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諾亞財富：人民幣貶值為何房價還那麼硬？

2016年08月09日16:27 中國網財經 作者：諾亞財富任騁

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　　引言：

　　地王頻出，房價飆升，但在經濟不景氣的大環境下，為什麼房價依然堅挺？諾亞財富認為這些原因支撐著中國房價。

　　正文：

　　民生之事，無非房也。

　　在過去的10年來，房價一直是全國人民關注的焦點。而今年上半年一二線的大漲，讓地産行業又一次推上了風口浪尖。那為什麼在大宗商品都比較蕭條的時期，房價卻依然堅定？恐怕還是任志強2014年的一句話：貨幣在不斷貶值，長期看房價還是會上漲。看似有悖邏輯，但是可能目前的現狀就是這樣。

　　按照一般的理論，如果一個國家的貨幣出現貶值的話，那麼這個國家的房價應該是跌的，因為資本不會持有一個貶值貨幣的資産。比如，英國脫歐引起英鎊大跌，相關的英國地産基金也遭到了拋售。那為啥中國的地産卻越來越堅挺呢？

　　一句話，還有什麼比地産還保值？説一下資本可能的邏輯，政府背書、一二線“地王”頻現、資本不能完全流通。

　　諾亞財富認為：

　　首先，在目前寬鬆的貨幣政策下，能承接10%以上M2增速的市場恐怕只有地産了。也就是説，在目前的貨幣市場環境中，政府是地産行業的最大的支撐著，如果哪天M2增速低於10%了，那麼地産的降溫才會到來吧。

　　其次，諾亞財富認為要考慮現貨和期貨的關係。這看來是一個金融術語，但同樣適用於地産。現在的“地王”可以看做是現貨，資本投資最簡單的邏輯，你現貨這個價，未來期貨(房價)的價格也不會低，除非政策環境有變化。簡單來説，麵粉這個價，麵包會便宜嗎？

　　最後，人民幣貶值的時期，看看都出現了哪些應對貶值的政策。基金方面，QDII基金投資額度受限，截至今年7月21日，65隻QDII基金採取了限購措施。自2015年3月至今，QDII未獲新增額度，很多基金公司的外匯額度告急。據統計，目前暫停申購的QDII基金佔到總體的比例大約是44%，其中暫停大額申購的比例也達到43%。

　　另外，2015年“8.11匯改”以來，越來越多的內地人涌入香港購買保險。因為這等於用人民幣買美國資産，但是今年銀聯卡實施交易額度限制為每次交易最高5000美元，將向全港所有保險機構和其他商戶實施。這些措施讓人民幣不能完全自由的流通，而中國內地的市場利率在全球貨幣寬鬆背景下，呈現了些許“避險”的特徵。

　　這三大因素，支撐著地産價格的穩定，也讓未來中國發展産生了新的隱憂。比如最近很火的話題：“逃離北上廣”。讓外地青年在北上廣等一線城市花一半的收入在房租上，這是讓許多人對北上廣望而卻步的重要原因。在這個複雜的轉型期間，到底如何解決地産對中國經濟轉型的掣肘，可能會是今年下半年最大的議題。

　　隨著拿地的成本越來越高，許多地産企業的轉型從之前單純的拿地-開發-銷售模式，轉變為運營管理模式。有人會問，這兩者有什麼區別？簡單來説，運營比起前者，更加考驗管理人的管理能力，但是做得好則會有持續性的盈利能力。諾亞控股旗下歌斐資産認為，地産基金未來會出現兩大方向：

　　第一是“重基金”——存量資産收購基金。原則上只看京、滬、深相對核心和次核心的辦公、園區、在建工程或一些容易操作的商業地産，地段要好。這些項目從回報看沒有過去開發類的項目那麼高，但是相對比較穩健，風險比較小。這個投資邏輯比較簡單，首先看地段，同時考量價格和可改造、可提升的空間。因此，投資人會關注京、滬、深的一些物業，或者是收購，或者是長租，可以通過運營改造提升租金，三到五年後退出。

　　第二個方向PERE(房地産私募股權投資基金)，主要是投資一些輕資産的房地産運營公司的股權。投資它們的核心還是圍繞市場需求。當整個中國巨大的房地産市場從開發商作為唯一主角的一個行業，變成有諸多的善於經營管理公眾業態的團隊興起的時候，誰能夠把經營管理做好，誰就有市場。這裡面不僅是選賽道問題，還要在賽道裏面選擇優秀的團隊。經營管理價值的體現，在上海、北京已經有鮮活的案例。比如有些創意園區的改造項目，從總體的投資回報要花五年可以回收，後期的租金差價就是純收入。

　　綜合來看，地産運營模式被認為是目前地産轉型的重要出路之一。

(責任編輯：張明江)

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