樓市的瘋漲背後，隱現網際網路金融身影。網貸之家數據庫統計顯示，2015年正常運營的有房貸産品的P2P網貸平臺至少有664家。目前，P2P網貸平臺的房貸産品有首付貸、贖樓貸、裝修貸等。業內人士表示，樓市好的時候這類産品基本沒有壞賬率，但如果樓價大幅下跌，此類産品可能會出現系統性風險。

　　21世紀經濟報道記者了解到，目前房地産與網際網路金融的結合，主要渠道之一是依託于P2P平臺提供與房地産相關的各類貸款。

　　“樓市好的時候，P2P平臺的贖樓貸（注：幫助業主付清貸款本息，方便其賣出房産）好做，去年深圳這項業務很火，有的深圳P2P公司一年做了幾個億。”廣東南方金融創新研究院秘書長徐北告訴21世紀經濟報道記者。“只要房價升，無論是銀行還是P2P做房貸項目都沒有太大風險。”

　　在樓市向好的情況下，記者採訪的P2P平臺都表示，目前首付貸、贖樓貸等相關産品基本沒有壞賬率。然而如果樓價大幅下跌，有業界人士則擔心此類業務會出現系統性風險。

　　首付貸贖樓貸裝修貸 P2P房貸産品層出不窮

　　盈燦諮詢給記者提供的數據顯示，P2P房貸産品已覆蓋了個人和企業在房地産融資上的大部分需求。

　　從與房價有關的數據來看，在個人房貸産品上，買房有首付貸（包括新房和二手房）和按揭貸款（如二手房按揭貸款）、賣房有賣房貸（滿足賣房者臨時的短期資金需求）和贖樓貸（幫助業主付清貸款本息，方便其賣出房産）。此外，還有抵押貸款等産品。

　　而從P2P平臺的房貸來説，鏈家最具代表性，鏈家理財90%以上的數據來自房貸標的，它也是P2P行業最大的房貸平臺。記者查詢鏈家理財的數據顯示，2015年11月、12月，2016年1月，其月成交金額分別為14.1億、20.5億、25.2億，呈大幅飆升態勢。2月鏈家捲入調查風波，疊加春節假期因素，其數據略有下降，但也維持在17.1億水準。

　　而這幾個月，正是幾個一線城市價格瘋漲的時候。

　　房貸與房價有著密切的關係。良策金融副總裁潘鑒明告訴記者：“樓市好的時候，按揭貸、贖樓貸、裝修貸都增多。”

　　一位廣州e貸的人士告訴記者，公司的首付貸近幾個月也火了。

　　所謂的首付貸，是指對首付的貸款，是對房貸這類優質資産提供的貸款。一般來説，買房首付是不可以貸款的。普通的房貸都要先付房款的30%，餘下的才能從銀行貸款。

　　記者拿到的一份資料顯示，廣州e貸的首付貸産品“房易貸”，期限是3個月至3年。非合作樓盤的房易貸産品貸款額度最高不超過30萬，二手房的房易貸産品貸款額度最高不超過15萬。以上這兩款産品的貸款期限為12、18、24期，還款方式是每月等額還款。客戶來源主要是跟開發商合作，由售樓部向客戶推薦首付貸産品。

　　記者致電廣州e貸總裁、廣州網際網路金融協會會長方頌，方頌表示：“我們的首付貸産品推出了一年多，挺受歡迎。利率為7%至9%，較銀行高。從9月開始首付貸的規模每月總交易額都有幾千萬，這是個相當大的量。”

　　方頌告訴記者：“2月遇上春節假期，是樓市淡季，不過我們的首付貸仍有三千萬左右。”

　　不過，行業內也有不同的聲音，認為首付貸具有政策風險：中國居民個人住房貸款的首付比例是由央行統一進行宏觀調控的。通過民間二次借貸的方式支付首付，使不符合條件的購房者也能向銀行貸款，相當於越過了金融貸款審核的門檻，中間存在一定騙貸的嫌疑，是不符合相關政策的。

