□徐莉莎 本報記者 張嵐 朱玲

　　“1萬平方米，5A甲級寫字樓，創業公寓900元月租。”9月21日，2015年成都創業設計週期間的一場創業推介活動上，數十個項目登臺路演。和那些移動醫療、智慧可穿戴設備、O2O項目相比，四川星慧集團董事長黃明良推介的光谷咖啡創業大廈顯得與眾不同。

　　黃明良除了做商業地産，還做酒店、教育培訓、生物科技。此次，他要拿出旗下兩處5A甲級寫字樓中的各一棟，與光谷創業咖啡共同打造創業加速器——光谷咖啡創業大廈。將高檔寫字樓劃一部分出來租給創業者，將房地産項目變身創業孵化器，不少同行都在議論：“肯定要虧呀，黃明良怎麼想的？”

　　寫字樓建好了，卻遇上市場寒冬

　　為何要迎新租客？

　　2011年8月，站在益州大道中段的一片工地上，黃明良雄心勃勃。那一年，成都城南寫字樓的均價，達到每平方米1萬元。他要把這一片30畝的土地，建成總面積19萬平方米的純商務、服務型寫字樓——星宸國際。寫字樓的原型是美國哥倫比亞廣播電視總部大廈，外立面以玻璃幕墻與天然石材棱柱相結合，符合黃明良心中的標準：沉穩、大氣，“修出來肯定不愁銷！”

　　三年後，兩棟甲級寫字樓、兩棟星級酒店及圍合式商業裙樓在此拔地而起，卻遭遇了成都商業地産的寒冬。

　　仲量聯行發佈的報告顯示，成都寫字樓租金從2012年二季度起已連續13個季度下滑，跌幅達到19.7%。截至2015年上半年，成都甲級寫字樓總存量248萬平方米，新增面積28.5萬平方米；與此形成對比的是，期內凈吸納量僅7.2萬平方米，同比下降達50%。

　　第一太平戴維斯也指出，2015年第二季度，成都甲級寫字樓市場三個新項目入市，租賃壓力較大。

　　黃明良的感受，則比數字更加直接。寫字樓和住房價格倒挂，周邊的 商 品 住 房 一 平 方 米 賣9000-10000元，寫字樓卻賣不到這個價錢，城南的寫字樓本來就多，而現在需求縮減。

　　風險一大，商業銀行也不願意發放按揭貸款按揭基本就停了。就連賣出去的部分，業主也遲遲不願入駐。“他們經營困難也需要轉型，辦公方式面臨改變，就不敢輕易裝修了”，黃明良理解客戶的苦衷。

　　到現在，入駐星宸國際的企業包括星慧集團在內，只有30余家。

　　星慧集團旗下還有一個項目，就是中鐵信託大廈，2013年5月動工，現在已經封頂，又是總面積18萬平方米的兩棟大樓。黃明良一想，與其把樓宇放在那空置，還不如給它找條出路。對於新租客，租金可以低一點嘛。

　　虧錢的賬，卻算出了收益

　　新租客是誰？

　　一次長江商學院四川校友聚會，湖北人李儒雄應邀加入，他的身份是創投界一家赫赫有名的孵化器——光谷創業咖啡的總經理。攀談間，李儒雄希望黃明良多多關注光谷旗下的創業團隊；而黃明良則考慮，李儒雄言必稱的“創新創業”，能否為其寫字樓帶來人氣。

　　初次考察後，李儒雄一口否決：“創業者大多是草根，怎麼住得起你的5A甲級寫字樓！”

　　黃明良發現，自己並不懂創業者。此後，他頻繁參與創業者的活動。

　　根據對創業者的了解，黃明良規劃為寫字樓做新的配套，開始算賬：拿出萬把平方米，裝修好，以一個平方米30元，甚至免費的價格出租給創業者，到底會虧多少？

　　得到的數字是1500萬元。同行們説，每年虧損1000多萬的事情，不該幹。

　　但黃明良卻覺得，這筆賬算得過來。創業者聚居，有利於他們，也能為自己的寫字樓帶來人氣。另一方面，自己能夠近距離觀察和篩選創業團隊，作為投資對象。他和李儒雄可以組建一隻基金，吸引專業投資機構加入，降低風險，還能提高投資效益。“最壞的打算是我的項目連續虧10年，虧損1.5億，但是我投資數十個項目，方向投對的話，10年後至少回收15億”，黃明良覺得，這個生意，划得來，“這比自己轉型做其他實業要好”。

　　黃明良的星慧集團旗下，已經有房産、酒店、教育培訓、生物科技等重資産産業，要轉型投資，只要有好項目，可以走十幾個方向。而李儒雄是理想的合作夥伴，手上有創業者資源，認同大建工業園區的時代已經過去，創業者需要學習、交流、觀察市場，得在城裏辦公。

