在此前召開的廣東省兩會上，來自平安銀行的廣東省人大代表林娜提議，“地方金融辦應明令禁止P2P網貸機構開發‘首付貸’産品；對於房地産開發商、房地産仲介機構試圖通過同金融機構或者P2P網貸合作，開發“首付貸”産品以促進其銷售的行為，相關的部門同樣應該高度關注並加強指導。”一時間，“首付貸”被推至風口浪尖。

　　無論是從金融切入房地産的網際網路金融，還是從房産切入金融的房産金融事業部紛紛推出了為解決首付難題的“首付貸”類金融産品。那麼，按照購房杠桿原理來説，無形放大了房地産市場的杠桿效應，市場承壓以及風險也隨之而來。加上2月初央行再下調首付比例，理論上這已經是樓市交易的杠桿，如果首付款再次進行貸款，無疑形成“桿中桿”的邏輯。

　　但首付貸在實際中承擔的“桿中桿”的主要風險，目前或許並非來自於樓市，而是其資金來源——民間資金。

　　目前很多的創新來自於首付貸産品與P2P平臺的結合，資金多來源於個人投資者，也就是通常所説的民間資金。首付貸的類型也分為信用貸和抵押貸，期限為半年到三年不等，可貸款額度一般為總房價的15%~20%。

　　貸款利息則根據期限長短不同而不等，一般半年期為6%左右，12個月則為8%~10%，2年期為10%~12%，三年期則在13%左右。如此計算，首付貸的貸款成本大約在年化20%左右，也由此“首付高利貸”的説法甚熱。“資金成本的上升會逐步傳導至房地産交易市場，造成了房地産交易價格邊際成本的上升。”某地産類網際網路金融平臺一名高管向《第一財經日報》記者表示，這些價格最後不排除消化在高企的房價中，導致房價單邊上漲。

　　從首付貸産品的性質以及資金來源看，這更像P2P平臺上房地産抵押標和信用標的另一種表現形式。

　　“當資金與P2P平臺相對接時，大量資金來自於個人投資者也就是民間資金，隨即網貸平臺存在的大量問題也都將傳導過來，例如期限錯配、無監管賬戶、沉澱資金等。”上述高管表示，目前眾多首付貸産品中仍以信用貸為主，風險觸發壁十分薄，風險點之一表現在購房者利用首付貸後，欠下民間資金的這筆錢並不會納入徵信體系，也就不會影響銀行的放貸判斷，造成風險隱藏。

　　“本質上來説貸款就是杠桿，杠桿肯定會助推購買力，不僅房地産市場，其他市場也一樣。”華泰證券房地産首席分析師謝皓宇對《第一財經日報》記者表示。

　　通過民間資金的補足，讓原本並不具有購房資格的群體順利買房，在市場層面看是可承擔不斷高企房價的購房群體正在不斷增多，且承壓線也在水漲船高。

　　這樣的現象讓更多人想起2008年影響全球的美國始於房地産領域的次貸危機。但是謝皓宇表示，首付貸的融資鏈條和次貸危機不盡相同；次級抵押貸款的基本邏輯是在高杠桿的基礎上再行對接金融産品，進行收益互換也相當於進行了風險互換，存在傳導的過程。

　　回顧美國次貸危機，兩大服務於房地産抵押貸款的銀行房利美和房地美為了分擔高風險高收益的次級抵押貸款而將其打包成次級抵押債券，出售給其他金融機構，而這些下游金融機構再度為了分散風險，二次打包出售給對衝基金、保險公司等，最後逐步傳導致全球。此外，2007美國經濟處於下行期失業率大幅上揚，購房者違約現象漸趨增多導致環環相扣的鏈條斷裂。

　　“目前在國內僅僅能能看到杠桿，暫時看不到收益互換，並未把收益互換做成投資品。”謝皓宇表示，如果美國的次貸危機僅僅是由於購房者在經濟下行期還不起房子，那麼風險會體現在銀行端，而不會體現在投行等全國其他範圍的金融機構，最終産生這樣的結果是因為銀行又將這部分資産打包出售了。

　　從目前國內首付貸的走向來看，更多是通過P2P産品賣給了大量的投資者，分散向了民間資金。這會增加民間資金的風險嗎？

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　　盈燦諮詢研究員高麗秀在《獨家分析房貸新政給“首付貸”迎來哪些契機？》文章指出，“首付貸”風險主要來自於三方面：首先是借款人，一旦購房者發生變故，將影響借款金額的及時收回；其次是來自房産開發商的風險；如果是抵押原物業方式，平臺還面臨自於抵押房的風險。