諾亞財富：抄底還是觀望？探究退歐對英國地産市場影響

　　引言：

　　英國“退歐”公投之後，包括英國商業地産在內的與英鎊掛鉤的大類資産均遭受不同程度的衝擊。諾亞財富研究與發展中心將通過分析短期及長期因素來解析此次震動全球的退歐事件將會對英國房地産市場産生哪些影響。

　　核心觀點：

　　1、短期來看，退歐公投情緒在一定程度上對英國房地産市場産生負面衝擊。

　　2、長期來看，英國房地産市場的發展主要還是依賴其自身的經濟的復蘇步伐、經濟週期的表現以及供求關係等。

　　正文：

　　英國房地産的投資背景

　　英國一直以來都是國際投資者的熱門目標，尤其是倫敦的商業寫字樓和高端住宅。其中主要投資者來自中東、東歐、亞太區(中國內地、中國香港)。2009年以來，海外投資者購房佔總體交易的比重一直維持在45%以上。

　　退歐公投之後，市場恐慌情緒蔓延。但分析來看，退歐最終結果很大程度將取決後續的談判。英國現在有很多選擇，可以繼續留在歐洲經濟合作委員會或者協商達成雙邊協定。因此，在沒有實質性退歐之前，英國整體政治地位和經濟不會發生太大的變化。

　　退歐對英國房地産的影響

　　1、短期—退歐情緒引發房地産投資疲軟

　　1)恐慌情緒蔓延至房地産投資

　　2016年一季度以來，在英國退歐風險影響下，海外投資者在英國房産市場投資下降了50%。短期內，市場對海外企業撤離英國的擔憂導致倫敦商業地産需求下降，英國境內商業地産投資基金市值縮水了4.5%至5%。4日開始，流動性耗竭的六大商業地産基金陸續宣佈暫停交易，並在一定期限內禁止投資者贖回。這一決定將100億英鎊左右的資産鎖定，引起了投資者的擔憂。

　　2)金融業受打擊致使商業地産投資需求減弱

　　二季度以來，英國商業地産基金面臨嚴重的資金流出壓力，4月商業地産基金凈流出規模高達1.37億英鎊，5月上升至3.6億英鎊。自英國退歐的公投結果出爐以來，商業房産面臨貶值的壓力。6月英國建築業PMI由5月的51.2降至46，創2009年以來新低。

　　雖然一季度英國辦公物業保持強勁的增長，英國整體辦公物業(包含office與industrial部分)空置率也已降到金融危機後的新低。但由於市場一致預期退歐對倫敦金融業的衝擊力度較大，致使短期內倫敦商業地産尤其是辦公樓的需求量或將出現下降。

　　零售地産近年來空置率也一路下行。但退歐後由於本幣貶值，外幣購買力上升帶來的旅遊業和零售業收入的增加將促進一些零售物業的增值。

　　2、中長期—投資空間增大

　　從經濟危機及歐債危機前後的地産走勢，中長期來看，主要受兩個因素影響：

　　1)供不應求的地産現狀將會持續。

　　根據2008年金融危機和之後的歐債危機來看，在經濟危機的衝擊下倫敦市場房價有所下滑，但市場上房産供應量同樣大幅下滑。

　　受可建設土地、規劃審批、建設成本、技工短缺等諸多因素嚴重制約，長期來看英國房地産市場的供不應求的基本面不會改變。英國，尤其是倫敦房地産的長期走勢仍將是持續上行的。

　　2)貨幣貶值降低投資成本。

　　對投資者而言，英國退歐帶動的英鎊貶值使某些類別的資産價格短期內産生下降的空間，其中包括英國的寫字樓、酒店和零售物業(受退歐結果影響，英鎊已經創下1985年以來的最低位)。投資者可以適當借著短期的外匯波動，關注購買價格具競爭力的房地産。基於英國經濟基本面的預期，購房成本的下降將為投資者帶來更大的利潤空間。

　　數據來源：Bloomberg，諾亞研究

　　結語：

　　諾亞研究認為，現階段退歐公投情緒在一定程度上對英國房地産市場産生負面衝擊。中長期看，英國房地産的發展主要還是受英國自身的經濟能力、經濟週期的表現以及供求關係等因素的影響。

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