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下月房貸月供可能不降反升 跨越年度分段計息特殊

  • 發佈時間:2015-12-29 06:36:07  來源:廣州日報  作者:佚名  責任編輯:胡愛善

  今年五次降息的利好將於明年顯現 但理財專家提醒跨越年度分段計息特殊:

  廣州日報訊 (記者陳昕宇 通訊員劉頡頏)對於絕大部分以房貸方式購房的市民而言,今年五次降息的利好,將在下月開始顯現。不過,銀行理財師提醒,由於1月份處於跨越年度分段計息特殊時期,1月份的房貸很有可能“不降反升”,到2月份降息對房貸的影響才真正顯現。

  百萬房貸明年月供少700多元

  今年央行五次降息,使得存貸款利率雙雙降至“歷史低位”,不過絕大多數的購房者還未能真切感覺到房貸壓力的減輕。記者從佛山多家商業銀行了解到,由於房貸月供多采取次年調整的模式,因而五次降息月供累積降幅將在下個月集中體現

  五次降息後,房貸一族壓力能減輕多少?以購房者王先生貸款100萬元為例,如果選擇貸款期限20年,採用等額本息法,執行基準利率(4.9%),明年王先生的月供將變為6544.44元,總利息為57.06萬元。但如果王先生是在今年3月1日,即年內首次降息前辦理100萬元貸款,同樣貸款期限20年,當時月供為7251.12元,總利息為74.02萬元。

  這意味著經過年內五次降息,王先生明年月供減少了706.68元,20年總利息將減少16.96萬元,20年算下來可以省下一部家用轎車。

  而今年公積金貸款年內降息一共四次,比商業房貸少一次,但集中兌現的利好也不在少數。以佛山市民張女士與丈夫為例,兩人使用公積金貸款50萬元,選擇10年貸款期限,等額本息的還款方式,今年3月1日降息前,五年以上年基準利率為4.25%,每月他們需還款5121.88元,本息合計是61.46萬元。而公積金最近一次降息是在8月26日,按照3.25%的最新利率計算,每月還款4885.95元,本息合計是58.63萬元,每個月可節省235.93元。

  房貸利率明年1月才開始調整

  “像市民房貸這種長期商業貸款,大部分人與銀行約定的都是次年生效,所以大部分人的月供應該是從明年1月開始下降。”中信銀行佛山分行理財師告訴記者,目前貸款利率調整最常用的是次年調整方式。按規定,本年度內如遇利率調整,選擇浮動利率貸款的客戶,房貸利率要等到次年1月才開始調整。

  中信銀行佛山分行理財師提醒,目前多數銀行房貸還款日為每月的20日左右,2016年1月的月供相對特殊,正好跨越年度分段計息——今年12月21日至31日期間執行舊利率,明年1月1日至20日才執行新利率,因而月供減少不“徹底”,甚至會出現1月份房貸利息有下降,但根據等額本息計算公式重新計算,還款本金卻會上漲的情況。

  “供房者還的本金上漲的幅度會超過利息下降的部分,所以才會出現月供‘不降反升’的怪事。事實上,供房者1月多還的是本金,並不是利息增多,2月份以後,計息方式就會恢復正常。”理財師提醒,客戶下月最好留意銀行短信通知,避免出現房貸逾期情況。

  降息後提前還貸未必划算

  記者留意到,臨近年底,不少貸款者盤算著要不要提前還貸。對此,有銀行理財經理分析,如果之前享受7折、8.5折優惠利率和辦理公積金貸款者,在今年五次降息的情形下提前還貸未必划算。

  “在2010年左右買房的市民都申請到了在基準基礎上打8.5折、甚至7折的優惠商貸利率。明年起,這兩類房貸的利率將會降至4.165%和3.43%,而對於公積金貸款者來説,明年的利率將降至3.25%,均已低於目前銀行理財産品的收益水準。”銀行理財經理表示,目前銀行一些理財産品平均收益都能達到甚至高於4.5%的水準,這意味著房貸者只需要對資金進行合理配置,拿到收益除去需要支付貸款利息還能有剩,比把錢拿去提前還貸更划算。

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