米,較2005年的平均面積增加將近一半。外資租戶的2014年戶均面積和面積增長絕對值高於內資租戶,而內資租戶在戶均面積增幅上則相對領先。

  報告顯示,上海甲級寫字樓版圖將在2015-2020年間迅速擴張,尤其是浦東世博、後灘、前灘和浦西徐匯濱江的大規模開發預示著上海商務區建設在東西軸線基本佈局完成後,將在現核心商務區的南部出現一個嶄新的同樣橫跨浦江兩岸的大型商務中心。

  而隨著新興商務區和核心拓展區內的大規模寫字樓建設,原先位於核心商務區內的租戶因租金承付能力、行業特質等方面的差異將採取不同的選址策略,結構性外遷不可避免。據測算,核心區租戶外遷將大致為核心區外的寫字樓市場帶來約100萬平方米的面積需求。

  世邦魏理仕中國區辦公樓服務部主管執行董事林天春表示:“儘管核心區外甲級寫字樓有著供應過剩的風險,新興商務區之間對優質租戶資源的競爭也將十分激烈,我們對於上海寫字樓需求的長期增長仍然保持樂觀。上海的第三産業第三産業的健康發展將帶來龐大的寫字樓需求。從上海經濟和産業發展的方向來判斷,金融、專業服務以及與消費、醫療、科技創新、文化創意關聯度高的行業將成為未來寫字樓市場的需求主力,同時內資企業繼續擴張所衍生的擴租、升級需求必將使其對上海甲級寫字樓市場産生更深遠的影響。”(徐倩)

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