樓市去庫存半年考：取得初步成效 三四線瞄準“産城融合”

　　中國網財經6月18日訊(記者 李春暉)去年底的中央經濟工作會議中，“去庫存”被列為2016年五大任務之一。如今一年將近過半，在各級政府與行業企業的共同努力下，政策框架基本成型，商品房銷售面積持續較快增長，去庫存取得初步成效。

　　同時，被認為房地産庫存“重災區”的三四線城市，也在探索適合自己的去庫存道路，力求從根源上解決供需矛盾。

　　中國樓市能否如這片火鳥似的雲霞一樣，涅槃重生？ 中國網財經攝

　　制度建設：去庫存政策框架基本成型

　　去年底的中央經濟工作會議不僅將樓市去庫存定為今年的五大任務之一，同時也為“如何去庫存”指明瞭方向。今年以來，政府部門在會議精神的指導下，緊鑼密鼓進行制度建設，目前去庫存政策框架基本成型。

　　中央經濟工作會議：要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。

　　也就是將農民工市民化與樓市去庫存結合起來，通過打破戶籍藩籬，讓農民工在城市“進得來、住得下、住得好”，釋放內需。截至目前，全國已有29省份出臺戶籍改革方案，其中大多數省份明確提出取消農業戶口與非農業戶口性質區分，不少地區放寬了落戶條件。

　　中央經濟工作會議：要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。

　　今年6月，國務院辦公廳印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，《意見》支援房地産開發企業拓展業務範圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業務；鼓勵房地産開發企業出租庫存商品住房；引導房地産開發企業與住房租賃企業合作，發展租賃地産。

　　中央經濟工作會議：要鼓勵房地産開發企業順應市場規律調整行銷策略，適當降低商品住房價格。

　　鼓勵房地産商降價必須使用市場手段，其間政府能做的，就是通過降低稅費等措施降低企業成本，給企業提供降價空間。今年5月1日開始，房地産行業納入營改增，所有企業新增不動産所含增值稅納入抵扣範圍，確保行業稅負只減不增。中金公司預計，實施“營改增”後，房地産全行業稅負有望從3960億元(營業稅)減少至3340億元(增值稅)，下降幅度約為15%。

　　市場成效：商品房銷售持續保持約30%同比增速

　　在政策組合拳的推動下，我國商品房銷售出現明顯好轉。統計局公佈的最新數據顯示，1-5月份，商品房銷售面積47954萬平方米，同比增長33.2%。其中，住宅銷售面積增長34.2%，辦公樓銷售面積增長44.0%，商業營業用房銷售面積增長18.1%。

　　圖片來源：國家統計局

　　從今年年初以來，我國商品房銷售面積一直保持較快增長：2016年1-2月同比增幅28.2%，1-3月增33.1%，1-4月增36.5%,1-5月增33.2%。

　　從3月份開始，商品房待售面積連續多個月減少，5月末，商品房待售面積72169萬平方米，比4月末減少521萬平方米。

　　“去庫存取得初步成效。”國家統計局投資司高級統計師李皎對此表示。

　　雖然目前我國仍有7.2億平方米的待售商品房，去庫存道路長遠，但上半年房地産市場的好轉以及庫存量的積極變化，説明去庫存已經開了個好頭，距離成功更近了一步。

　　在近日于營口召開的中國三四線城市房地産健康發展論壇上，與會專家對去庫存的前景表達了樂觀預期。住建部專家委員會成員張泓銘表示，三四線城市房地産庫存，用兩三年的時間，基本上可以解決，有些城市還可能快一點。

　　“政府發力在先，在政府發力的同時，市場要主動調整，企業要主動調整，不等待、不依賴。” 張泓銘稱。

　　營口樣本：三四線樓市瞄準“産城融合”

　　我國房地産市場庫存量主要集中在三四線城市。在中國三四線城市房地産健康發展論壇上，上海易居房地産研究院發佈了《中國房地産庫存報告(2010—2016年)》，報告顯示，2010年-2015年我國三四線樓市庫存佔全國比重依次為83%、83%、88%、89%、90%、91%。

　　營口當地一個高端樓盤，均價每平方米6000元 中國網財經攝

　　對於三四線城市龐大的庫存量來説，僅僅通過降首付、降利率、增加按揭貸款額度等刺激手段是無法從根本上扭轉局面的。現在廣大三四線城市也意識到了這一點，越來越多的城市希望通過“産城融合”實現去庫存。

　　以遼寧的沿海城市營口為例，營口曾經被認為是東北地區房地産庫存過高的典型城市。現在，當地政府正力圖通過引入新産業項目來聚集人氣。

　　遼寧(營口)沿海産業基地黨工委副書記、管委會常務副主任張渤表示，産業和人口的引入對釋放房地産市場需求至關重要，沿海産業基地要發揮自身土地成本相對較低、物流條件相對較好的優勢，成為“承接國內外産業轉移的最優地帶”。

　　據營口沿海産業基地商務局副局長李揚介紹，該産業基地2016年將引進多個重點項目，例如海潤光伏投資建設的科技創新創業生態産業園項目，包括高端裝備製造和新能源、新材料等，總投資50億元，能吸納就業人口10000人以上；中國航太科技集團投資建設的無人直升機産業園項目，項目總投資10億元，主要建設無人機生産基地、研發中心等，並將組建無人機職業技術學院；此外營口還將承接北京地區的産業轉移，通過PPP模式建設公共文化體育設施，該項目預計7月正式簽約落戶。

　　營口市政府遷入了營口沿海産業基地，市政府遷入成為當地樓盤的新賣點。中國網財經攝

　　6月15日，營口還舉辦了三四線城市房地産健康發展高峰論壇，當地領導認為，營口房地産業的發展某種程度上代表了一部分三四線城市房地産發展的現狀，他們希望參與論壇的專家們能夠為營口房地産市場未來的發展多多出謀劃策。