火爆的樓市已成投機客熱土 肯定會分流股市投機性資金

　　昨日A股再度暴跌，有分析認為，由於近期樓市火爆，投機資金選擇“賣股炒樓”，最終成了壓垮A股的最後一根稻草。對此，分析人士認為，房地産的火爆肯定會分流股市的資金，尤其是投機性的資金，但引發股市暴跌的説法有些牽強，而且這些投機客的“花樣”炒房手段風險極大，存在著讓樓市釀成去年股市那樣的隱患。

　　現狀

　　股市暴跌的同時樓市升天

　　昨日，A股指數再度暴跌。其中，上證綜指跌2.86%，失守2700點大關，代表新經濟的創業板指數下跌6.69%。與此形成鮮明對比的是，近期一線城市在改善型住房需求及投資客的瘋狂情緒雙重推動下，北上深房價在春節後節節攀升。受此影響，地産板塊世聯行、濱江集團、棲霞建設等多只地産股逆市走強。

　　對此，有分析師認為，火爆的樓市已形成了一個巨大的吸金黑洞，投機資金選擇“賣股炒樓”，火爆樓市成了壓垮A股的最後一根稻草，這是導演暴跌的最大黑手。對於股市與樓市的關係，北京青年報記者多方諮詢相關證券、地産界人士，他們認為，這可能是一個無解的問題，房地産的火爆肯定分流了股市的資金，尤其是投機性的資金，但如果説是直接引發了暴跌，這個説法有些牽強。

　　北青報記者注意到，近日一則關於“四成上市公司一年利潤夠不上北上廣深一套房”的消息流傳甚廣。有媒體梳理2014年中國上市公司的年報數據，其顯示，494家上市公司凈利潤不足1500萬元，佔全部2818家上市公司的17.53%，1500萬不夠北上廣深一套好房子的價格；1065家上市公司在2014年的全年盈利不足5500萬，佔上市公司總數的37.79%，一年利潤敵不過一套深圳豪宅的價格。

　　由此引出了一個問題，目前股市和房地産，哪個泡沫更大? 對此，分析人士認為，A股上市公司是中國優秀公司的代表，上市公司一年利潤買不起北上廣深的一套房，不是上市公司的盈利機制有問題就是房價的泡沫太大。去年六月以來，A股的瘋狂泡沫在去杠桿的過程中急劇破滅，引發了股價暴跌。

　　對於當前一線城市樓市的情況，有觀察人士認為，這種情形已經跟去年5月股市的情況非常接近。但看多樓市的人認為，“股市與樓市不能簡單對比，房子首先是居住，是剛需，不像股票，多數人只是為了低買高賣。”

　　對比

　　樓市空頭和倒房客的冰火兩重天

　　股市的暴跌和樓市的火爆已經快要把王濤逼瘋了。在深圳居住了10年的媒體工作人士王濤曾是樓市堅定的空頭，從10年前開始，他就認為深圳的樓市有泡沫。王濤説，他在大學的時候研究過經濟學，認為泡沫必然破滅，當時許多知名的經濟學家都抱這樣的觀點。

　　10年來，雖然父母一直催他在深圳買一套房，但王濤一次次地説服了父母。然而，王濤眼中的“泡沫”卻一直沒有破滅。2月24日，清華大學恒隆房地産研究中心與北京大學林肯研究院城市發展與土地政策研究中心共同發佈了2015年第四季度“中國典型城市住房同質價格指數”（CQCHPI），研究顯示，近十年房價漲幅前三位城市依次為：深圳房價總體上漲508.5%、年均上漲20.4%；上海房價總體上漲384.6%、年均上漲17.6%；北京房價總體上漲380%、年均上漲17.5%。

　　一年前，王濤曾在深圳看過一次房，但最終沒有出手。如今，王濤積攢的錢已經不夠深圳一套房子的首付了。“在買房這個事情上，經濟學家完敗于家庭主婦。”

　　王濤的朋友程旭在兩年前成了一名“倒房客”，他把自己原先在福田區的兩居室賣了換成了三居室，另外又在深圳關外的龍華新區買了一套房子。如今，程旭雖然還肩負著近200萬元的貸款，但其名下兩套房子的價值已經超過了800萬元。

　　揭秘

　　北京炒房客“轉戰”燕郊

　　去年六七月份，以“場外配置”、“傘形信託”等為代表的股市杠桿手段導致了股市的巨大泡沫，並在去杠桿的過程中引發股災。如今，“場外配資”這個名詞開始向樓市轉移，火爆的樓市已經成為了一部分投機客的熱土。那麼，炒房客背後都使用了哪些手段呢？