　　由5A級寫字樓變身光谷咖啡創業大廈，李儒雄期待，這能成為市場力量進入創新創業事業的範本。

　　寫字樓悄然生變的市場邏輯

　　租客少了還是變了？

　　租戶結構正在變化的寫字樓，並非只是星宸國際。看好創業者的寫字樓經營者，也並不只有黃明良。

　　9月24日，記者來到世界第一大單體建築——佔地176萬平方米的環球中心。東、南、西、北四個區，南區人氣最差，大白天也難看到有人走動。在7層，記者環繞一圈，發現還有10余間清水房；到了16層，南區空置的新房多出幾倍。在環球中心工作的女白領王月告訴記者，靠近商業區的寫字樓人氣不錯，樓層越往上走，人越少。一位每天往環球中心送盒飯的男子告訴記者，去年，北區、東區還是很熱鬧的，但今年搬出去的公司不少。記者一路走下來，寫字間的玻璃門上，貼了不少招租廣告。

　　同樣都是寫字樓，境遇卻不一樣。馮睿是銳麗元科技的創始人，去年10月，他的團隊搬進新家——成都高新區天府三街旁的花樣年福年廣場。現在馮睿已經多了不少鄰居，“基本上都住滿了”，入駐時清水房月租每平方米28元，而現在已飆升至每平方米四五十元。多位做花樣年福年廣場的房屋仲介告訴記者，因為靠近天府軟體園，今年以來，附近70-80平方米的寫字間已經基本住滿，100-200平方米的也特別火，很多小公司入駐。

　　高大上的寫字樓高處不勝寒，小而美的寫字間受歡迎，這不僅是成都寫字樓市場的寫照，在北京、上海等一線城市亦暗流涌動。位於北京光華路的SOHO2，本來規劃了3萬平方米的商業面積，現已改為SOHO 3Q産品。這個寫字樓項目運用O2O模式，網上即可完成選房、訂房、付款交易，為流動人群提供辦公場所。辦公者帶著電腦和手機，可以租一個辦公桌、一個獨立辦公室，享受餐點、咖啡、複印列印等服務。SOHO中國董事長潘石屹，每天在其微網志上力推SOHO 3Q。

　　前萬科副總裁毛大慶辭職後創辦優客工場，他用折扣價格租下整層寫字樓，然後分隔成單獨的辦公空間，或者將獨立的單個工位出租給初創企業和小公司，向他們收取會員費或者各種服務費。

　　創新創業大潮下需求有爆髮式增長

　　新租客會成主流嗎？

　　寫字樓迎來新租客，其實並不突兀。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭認為，這既有房地産的發展變化階段性，也有整個社會經濟産業發展的階段性，兩個階段碰到一起，自然産生這樣的模式和需求。小微企業需要市中心的低租金辦公空間，這種需求一直存在。全國上下倡導創新創業，提高了小微創業者的熱情，這種需求進一步顯現。

　　對於其發展前景，楊紅旭的觀點是目前供應和需求有爆髮式增長，但創業的需求自有其規律，總需求慢慢會趨於平穩。高檔辦公樓還是要找中大型高端客戶，才能使資金水準、收益率與投資成本相匹配。小微企業需求沒那麼大，所出的資金也難以跟高檔寫字樓的投資和建設成本相匹配。

　　不看好的聲音也多。刀客房地産顧問機構董事長謝逸楓就認為，很多企業在利用創新創業的機遇轉型，但是目前都是以虧損、失敗告終。他曾與任志強一同參觀過潘石屹的SOHO 3Q項目，據他所知，目前仍在虧損。而對於光谷咖啡創業大廈這樣的項目，目前來説僅僅是一個研究個案，地産商要找到成熟的模式和運營的機制體制。楊紅旭也認為，光谷咖啡創業大廈的思路，有點像基金和風投。風投、VC比較專業，可以鑒別不同公司和項目的成長性。開發商是利用自己的辦公空間，跟這些創業團隊産生聯繫。他們的投資需要有一定的鑒別能力，這是另外一個領域，開發商有可能成功，也不見得能獲得很高的回報率。

　　還有善意的提醒。成都高新移動互聯網協會秘書長張正剛認為，不是説你在這棟寫字樓的外面打上了“創客”、“創業”、“孵化器”等LOGO，你就瞬間變成了孵化器，這還需要經營者真正理解創業活動。“換句話説，你以前經營寫字樓的物業，只懂怎麼管理大樓，並不懂怎麼服務創業者”，這是最大的挑戰。

　　專業人士眾説紛紜，寫字樓裏的新租客們的態度卻很一致。天天買菜創始人李茂清聽聞這個項目，感到小驚喜。此前，他們的團隊在四川大學科技創新中心孵化，每月的房租加物管是每平方米55元。入駐位於郫縣的光谷咖啡後，三年場地免費，還為他們提供了免費公寓。光谷咖啡創業大廈的項目一旦開始，李茂清也打算搬過去。一方面，他認為每平方米30元的月租，費用可以承受。另一方面，他需要回到這個“成都創業最集中的地方”。“這裡離投資人很近，離十分咖啡、俠客島這些創業者聚集地也很近，如果我要約談投資人、找其他團隊碰撞，都是很方便的事情”，李茂清告訴記者。