　　但市場上事實上存在不少類似的産品。

　　早在2014年9月1日，中國平安集團旗下房地産電商平臺平安好房，就推出了“好房貸”，即平安首付貸。此外，鏈家也有類似的首付貸。

　　“未來P2P行業的首付貸産品將會越來越多。”方頌認為。

　　記者了解到，廣州P2P平臺禮德財富涉及房産的有墊資贖樓産品，日息萬分之八，按日計息，分為二手房買賣及房産轉抵押兩種。“房價上漲會使借款人得到更多的資金變現，因此這類項目近期一定會增多。”禮德財富的一位人士表示。

　　不過，禮德財富執行副總裁李淵認為，墊資贖樓項目的執行流程難以標準化，極為考驗業務和風控人員在環節控制上的能力，因此難以廣泛推行。

　　而合富金融總經理鐘偉斌也告訴記者，P2P平臺要介入做交易類型的房貸並不容易，需要有與房地産合作的線下團隊，以及相應的風控體系，大部分的P2P並不具有這方面的資源。所以他認為，目前房地産交易能從P2P平臺獲得的資金量佔比不會太高。

　　退潮時裸泳？ 首付貸風險到底有多大？

　　網貸之家數據庫統計顯示，2015年正常運營的有房貸産品的P2P網貸平臺至少有664家，分佈在29個省市地區，主要集中分佈在廣東、北京、上海、浙江和山東，這五省市合計平臺數樣本佔比為62.8%。

　　但對P2P這個草莽行業來説，最令人擔心的是風險問題。

　　對此，方頌表示：“我們的首付貸上線一年多，沒有壞賬。”

　　而禮德財富相關人士也表示，其墊資贖樓産品也沒有産生壞賬。

　　徐北認為，“當房價上漲時，P2P平臺做房貸項目沒有風險。但當房價大幅下跌時，由於融資成本高，借款人一旦違約，提供擔保的P2P平臺可能會出現系統性風險。”

　　但鐘偉斌持不同看法，他認為，P2P平臺的房貸項目有無風險主要是看其産品風控體系的設計，而不能簡單地理解為與房價漲跌直接相關。

　　對此，方頌告訴記者，房貸是資産品質最優質的産品之一，而首付貸小額、分散，且針對有穩定收入的人群，是住宅的剛性需求，所以風險不高。

　　記者查閱該首付貸産品，其借款人需要準備的資料有：身份證、戶口本、婚姻狀況證明、收入證明（家庭總收入減去廣州e貸分期月供+銀行按揭月供供樓款後至少每人要有1500以上的生活費）、流水、人行徵信報告、客戶名下房産情況表及其他資産證明、公積金及社保的繳存證明等10項。

　　而禮德財富人士告訴記者，其風控措施包括三方面：墊資贖樓的項目來源是已獲得銀行授信的優質客戶，且房主借款用途明確，還款來源可控；合作機構將對房主的資金流向進行全程的監控；合作機構提供連帶責任保證擔保，逾期時由合作機構提供本息代償。

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　　近日，連結理財的“家多寶”産品受到質疑。在鏈家理財平臺上發行的“家多寶”産品中，有不少項目的用途是湊齊購房首付。有人認為首付貸放大購房貸款的杠桿，不僅與房地産調控政策相悖，更加大了購房者的壓力，放大了風險。

　　首付貸大幅降低了購房者的門檻，限購政策、銀行差別化信貸政策等控制過度杠桿的“防火牆”被輕鬆逾越。按照近期上海、深圳等地的行情，把房子買下來拿幾個月就能獲利幾十萬元。業內人士表示，鏈家的這種做法，類似于去年股市的配資，給了本就火熱的一線樓市房地産加高了杠桿。在不出現房地産系統性風險的情況下，風險可控，但一旦發生系統性風險，可能會造成巨大的危機。對購房者而言，如果未來收入下降，或房價下跌預期形成後出現拋盤，勢必將蒙受損失。