　　投資客在深圳繳社保“養號”

　　深圳一名地産仲介人士告訴北青報記者，樓市井噴式的行情讓越來越多的深圳人加入到眾籌買房的隊伍。

　　該人士告訴北青報記者，去年年底身邊曾有兩位朋友邀請他加入眾籌買房，由於考慮到風險問題，最終沒有加入。據介紹，眾籌炒房的隊伍中，80後是主力，眾籌炒房本身不難，就是幾個朋友聯合湊足首付，並準備好幾個月到一年左右的月供，等房價上漲了再約定一個時點賣出，營利按投入比例分成。“一般都會拉一個房地産仲介的朋友加入，會有明顯的資訊優勢。深圳投資客中有很大部分是房地産仲介人員。”

　　據深圳一名地産仲介介紹，對於那些有錢的老闆來説，他們聯合起來往往能夠將一棟樓給買下來，然後根據市場的情況慢慢賣。由於深圳限購，投資客會想盡辦法以購買“房票”等方式獲取購房資格。“房票”即購房資格，過去一年，深圳“房票”的價格已從幾千元上漲到了數萬元。由於深圳的購房資格較為寬鬆，只需在當地繳納一年社保，一些投機客開始為自己的親戚朋友在深圳繳納社保，這叫“養號”。

　　大量資金通過P2P流入樓市

　　除了眾籌炒房，首付貸和消費貸是杠桿買房的重要方式之一。近日，鏈家的金融産品被推向了風口浪尖。按照一名理財機構的分析師的説法，以鏈家為代表的地産仲介通過P2P將短期資金引導到房地産行業，同時通過首付貸等方式給購房者或者炒房者提供杠桿，大大推動了投機資金進入房地産的熱情。比如一套價值500萬元的房子，如果首付需要150萬元，通過首付貸，或許購房者只需要出50萬就能買下這套房子，幾個月以後再出手，按照上海、深圳近期的行情，賺個100多萬元很正常。“投資這些理財産品，實際上是將錢投給了炒房客。”

　　北青報記者在今年以來的多起“金融事件”中發現，大量p2p理財産品的資金流入樓市。在“寶能萬科股權爭奪戰”中，寶能係旗下的廣金所被指為寶能旗下的地産項目融資，其專門針對深圳寶能城、深圳寶能公館項目分別推出“寶能購房寶一號”、“寶能購房寶二號”理財産品。另外，近日陷入兌付危機的P2P平臺鑫琦資産理財産品也是流入了房地産，由於投資的二三線城市樓市低迷，導致了危機的發生，涉及資金近10億元。

　　在北京炒房一般要有500萬現金

　　在北京，由於有5年社保和納稅的嚴格限購時間，炒房的操作難度要大了很多。北青報記者多方輾轉，找到一名“炒房客”劉漢（化名）。據他介紹，在北京，除了一些仲介人員和開發商外，普通市民炒房的還比較少，更多是倒騰房子，一些市民將小戶型倒騰為大戶型。

　　劉漢介紹，在北京要想炒房，一般要有500萬元的現金，找一個預期會升值的熱門地段，然後火速用全款買下房子，買下房子以後先不過戶，而是與原來的業主簽訂苛刻的違約合同，然後拿到公證處去做公證，把原業主的房本拿到手裏。隨後通過裝修改造、和仲介合作等方式炒高房價後迅速尋找下家。和下家簽合同拿到錢後再把上家的房本過戶給下家，整個過程需要“穩、狠、準、快”。

　　劉漢稱，由於北京嚴格的限購條件以及高昂的房價，很多炒房客轉移到了燕郊。“那裏沒有限購，可供炒作的題材多，100多萬就可以操作了。”

　　炒房“花樣”手段風險非常大

　　北青報記者在調查中了解到，炒房客的“花樣”非常豐富，但這些玩法大都包含著高風險。就拿劉漢的炒房手段來説，賣家的違約以及背後的房産的抵押情況都可能是地雷，這些炒房手段並不可取。

　　對此，中國房地産協會的一名專家稱，炒房風險極大，一旦樓市下行，這些炒房客將血本無歸。這些“花樣”炒房方式是對市場的一種擾亂行為，政府部門應當加強對這些炒房行為的監管，不能讓樓市釀成去年股市那樣的隱患。(記者 朱開雲)