550億元，今年1—10月南海一手房網簽創歷年新高。11月3日，南海區房地産協會發佈《10月份南海區域房産市場的報告》，2015年10月南海區實現新建商品房網簽銷售額高達61.365億元。截至10月底，2015年南海區新建商品房網簽銷售額已經突破550億元（以網簽為統計口徑）。

　　報告指出，貨源不足使得廣佛交界熱度略降，西區片區趁勢崛起，西站概念開始顯現，預計今年全年將超630億元的成交水準。報告分析認為，成交數據顯示出，南海區域東熱西冷的現象雖然繼續保持，但中西部樓盤性價比高所帶來的成交優勢慢慢顯現。尤其是獅山、羅村板塊，10月出現1200套以上的成交量，僅次於裏水，超越桂城，佔全區總成交套數的22%。

　　是哪些因素造就了南海區房地産市場的火爆？南海區每個板塊的發力有何鮮明特點？未來南海區房地産走勢又將如何？為此，南方日報記者專訪了佛山市南海區房地産業協會秘書長麥志光，聽聽他的觀點。

　　●撰文：李艷玲

　　看整體

　　大品牌開發商佔85%以上無地方保護主義創包容營商環境

　　南方日報：在佛山房地産市場中，南海房地産佔據怎樣一個地位？與其他區域相比，具有哪些明顯特點？

　　麥志光：過去三年中，佛山房地産區域分化越來越嚴重，其中南海房地産所佔比重越來越高。我2009年加入佛山市南海區房地産業協會，當時順德房地産成交的金額和面積都略高於南海，但從2009年以後，南海房地産成交態勢一直穩步上升，最近10月份南海區的房地産成交已經達到全市50%的份額。

　　南海房地産和其他區域很大一個不同是，南海是一個思想比較包容的區域，它更加歡迎外來投資者，不設門檻。所以形成了南海房地産大品牌所佔比重非常大，達85%以上，包括了中海、招商、保利、萬科、金地、香港新世界等。我們協會的副會長單位接近20個，基本上都是國內品牌地産商。南海現在成為了全國一線開發商最為密集的區域之一。

　　南方日報：這些一線房企選擇在南海開發項目主要原因是什麼？

　　麥志光：這與南海包容的思想密切相關。我們提出，無論是來自哪的開發商，只要有實力，我們就歡迎，並主動服務好。我們不會對他們設立一些隱藏式的收費，對本地開發商和外來開發商全部一視同仁，沒有所謂的地方保護主義。

　　過去某些區域地産行業協會存在一些地方保護主義，基本上是以本土開發商為主。他們當時設立協會的情形是既然房地産好做，為什麼不讓我們本土開發商先把錢賺了？這就會産生排外思想，無論是在拍賣土地、或是土地出讓、或是建築施工方面，都設置了不同方式的門檻，造成了外來開發商進入非常艱難。

　　而且有些區域的政府機構執行效率，也是地産商進入時所考慮的重要因素。地産商對一個地産項目投資20億—30億元，一天利息40萬—50萬元，如果一些區域的相關政府職能部門在流程上推一推，一兩個月光利息就1000萬—2000萬元。而一些企業一個項目所賺利潤才五六千萬元，就這樣沒了。

　　觀局部

　　沙貝、三山兩大板塊異軍突起羅村、獅山降首付激發産業增量

　　南方日報：在南海區整體地産走勢大好下，南海區表現比較突出的板塊有哪些？

　　麥志光：在過去三個月，隨著成交不斷創出新高，南海區相關樓盤的房價升價明顯。像中海寰宇天下，從年初的1.3萬元/平方米，升到現在的1.5萬元/平方米左右。像濱江一號，從原來最低價時的1萬元/平方米，升到了現在的1.3萬元/平方米。

　　今年南海區成交表現最突出的是裏水沙貝出口方圓2公里的樓盤。如綠地香樹花城、金沙半島、長信禦景灣、保利紫山花園。這幾個樓盤剛好位於沙貝高速路口，原來是8字頭和9字頭，現在已超1萬元/平方米。離沙貝區域不遠的金沙洲區域現在已經上升到了1.7萬-1.8萬元/平方米，對比金沙洲，沙貝性價比較高。所以在解除限購的情況下，沙貝板塊的表現最為亮眼，基本處於供不應求的狀態。

　　三山新城板塊，今年表現也很搶眼，銷售喜人。該板塊原來是保利孤軍奮戰，後來中海“殺”進來之後，今年又迎來一個新契機，廣鋼新城的推出。廣鋼新城和三山新城僅相距2公里，但廣鋼新城的房價是3萬多元/平方米起步，而三山新城房價在1.1萬—1.2萬元/平方米左右。巨大的價差，使得很多去廣鋼新城看房子的廣州人，最終在三山新城買了房。

　　南方日報：您又如何看待羅村板塊和獅山板塊的發力？

　　麥志光：相較于沙貝和三山新城板塊，獅山和羅村板塊近半年比較慢熱，但增勢依然強勁。

　　以前獅山、羅村有它的短板，雖然産值過千億，但具有購買力的人群仍偏少，基本是以製造業工人為主，儲蓄首付需要5—6年時間。而今年得益於購房政策的調整，尤其是兩個月前出臺政策：除限購城市，首付可以降到25%，購房門檻降低，再加上當地開發商運用很多新的金融資源，把首付25%再降到5%，這樣很多産業工人一下子具備了購房條件。所以最近這兩三個月，獅山樓盤很多主打“首付一萬多元就能買房子”。降低首付手段提出後，獅山購房市場一下子火熱起來了。

