樓市分化加劇 三四線城市去庫存漫長

　　當前，我國房地産市場在不同城市表現為過熱和趨冷的分化——

　　樓市健康發展應從供需兩端發力

　　調控的目的應該是去庫存，如今的市場反應與政策的期待不完全吻合。調控應該更加注重因城施策，甚至一城一策

　　房地産市場的供給側改革，亟待探索一些制度性改革，包括土地供應制度、土地招拍挂制度、集體建設用地入市制度

　　“今年前5個月，商品房銷售繼續保持較高增速，商品房待售面積持續減少，去庫存取得初步成效。”國家統計局投資司高級統計師李皎説。然而，房地産市場在不同城市表現為過熱和趨冷。我國樓市面臨的問題，也需要通過供給側結構性改革、供需兩端發力來解決和完善。

　　今年以來，一線城市和部分熱點二線城市樓市價格猛增。受到滬深兩地調控政策的影響，一線城市樓市價格的上漲勢頭暫時被遏制，市場逐漸趨於平穩。

　　但比房價更為“躁動”的是地價。6月初，北京、深圳再次拍出“地王”。深圳一宗地塊的樓面價已經接近甚至超過了周邊在售樓盤。而北京遠郊區延慶某地塊商品住宅樓面價4.3萬元，是當前房價的3倍多。“麵粉”遠貴過“麵包”。“地王現，房價漲”的情形再次出現，“地王”拍出之後，周邊再售樓盤有停止銷售後再開盤的現象，有的項目再開盤之後每平方米單價至少上漲幾千元。

　　縱觀全國房地産市場，分化已經成為最主要的特徵，且分化不斷加深。熱點城市高燒不斷的同時，三四線城市樓市仍然比較低迷。

　　數據顯示，5月末，商品房待售面積72169萬平方米，比4月末減少521萬平方米。其中，住宅待售面積減少721萬平方米。而2015年末，商品房待售面積71853萬平方米。表明如今全國總庫存量要高於去年末的水準。樓市的高庫存量主要集中在三四線城市，以上數據表明，樓市仍將處於較為漫長的去庫存過程中。

　　房地産市場對整個宏觀經濟的影響已不言自明。其産業鏈長，對經濟的帶動作用明顯，它的變化對於宏觀經濟的起落髮揮至關重要的作用。它又是關乎百姓住有所居，居住條件改善的重大民生問題。針對熱點城市高房價對優質産業和人才的擠出效應，已經有不少關注。而對於三四線城市由於樓市難以提振給當地經濟帶來的下行壓力，也是當前擺在這些城市面前最現實的問題。

　　今年以來，在“去庫存”的大背景下，一些針對房地産市場的調控措施體現了分類調控、分城施策的原則。比如，針對非限購城市實行首套房首付比例的下調和貸款利率的優惠。也就是説，除了一線城市之外都將執行更加優惠的政策。

　　根據市場的反應，首付和貸款利率的優惠確實給去庫存帶來了一定效應，樓市出現了回暖態勢。但從總體而言，三四線城市的樓市仍處於較為漫長的去庫存過程中。很顯然，本輪調控更為顯著的結果是，能夠享受優惠政策的一線城市周邊的一些區域，以及一些熱點的二線城市的房價實現了快速攀升。

　　“調控的目的應該是去庫存，如今的市場反應與政策的期待不完全吻合。”一些市場人士觀察發現，“調控應該更加注重因城施策，甚至一城一策”。

　　儘管樓市調控對於市場的作用必不可少，房地産市場靠調控僅能發揮短期效應。從長遠來看，決定樓市未來走向的還是供給和需求，因此促進樓市平穩健康發展還需從供需兩端發力，適當供給，滿足需求。

　　清華大學房地産研究所所長劉洪玉認為，從房地産行業的角度分析，房地産市場的供給側改革，亟待探索一些制度性改革，包括土地供應制度、土地招拍挂制度、集體建設用地入市制度，以及促進現有城市存量土地進入到供應體系當中的一些制度。

　　解決居住需求的手段不僅有購買，還有租賃。近日，國務院辦公廳出臺《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，強調建立租購並舉的住房制度。這應當也被視作房地産市場供給側結構性改革的重要組成部分，通過擴大租賃供給在市場中的佔比優化市場供給，更好滿足多層次、多方面的住房需求。

　　對於需求端而言，我國有龐大的農民工群體生活在城市，有潛在購房需求。去年底召開的中央經濟工作會議強調，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地産市場。

　　而農民工市民化面臨的核心問題是難以在城市落戶，推進戶籍制度改革，降低落戶門檻勢在必行。中國社會科學院人口與勞動經濟研究所所長蔡昉曾表示，應該發展新型城鎮化，進行戶籍制度改革，讓農民工得到城市戶口，成為真正的市民，享受均等的就業服務和社會保障。

　　此外，造成當前樓市分化的重要原因是大城市與中小城市在公共服務、收入水準、就業機會等方面的差異，中小城市的吸引力不足，人口向大城市過度集中。完善中小城市的各項條件，擴大中小城市的吸引力，實現大中小城市的協調發展，能夠有效分散一些城市的過熱。

　　住房天然帶有投資屬性，但是其基本的功能是居住。應該通過供需兩端發力解決當前房地産市場中存在的問題，讓住房更加回歸其居住本質。（經濟日報記者 亢舒）