降溫初現 一線樓市起波瀾

　　熱點城市集中調控去杠桿

　　■本報記者 陳小瑛 楊仕省 王海春

　　深圳、北京、上海報道

　　在大部分二三四線城市還在努力去庫存的情況下，樓市過熱的城市開始集中收緊調控。

　　3月25日，上海出臺了被稱為史上最嚴格的樓市調控政策，深圳、南京、武漢等多城市調控政策接踵而至。記者採訪獲悉，北京相關部門也在開會研究穩定樓市的舉措，並有相關的政策儲備。

　　儘管市場對房價瘋漲的城市已有調控預期，但即日起執行的果斷，仍讓市場措手不及。《華夏時報》記者走訪發現，深圳、上海等市場購房熱情在新政後立即熄火，新樓盤開盤去化率明顯降低，且定價低於預期，二手房市場業主報價下調，低於市場價幾十萬元甩賣的房源開始不斷增加。

　　部分市場熄火

　　就在3月25日晚上9點，調控政策出臺前幾小時，深圳有開發商聞風而動，位於龍華新區的潛龍公館提前通知客戶解籌，但由於新政預期，選房者與棄購者對半。

　　果然，緊隨上海之後，深圳趕在深夜11時公佈了政策，規定“非深圳戶籍購房社保‘1改3’”以及“首套貸款還清後二套房首付三成改四成”。雖然力度遠不及上海嚴厲，但突擊未給市場任何緩衝期，令開發商和部分投資客手忙腳亂。

　　記者在3月27日潛龍公館開盤現場參與搖號選房發現，新政策的實施確實對深圳購房的熱情起到了抑製作用，開發商以均價5.3萬元/平米帶精裝修開盤，低於此前的預期價格，但銷售率卻只有六七成左右，相比之下，周邊二手房價格已普遍在5.8萬-6.5萬元/平米之間。

　　“價格確實不貴，但新政剛出臺，還是先觀望下。”現場投資客佔比較多，幾位投資客告訴記者，深圳房價一年翻番，調控後短期跌的可能性更大。

　　“如果早開盤一個月，五六萬的價格早就是日光碟了。”潛龍公館的有關銷售負責人稱。

　　3月下旬以來，雖然政府沒有正式出臺調控政策，但有關部門先是打擊“首付貸”，後是禁止“眾籌炒房”，深圳樓市實際上已瀰漫著滯漲氛圍，買家開始觀望，房子也不好賣了。

　　美聯物業深圳總經理江少傑認為，二套首付調高至四成影響較大，尤其是針對快進快出的短線炒家，只要市場橫盤，就要虧利息，接下來半年到年底，絕對會有短炒投資者讓利出貨，樓市將處於動蕩期。

　　據深圳中原研究中心數據，在3月第四週，深圳中原經理指數直接跌到了2014年9月以來的最低點，深圳有兩成業主下調報價，而低於市場價幾十萬元的、屬於急賣的筍盤也在增多，有的最高可以比市場價低10%。

　　同樣，上海調控新政落地的首周，樓市也出現明顯降溫，新房和二手房成交量均有所下降，並且隨著近期二手房市場降價賣房業主的增多，場內觀望氣氛有所抬頭。

　　北京因限購政策最嚴，去年市場成交量價穩步回升未出現暴漲，2015年北京新房成交均價為2.72萬元/平米，同比上漲近10%。在四個一線城市中，廣州較為例外，市場還在為去庫存發愁，房價不見起色，政府有心放鬆限購政策但未被允許，市場仍不溫不火。

　　熱點城市去杠桿

　　此輪房價暴漲的城市，除了房子供不應求外，與樓市不斷加杠桿，以及場外配資參與投機密不可分。

　　深圳房地産研究中心主任王鋒撰文透露，深圳投資性購房的比例從20%上升至2015年底的40%，甚至更高。

　　“大部分投資客是有房的人，將一套房賣掉，錢套出來換作兩套房首付，再從銀行做高貸，或者先用過橋資金將房子紅本贖回後，到銀行做抵押貸款買房，還有通過從不同銀行做三五十萬元消費貸款湊齊首付的投資者，月供也是依靠從銀行套錢出來。”深圳一位資深投資客説，與股市一樣，深圳房價節節炒高主要就是靠不斷加杠桿。

　　深圳市規土委人士稱，政府並不希望房價大起大落，去杠桿打擊投資客短炒行為，是深圳此次調控的主要目的。

　　房價過快上漲的熱點城市都在積極去杠桿，早在3月18日，蘇州就因庫存僅剩3個月，率先出臺了“蘇十條”，限制房價過快上漲。3月25日，央行南京分行與銀監會江蘇監管局也聯合發佈通知，要求全省金融部門落實差別化個人住房信貸政策，嚴審購房人首付款比例、首付資金來源。同一日，武漢市也發佈公積金貸款新政等。

　　戴德梁行住宅部董事伍惠敏認為，上海樓市新政中，提高外地戶口購房社保年限，意在過濾中短期、穩定性相對較差的外地客群，控制涌入上海住宅市場的資金，上海新政將擠乾投機投資的水分。

　　“北京未來政策的調整要看市場走勢。”北京市住建委主任徐賤雲日前表態説，從目前情況來看，北京的限購政策沒有取消的理由。記者向北京市各區住建部門求證獲悉，北京將堅持現有的限購政策，以穩為主。

　　資金涌向去庫存城市

　　隨著熱點城市的政策逐漸收緊，此前集中在這些地區的投資客，還在繼續轉戰周邊城市。最近一年來，臨近深圳的東莞、惠州樓市再次涌現繼2010年之後的第二波購房熱潮。

　　據東莞中原研究部數據顯示，2016年2月東莞住宅成交面積同比大增194%，連續第11個月創下歷史同期高位。另有數據顯示，截至3月28日，惠州單月銷售面積已達到164萬平米，創下新高，根據廣東省3月初的去庫存任務，到2018年，3年間任務為165萬平米，但惠州僅用1個月就完成了3年的去庫存任務。

　　隨著成交量的攀升，一年來，不少新樓盤價格也在跟隨深圳翻番。3月29日，惠州房管局對於高燒的惠州樓市出臺相關降溫措施，成為廣東省首個對樓市高燒採取降溫措施的三線城市。

　　上海調控政策的收緊對於後市的影響，蘇鑫也認為，將産生市場溢出效應，使大量投資需求外溢到長三角周邊城市，從而加速催火昆山、蘇州、杭州等周邊城市，接下來的需求可能會有不同程度的快速增長。

　　“在北京限購未松、通州限購從嚴的大勢下，也讓投資客篤定加碼佈局北三縣（廊坊市下轄的三河、大廠、香河）的項目。”中原地産首席分析師張大偉分析認為，北京五環內的房子越來越少，買房者向東移的趨勢明顯，越過通州，直奔環京周邊縣。

　　記者調查發現，三河燕郊的房價目前已漲至近2萬/平米，與一年前約萬元的單價相比，房價漲幅達到100%，這也迫使周邊城市開始防範樓市炒作。廊坊市政府3月27日透露，為穩定環京周邊縣（市）住房價格，廊坊市研究了穩定住房價格的若干措施，即將公佈。3月28日下午的京津冀協同投資招商會議上，參會的廊坊官員證實了上述消息。