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2020年11月25日 星期三

政協委員:房産開發商應放棄僥倖心理 該降價就降價

  • 發佈時間:2016-03-04 16:28:48  來源:環球網  作者:林小昭  責任編輯:金瀟

  樓市去庫存是目前我國經濟工作的重要任務之一,在2016年“兩會”召開之際,如何因地制宜、精準發力去庫存成為會議焦點之一。

  “去年‘兩會’上,我們還在談論房地産調控的話題,轉眼間,去庫存成為全國經濟工作的一道難題。這説明,我們房地産政策‘超前預後’的能力還不是足的。”全國政協委員、泰禾集團董事長黃其森4日在全國“兩會”上談及樓市去庫存時説。

  他認為,去庫存政策的出發點與落腳點,應該是“促進房地産持續穩定健康發展”。否則,很容易冷熱不均,市場極不健康,“就像人的體溫忽高忽低,肯定就生病了。”這其中,政策扮演了重要的角色,貨幣政策尤其關鍵。“中國樓市‘政策市’特徵依然明顯。但只要認定房地産是國民經濟的重要一環,政策就不該搖來擺去。”

  黃其森説,供遠大於求的高庫存城市,主要是三四線城市。雖然泰禾主要佈局一線,這方面的發言權不大。但他認為,高庫存城市,如果只是等政府救市,一味“等、靠、要“,肯定沒有出路。開發商應當放棄僥倖心理,該降價就降價,以價換量,才能爭取主動,這是“做減法”。

  在開發品質上,則要努力“做加法”。“庫存再大的城市,依然有熱銷的樓盤。哪怕夕陽行業,也有朝陽企業,朝陽産品。”黃其森説,房地産市場依然大有可為,現在以及將來一段時間都是國民經濟的支柱産業。“只是當下房地産行業特徵,改善型漸成主流。像過去什麼房子都好賣的日子肯定一去不返了。”

  他認為,去庫存很好地體現了“供給側改革”,開發單位就要從供給端刺激新需求、新市場,用高品質、高附加值、差異化的産品滿足改善型客戶不斷升級的置業需求。“看看存量二手房市場,我們可以得出結論:好房子太少了。而想改善的客戶大量且現實存在著。”

  對政府來説,也要“減法”和“加法”一起做。一方面可推進降低交易環節稅費與交易門檻等“做減法”;另一方面針對企業拆遷、配套難題,改善戶籍制度等,幫助“做加法”。目前各地出臺的各種去庫存政策,通過公積金新政、降低購置及交易稅費、推進房地産去庫存。這些政策都屬於“做減法”。

  黃其森説,在減法方面,目前仍有文章可做,比如降低房地産企業經營稅負。目前各地執行的土地增值稅預徵率普遍是在2012、2013 年房地産市場處理于最好水準時定下的2%到6%不等。而今,絕大多數地方房地産利潤率已經嚴重下滑,甚至部分企業出現虧損,還是按原定的稅率確實讓企業不堪重負。建議各地結合當地房地産的經營狀況,確定合理的土地增值稅預徵率。

  對房地産企業在預售階段徵收企業所得稅的計稅毛利率也是如此,大多是在前幾年房地産市場處理最好時期定下的15%~22%,個別地方甚至達到25%,建議結合各地的房地産經營毛利率水準,適當降低計稅毛利率。“鋻於房地産開發實際情況,我建議取消對房地産項目稅的預徵,且之前明確超過預徵水準繳納的土地增值稅和企業所得稅應退還企業,並明確退還程式和處理時限。”黃其森

  黃其森建議,取消房地産企業的項目公司制。目前,各地政府通常要求房地産開發企業實行項目公司制,即“一塊土地,註冊一個法人公司”,哪怕在同一個城市,如果通過“招拍挂”拿了幾塊土地,就要成立幾個法人公司。這樣,不僅增加了房地産企業的管理成本,也增加了房地産企業的稅收負擔(房地産不同開發企業之間的盈虧不能互相抵補)。建議允許房地産設立分公司,至少在同一省市可以設立分公司。

  同時,政府可以進一步為去庫存“做加法”。比如在配套方面,如市政交通、周邊基礎設施、水電氣等。“希望能與新出讓的土地同步,甚至提前完成,而不是土地周邊什麼都沒有,路網不通或較差,學校沒影,臨水臨電,就把土地賣了。若一味強調開發商自我配套,做城市運營商是不現實的,因為開發商不是個個有此能力,十八般武藝全都會使的。”黃其森説。

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