　　猜未來

　　連片開發聚集效應愈加明顯大型房企資金充裕未來區域走勢穩健

　　南方日報：您又如何看接下各個板塊的發力情況？

　　麥志光：未來如果沙貝板塊越來越多開發商集中連片開發，聚集效應會越來越明顯，整個區域價值也會提升。

　　今年聽説佛山西站可能會改名廣州西站，這意味著它在廣佛都市圈的地位會越來越高。佛山西站是佛山最大的基建項目，現在越來越多戰略賣家進入，這將帶動羅村和獅山板塊的地産價值提升。而且桂城已經形成了一個以金融業為代表第三産業為主的區域，南海的製造業基本向獅山中西部轉移，中長期來説獅山板塊發展潛力巨大，做強做大是必然。

　　現在南海的發展在慢慢往北走。未來隨著桂城房地産開發越來越成熟，慢慢整個城市會沿著海八路北沿線一直往北走，越來越暢順。

　　南方日報：您又如何看待南海區未來的整體地産走勢？

　　麥志光：南海房地産非常穩健，很多房企是上市公司，資金充裕。雖然現在一些本土中小企業在新的金融環境下，資金有些吃緊，但絕大部分房企非常穩健。

　　未來，南海區房地産發展會非常樂觀。從放開限購，到降低首付，再到公積金和銀行貸款利率調整，已經多方面為房地産發展提供了支援。在種種利好下，未來南海區發展前景會越來越好，但分化也會越來越嚴重。

　　南海土地市場炙手可熱

　　南海向來是地産商拿地的熱點區域。尤其是今年單價地王、總價地王在南海相繼出現，南海的土地交易市場更是備受關注。

　　受大環境影響，2015年開局，南海土地市場相當低調。原擬定於1月14日出讓，位於南海區丹灶鎮工業大道南側地段沙浦村地塊，後被取消交易。

　　即使低調開場，南海區土地市場也難掩其熱度。2月9日，保利華南實業有限公司以3.33億元拿下位於桂瀾路以東逾1.85萬平方米商住地塊，這也正式拉開了2015年大型房企在南海拿地的大幕。緊接著的3月12日，時代地産更是以18.6億元，奪得位於大瀝黃岐沙面新城旁的一宗沿江商住地。

　　而大型房企在南海拿地的高峰是在8月到11月。萬科、中海、奧園紛紛在南海拿地，地王不斷被刷新，並創下了今年迄今為止的單價地王和總價地王。

　　其中萬科地産在南海拿地最為迅猛。從8月31日起，三度拿地全部在南海，而且是集中在目前廣佛交界處的熱門置業板塊，分別是南海區桂城街道氣象路16號地塊，南海區桂城街道廣東金融高新技術服務區B區03-02-10、03-02-11地段，南海區裏水鎮沙涌村湖洲村民小組地段的地塊。

　　“從萬科今年拿地，可以看出其在佛山發展重心在轉移”，佛山市南海區房地産業協會秘書長麥志光認為，目前萬科在南海的庫存已不多，今年三度拿地也體現了其今後兩三年內在佛山市場的整體戰略。

　　此外，值得關注的是中海地産首次進入南海西樵聽音湖板塊拿地。9月28日，中海地産集團有限公司以32361萬元競得佛山市南海區西樵鎮聽音湖片區錦湖大道路段C21、C22商住地塊。本次進西樵拿地，中海也成了西樵目前最大的品牌開發商。

　　中海地産自2014年進駐佛山後，一直注重在禪城、桂城、裏水金沙洲等中心區域拿地，先後在佛山開發了近10個項目。而此次首進西樵聽音湖拿地，一些開發商認為別有深意。值得注意的是，在12月2日擬出讓西樵鎮聽音湖片區C-2地塊，面積達36239.7平方米，遠超中海地産在9月28日所拿地塊的近6倍之多。

　　“南海一直是地産商拿地的熱門，而接下來一直到年尾，南海土地出讓有限，其中西樵鎮聽音湖片區將是一大熱點。”宏鼎集團總經理助理陳敏傑説。一些業內人士認為，隨著聽音湖片區出讓土地的增加，以及中海等知名開發商相繼進入，未來規模效應疊加後，聽音湖片區有望成為南海又一開發熱門地區。

　　1—11月大型房企在南海區拿地情況梳理

　　2月9日

　　保利華南實業有限公司以3.33億元競得桂瀾路以東地段商住地塊，樓面價5991.42元/平方米

　　3月12日

　　時代地産18.6億元，奪得位於大瀝黃岐沙面新城旁的一宗沿江商住地，溢價27.5%，樓面價7548.08元/平方米

　　8月31日

　　佛山市萬科置業有限公司以1億元競得該宗南海區桂城街道氣象路16號地塊，溢價27%，樓面價7849元/平方米

　　9月28日

　　中海地産集團有限公司以32361萬元競得佛山市南海區西樵鎮聽音湖片區錦湖大道路段C21、C22商住地塊，總用地面積66752.5平方米，總建築面積120154.5平方米，折合樓面價2693.28元/平方米，溢價率1%

　　9月30日

　　奧園集團有限公司以10.87億元奪得佛山南海區桂城街道廣東金融高新技術服務區B區03-02-10、03-02-11地段，折合樓面價9357.67元/平方米，溢價率56%，成為佛山年度單價地王

　　10月26日

　　佛山市萬科置業有限公司以總價186410萬元競得佛山市南海區桂城街道海八路北側63號地段商住地塊，佔地70248平方米，折合樓面價8845.33元/平方米，溢價60.82%

　　11月4日

　　萬科以總價20.27億元競得佛山南海區裏水鎮沙涌村湖洲村民小組地段的地塊，折合樓面價為6121.33元/平方米，溢價55.1%，成功刷新佛山年度總價地王紀錄